Квартиры в монолитных и кирпичных домах на московском рынке вторичного жилья дорожают быстрее всего. К такому выводу пришли в агентстве недвижимости «Азбука Жилья». По словам экспертов, за год к ноябрю 2020-го средняя стоимость квадратного метра в таких зданиях выросла на 13,5 и 12 процентов соответственно. Тем временем жилье в панельных домах дорожает куда медленнее: там квадратный метр подорожал лишь на 10 процентов. В «хрущевках» стоимость «квадрата» и вовсе выросла лишь на 9 процентов. Сейчас квадратный метр в монолитных домах столицы стоит почти 330 тысяч рублей, в кирпичных – 319 тысяч, в панельных – менее 208 тысяч рублей, в хрущевках – около 229 тысяч.
В целом уже на протяжении полугода эксперты отмечают заметный рост цен на «вторичку». С начала 2020-го стоимость квадратного метра во вторичном жилье всех типов выросла на 16 процентов – до 336 тысяч рублей.
С чем это связано и каких еще изменений на рынке недвижимости нам ждать? Продолжат ли расти цены на вторичное жилье? И на какие критерии смотреть при покупке квартиры, помимо типа здания? Эти и другие вопросы «МИР 24» задал экспертам в сфере недвижимости.
Первое, о чем важно помнить: цена объекта недвижимости не может складываться только из материала, из которого он сделан. Об это напоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
«Здесь влияет еще много факторов: это и локация, и качество самой квартиры и ее окружения. Поэтому однозначно говорить, что что-то дороже, что-то дешевле, мы точно не можем. Безусловно, панельный дом в районе Якиманки или на Садовом кольце в районе МИДа в любом случае будет стоить дороже своих аналогов в том же Выхино, хотя материал исполнения – один и тот же», – подчеркивает она.
Но, конечно, на выбор в пользу монолитного или кирпичного дома часто влияет наш российский менталитет, отмечает Анна. Помните сказку про трех поросят? Даже дети с детства знают: нужно выбирать тот домик, который покрепче – из камня или в крайнем случае кирпича. Прочность и долговечность материала ассоциируется с надежностью, что, в принципе, соответствует истине. Но, конечно, покупать квартиру, руководствуясь лишь этим критерием, неразумно, да и мало кто так делает.
Согласна с коллегой и президент некоммерческого партнерства «Международная академия ипотеки и недвижимости» Ирина Радченко.
«Категорически нельзя сравнивать цены, только исходя из материала стен – это смешно. И потом, подорожание в «монолите» на 13,5%, а в панельных домах на 10% – согласитесь, это очень несущественно. Цены в этом году выросли в принципе – на 10, 12, 15%. А дальше будет падать все! Уже сейчас происходит торможение [роста цен] и нет тех предпосылок, которые были летом. Первое – это когда объявили, что до 1 ноября действует льготная программа ипотеки, и все бегом кинулись в банки. 1 ноября программу благополучно продлили, все расслабились. Но кто бежал в новостройки? Инвесторы. Почему они туда бежали? Потому что рубль обвалился на 25%, потому что люди не хотели, чтобы у них «на руках» остались квадратные метры. Все, кто хотел, уже отоварились. А дальше – спроса нет.
Поэтому весь этот навес из платежеспособного спроса был сформирован, во-первых, хорошей маркетинговой программой «Налетай, пока дешево», во-вторых, девальвацией рубля и, в-третьих, невыгодными ставками по депозитам. Поэтому все держатели депозитов «переложились» в квадратные метры. Пока я не вижу прогнозов, чтобы цены росли дальше – дай бог, чтобы они не упали!» – говорит Ирина.
Анна Раджабова также считает, что подорожание «вторички» было «абсолютно прогнозируемо и предсказуемо».
«Мы все прекрасно видим, какими темпами за последние полгода дорожали новостройки. На это влияли разные факторы. Во-первых, государственная поддержка в виде льготной ипотеки, абсолютная лояльность банков, которые согласовывали эту ипотеку не так жестко, как в предыдущие годы. Плюс, падение рубля. Конечно, все это спровоцировало такой всплеск для застройщиков, когда в течение буквально двух месяцев они повышали цены, условно говоря, в три раза. Но рынок устроен таким образом, что не может быть так, что один сектор реагирует на экономическую ситуацию, а второй нет. Поэтому, конечно же, рост цен [на жилье] в новостройках параллельно вел и к росту цен во «вторичке», – объясняет она.
