После того как власти Москвы заявили о второй волне сноса пятиэтажек, некоторые владельцы недвижимости в хрущевках начали поднимать цены на свои квартиры. Однако спровоцированное новостями повышение цен пока почти не отразилось на рынке - средняя стоимость квадратного метра в хрущевках продолжила снижаться. Почему это происходит, «МИР 24» узнал у риелторов.
Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, квартиры в хрущевках и девятиэтажках (которые, по словам властей, также могут попасть в зону реновации) сегодня составляют 29,2% от всего объема вторичного рынка Москвы.
Список сносимых домов городские власти обещают обнародовать к маю 2017 года. До этого времени будет проведен опрос жителей и собственников ветхого жилья, в ходе которого они смогут проголосовать за судьбу своего дома: сносить его или ремонтировать. Однако, несмотря на отсутствие списка сносимых домов, на рынке «вторички» произошли некоторые изменения.
21 февраля 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин объявил о подготовке программы второй волны сноса в городе пятиэтажек. По данным исследования «ИНКОМ-Недвижимость», только за первую неделю после заявления мэра количество обращений по вопросам купли-продажи жилья увеличилось на 25%.
Только за первую неделю после старта программы реновации количество обращений по вопросам купли-продажи жилья увеличилось на 25%
«В компанию обращались как потенциальные покупатели, так и собственники жилья в «хрущевках», которые испытывали «информационный голод» и хотели получить сведения о стоимости своего жилья и перспективах возможного расселения», – рассказал «МИР 24» директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
О том, что собственники квартир в хрущевках стали чаще обращаться к риелторам, «МИР 24» рассказали и в компании «Азбука Жилья». Однако, по словам генерального директора Владимира Каширцева, активность собственников жилья в хрущевках связана не столько с готовностью продавать свои квадратные метры, сколько с их желанием прояснить судьбу своего дома.
«Пока законопроект новой программы по сносу находится в разработке, собственники квартир в хрущевках в первую очередь интересуются тем, в каком году их дом пойдет под снос, – рассказал Владимир Каширцев. – Также собственников интересует, где можно найти списки сносимых серий, что они получат взамен, приватизировать им квартиру или нет».
За прошедший месяц была отмечена положительная динамика цен на жилье в хрущевках и девятиэтажках, выяснили аналитики «ИНКОМ-Недвижимость». Цены на квартиры в таких домах выросли от 0,5 % до 1,3 % (в зависимости от категории). Однако в компании объясняют это случаями – когда самонадеянные собственники, услышав о программе сноса и переселения, самостоятельно завышали цену своего жилья; иногда до 300 тысяч рублей. О том, что «продавцы, вдохновившись программой, стали поднимать цены на свое некомфортное жилье», рассказали также в компании «БЕСТ-Новострой». По данным компании «Азбука Жилья», некоторые собственники повысили цены примерно на 0,8%.
Аналитики «ИНКОМ-недвижимость» выяснили, что владельцы жилья, которые повышают цены, не могут быстро реализовать свою жилплощадь. Более того, 96% квартир в хрущевках и девятиэтажках были проданы в марте этого года с торгом на понижение. В среднем, чтобы реализовать квартиру в таком жилье, приходилось снижать цену на 15%.
Многие собственники находятся в ожидании дальнейших новостей по сносу хрущевок и поэтому временно изымают свои объекты из продажи.
«По отношению к январю этого года сдвиги небольшие, а по отношению к марту прошлого года средневзвешенная стоимость в хрущевках снизилась на 4% и 3% (панельные и кирпичные соответственно)», – рассказал «МИР 24» генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. При этом в «Азбуке Жилья» отметили, что многие собственники находятся сейчас в ожидании дальнейших новостей по сносу хрущевок. И поэтому временно забирают свои объекты с продажи. По состоянию на сегодняшний день объем предложения в панельных хрущевках к февралю снизился на 25 , а в кирпичных – на 13, рассказали в компании.
Крупные игроки рынка связывают падение цен со сменой поколений.
«Сегодня активной действующей силой на рынке жилья становятся молодые, 20–30-летние люди – поколение новой формации, чуждой стереотипов тех, кто вырос в Советском Союзе, – говорит Сергей Шлома. – Родители сегодняшней молодежи выросли в «хрущевках», квартиру в девятиэтажке всерьез воспринимают как улучшенную планировку, а став владельцем жилья в современном ЖК, резюмируют, что «жизнь удалась». У детей же иные взгляды: им неинтересны родительские пятиэтажки и типовые «улучшенные» планировки с кухней «по ширине плеч». Ими востребованы современные форматы – с оригинальными архитектурными решениями, высокими потолками, качественными материалами».
Люди не хотят жить в некомфортных домах без лифтов, с маленькими кухнями, со старыми коммуникациями и плохой звукоизоляцией.
«Отток покупателей из самого недорогого сегмента вторичной недвижимости (который в итоге и послужил причиной для снижения стоимости квадратного метра хрущевок) начался еще года три назад, когда первичный рынок в границах Москвы стал впечатляющими темпами прирастать новыми объемами предложения по небывалым для столицы ценам, – говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – В итоге, относительно более свежих домов на вторичном рынке, ценники на квартиры в хрущевках опустились примерно на 10%. Это объясняется еще и тем, что люди не хотят жить в некомфортных домах без лифтов, с маленькими кухнями, со старыми коммуникациями и плохой звукоизоляцией. Им хочется нового – чтобы был монолитный дом, удобные планировки, красивые входные группы, консьержа в подъезде, современные лифты, подземный паркинг, колясочные. И если это новое жилье можно купить по цене, сопоставимой со стоимостью некомофртной квартирки в старом фонде, то выбор для многих становится очевидным».
Реэлтор Александр Харыбин отмечает, что цены на аренду квартир в хрущевках тоже падают. Тенденция понижения цен, по его словам, связана с тем, что появилось много предложений в современных домах – домах, которые расположены рядом с новыми станциями метро.
«Людям теперь незачем снимать квартиру в ветхой хрущевке недалеко от центра, – отмечает Александр Харыбин. – Потому что почти за те же деньги они могут снять квартиру в современном доме, пусть и не так близко к центру, но зато рядом с метро».
Людям незачем уже снимать квартиру в ветхой хрущевке недалеко от центра.
«Похожая ситуация произошла в Выхино, – добавляет риэлтор, – в большом московском районе, где совсем малая часть домов находилась рядом с метро. Раньше квартира в хрущевке у «Выхино» сдавалась примерно за 30 тысяч в месяц. Теперь же, когда рядом с современными домами в районе построили метро «Жулебино» и «Лермонтовский проспект», цена аренды квартиры в хрущевках у «Выхино» упала до 25 тысяч».
Планируемый второй этап сноса ветхого жилья не приведет ни к увеличению числа сделок на вторичном рынке, ни к повышению цен на жилье в пятиэтажках, полагает Сергей Шлома.
«Хотя некоторые весьма самонадеянные собственники квартир в хрущевках поднимают их продажную стоимость порой на 10%, выйти на реальные сделки при таких условиях им не удастся, – констатирует Шлома. – Основные причины этого – снижение уровня платежеспособности значительной части граждан, смена поколений покупателей, имеющих другие предпочтения при выборе жилья, и большой объем более качественного предложения по приемлемым (а в ряде случаев и сопоставимым) ценам на «первичке» и «вторичке».
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова предполагает, что хрущевки могут начать дорожать только после утверждения и обнародования программы реновации. Когда станут известны конкретные инструменты переселения, озвучены варианты доплат и ставки по льготной ипотеке (ее обещают создать под запросы переселенцев, желающих приобрести дополнительные метры).
«Рост ценника возможен только в домах, которым пообещают снос в течение года-двух. Более отдаленные сроки роли могут роли и не сыграть, так как наши граждане не слишком готовы верить в неблизкие перспективы», – говорит Доброхотова.
О подготовке второй волны сноса пятиэтажек было объявлено 21 февраля 2017 года. Согласно планам властей, в Москве планируется переселить 8 тысяч домов. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что предварительный список сносимых домов будет обнародован в июне этого года.
Алексей Синяков