Таким образом, у покупателя есть выбор: сэкономить и взять квартиру в новостройке на более выгодных условиях, но еще несколько лет ждать, пока ее построят, либо купить жилье во «вторичке» – этот вариант будет дороже, зато вы сможете сразу въехать в квартиру и жить в ней (или сдавать).
«В основном первое опасение: «Достроят ли?». И, если мы говорим про ипотеку, то получается, что ты уже проценты платишь, а свое жилье получишь через три года. Что касается «вторички», то те люди, которые хотели сохранить свои деньги, покупали ее порой даже не для собственного проживания, это были инвестиции. Плюс, «вторичка» – это всегда уже готовый продукт, который может приносить прибыль, если мы говорим про аренду», – отмечает Раджабова.
Третий момент, который сказался на повышении цен на жилье – экономический кризис, связанный с эпидемией коронавируса.
«Когда в мире нестабильная экономическая ситуация, определенный процент людей просто снимает свои квартиры с продажи и ждут лучших времен. Как правило, это люди, у которых нет срочных финансовых обязательств. И даже когда такой процент квартир с рынка уходит, возникает некий дефицит. Пусть он не глобальный, но все равно лотов на рынке становится меньше, что влечет за собой повышение цен», – говорит Раджабова.
При этом Анна Раджабова призывает не сбрасывать со счетов «хрущевки». Многие сегодня считают их второсортным, неликвидным жильем, но это не совсем так.
«Дело в том, что если бы правительство Москвы изменило политику и занималось не только реновацией и строительством новых, более современных объектов, если б хотя бы какую-то часть [хрущевок] они реконструировали, то такие объекты пользовались бы спросом. Опять же, если мы смотрим на Москву, панельные дома в основном сосредоточены в спальных районах. И за последние 20-30 лет эти районы уже сформировались, здесь уже понятная удобная инфраструктура, и многие привыкли здесь жить. Почему, вы думаете, такая борьба за пятиэтажки? Потому что они [жильцы] не хотят выходить из зоны комфорта. И если бы эти дома каким-то образом привели в порядок, то было бы всем счастье», – убеждена Раджабова.
Ключевой фактор, благодаря которому «хрущевки» могут в перспективе пользоваться популярностью – это их малонаселенность, считает она.
«В обычной трехподъездной хрущевке порядка 60-80 квартир. И мы понимаем, что если на этом же пятачке стоит 15-этажный дом, то количество жильцов в разы больше. Соответственно, это нагрузка на окружающую среду (инфраструктуру, транспорт и т.д.). Плюс, люди готовы остаться в своих хрущевках, потому что что-то менять – переехать, сделать ремонт – многие к этому не готовы и морально, и финансово», – поясняет эксперт.
При этом, как отмечает Анна, жить в квартирах такого типа сегодня готовы не только пенсионеры, но и молодые люди, семьи с детьми.
«Сейчас рынок недвижимости настолько разнообразен, что, по большому счету, можно выбрать [жилье] абсолютно за любые деньги и любого [уровня] комфорта. Я считаю, что когда людей лишают хрущевок, их лишают права выбора жить в том жилье, в котором они привыкли, которое комфортно для них. Понятно, что для города важно обновление внешнего вида. Но, с другой стороны, эти же современные дома, которые строят сейчас, рано или поздно станут теми же «хрущевками», той же массовой застройкой», – говорит Раджабова.
Единственным преимуществом новых домов по сравнению с «хрущевками» является, конечно же, планировка. «Когда сейчас большая семья живет с одним маленьким санузлом и пятиметровой кухней, наверно, это некомфортно. И если сравнивать именно качество, то новостройки, безусловно, превалируют», – признает Анна Раджабова
Тем временем Ирина Радченко приводит пример из личной жизни, который доказывает: в «хрущевке» может быть очень уютно и совсем не тесно.
«У меня приятельница живет в Измайлово, в «хрущевке», и когда им предлагали снос, они всем домом единодушно отказались. Их все устраивает: у них нормальный дом, нормальные коммуникации, нормальный подъезд, они за ним следят. И я хочу сказать, что эта хрущевка выглядит ничем не хуже, чем какая-нибудь новостройка в Мытищах. Все зависит еще и от культуры. И если муж с женой живут в квартире площадью порядка 40 квадратных метров, то им этого вполне хватает. А в монолите это была бы однушка!» – отмечает Радченко.
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости