Цены на квартиры в Москве продолжают расти. Вслед за первичкой начала дорожать недвижимость и на вторичном рынке. Но есть еще один вариант: ниже рыночной стоимости можно приобрести квадратные метры на электронных торгах. Сейчас на аукционы выставлено более тысячи жилых объектов в Москве. О том, что продается на торгах и можно ли там выгодно купить квартиру, а также о плюсах и минусах такой покупки рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.
«Купить квартиру на электронных торгах ниже рыночной стоимости реально. Правда не факт, что скидка будет действительно большой, и этот процесс потребует немного знаний и навыков, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – Что попадает на торги? Как правило, либо это объекты от «Росимущества», то есть то, что реализуется в счет погашения долгов, или квартиры от ГУП «Соцгарантия». Последние остаются от одиноких бабушек и дедушек, которые заключили договор ренты с городом, получали прибавку к пенсии, и после их смерти квартира отошла государству. Есть еще вариант просто муниципальных квартир, но это встречается реже». На торги довольно часто выставляется ипотечное жилье, за которое не смогли расплатиться первые хозяева, а также находящееся в залоге у банка. Иногда и первичку тоже реализуют по аукционной схеме.
Что происходит далее? Квартира выставляется на торги. «На аукцион квартиры выставляют различные продавцы. Это могут быть государственные и муниципальные органы власти, а также банки и иные структуры, продающие залоговую недвижимость или имущество банкротов», – говорит профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Для того, чтобы принять участие в торгах, в первую очередь необходимо найти интересующую квартиру. По словам арбитражного управляющего Андрея Борзых, сделать это можно на сайте ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Но туда попадает только одна категория квартир. Информацию о торгах можно почерпнуть также на интернет-страницах государственных органов и организаторов торгов, а также в бюллетени «Московские торги» и на других электронных площадках.
«Выбрав интересующую вас квартиру, нужно получить ЭЦП (электронная цифровая подпись) и зарегистрироваться на торговой площадке, на которой выставлена на продажу квартира, – говорит Андрея Борзых. – У каждой площадки свои требования, поэтому нужно следовать инструкции. Ну а дальше оплатить задаток, подать заявку на участие и верить в удачу, чтобы заинтересовавшая вас квартира была не интересна остальным игрокам, или они ее просто не заметили. В последнее время конкуренция на этом рынке значительно усилилась. Новичкам хотелось бы посоветовать, внимательно изучать информацию, приложенную к торгам, это поможет избежать ошибок и сохранить деньги».
По словам Александра Цыганова, на торги, как правило, выставляются квартиры по цене на 10-15% меньше, чем в среднем по рынку. «Определение средней цены доверяется оценщику по определенной методике, учитывающей квартиры в продаже в соседних домах, – говорит эксперт. – Бывает, что не учитываются особенности микрорайона, и тогда квартиры выставляются еще дешевле, а их стоимость потом значительно растет при последующих перепродажах. Учитывается и сложная для многих покупателей процедура участия в конкурсе. Например, квартиры в московском ЖК «На Симоновском», реализованные по аукционной схеме 2-3 года назад, практически сразу после конкурса были выставлены в свободную продажу на 50% дороже, что покрывало расходы на налоги и гарантировало прибыль продавцу».
Бывают и вовсе удивительные аукционы. «Закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает три этапа торгов, – говорит Андрей Борзых. – Первые по изначально установленной цене, вторые торги – цена снижена от первоначальной на 10-20% и третьи – публичное предложение. Если в первых двух этапах торгов цена может вырасти от первоначальной, поскольку эти торги предусматривают аукцион, то в публичном предложении цена постепенно снижается. В моей практике было такое, что имущество стоимостью девять миллионов на первых торгах, было в итоге реализовано за три миллиона – на этапе публичного предложения».
«Подводные камни тоже есть, это и задолженность по ЖКХ, которую нужно будет оспаривать новому владельцу, и судебные разбирательства по снятию с регистрации прежнего владельца и членов его семьи», – говорит Андрей Борзых.
Риск покупки залоговой квартиры или имущества банкрота связан с возможными сложностями с бывшими владельцами. По словам Александра Цыганова, это может проявиться не только в трудностях с их выселением, но и в вероятном нанесении вреда квартире. Например, при покупке залоговой квартиры можно получить вариант, худший чем «white box», так как может быть испорчена проводка, повреждены стены, покрытие пола, потолка и т.д. Ремонт обойдется дороже, потому что придется избавляться от остатков былой роскоши.
«В случае с муниципальным жильем и Соцгарантией квартиры чаще всего находятся в удручающем состоянии, – говорит Максим Лазовский. – Ремонт нужен комплексный и капитальный. Добавим к этому экзотические варианты в старом фонде в центре Москвы (вот сейчас выставлен мезонин на улице Жуковского и мансарда на Малой Никитской), в которых состояние коммуникаций может быть совсем непредсказуемым. В результате есть риск получить «кота в мешке». Ну и цена – можно так увлечься торгами, что в итоге купить жилье или другой объект недвижимости даже выше рынка. Азарт никто не отменял».
Об этом предупреждает и Александр Цыганов. «На торгах по машиноместам в том же ЖК «На Симоновском», по его словам, было несколько прецедентов повышения цены в 3 раза от заявленной! И потом некоторые участники конкурса не выкупали лот, теряя из-за этого обеспечительный платеж. В этом случае право заключения договора купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона», – объясняет эксперт.
Но вернемся к самим торгам. Зарегистрировавшись на электронной площадке, участник вносит задаток, который вернут в случае проигрыша. Он составляет обычно от 5 до 20% от цены лота. Далее идет шаг повышения цены, и так до тех пор, пока кто-то не предложит такую цену, которую никто не захочет оспаривать.
«Если желающих нет, то идет шаг на понижение, пока квартира не найдет хозяина, – говорит Максим Лазовский. – Думаю, не стоит говорить, что последнее встречается очень редко, а если и встречается, то вряд ли об этом знает широкая общественность».
Бывает и так, что после открытия конкурса выясняется, что кроме вас никого больше желающих на этот лот нет, и удается купить его по изначально заявленной цене, то есть дешевле рыночной стоимости. В любом случае тому, кто выиграл аукцион, в течение двух недель нужно внести всю сумму на счет продавца.
«Нюанс в том, что обеспечение использовать не получится, оно блокируется на счете и возвращается уже после заключения и оплаты договора купли-продажи. В данном случае риск состоит в том, что можно не собрать быстро нужную сумму», – говорит Александр Цыганов.
В этом случае, если победитель аукциона отказывается выкупить лот или не может вовремя собрать нужную сумму, задаток ему не возвращается, а право заключения договора купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона.
Конечно, больше всего шансов купить квартиру ниже рыночной стоимости в том случае, если вы единственный участник аукциона. «Узнать, сколько желающих нельзя, – говорит Александр Цыганов. – Но можно провести опыт: сняться с конкурса до даты закрытия подачи заявок, и потом подать заявку вновь. Если номер заявки увеличится на единицу, то желающий только один».
По словам Александра Цыганова, при покупке новостройки и наличии средств на участие в нескольких конкурсах можно выбрать две тактики – поставить несколько ставок на один лот и тем самым отпугнуть новых участников, которые увидят, что уже далеко не первые по номеру заявки. Или поставить на несколько лотов в надежде, что хотя бы на одном не будет других участников. Риском второй схемы является вероятность оказаться без других участников по двум и более квартирам, тогда победителем во всех этих случаях признают единственного участника. Тогда придется или выкупать два и более лотов, или терять одно или более обеспечение. Если участников двое и более, то выиграет сделавший последнюю ставку. Поэтому при выборе стратегии участия в нескольких торгах не следует делать первый шаг самому, лучше задержаться практически до закрытия конкурса.
Как правило, квартиры на втором и последнем этажах выставляются на 10-15% ниже, чем на средних этажах. Но из-за цены их популярность выше, поэтому торги ведутся ожесточеннее. В этом случае риск – увлечься и купить квартиру не только не сэкономив, но и дороже, чем на более интересных этажах. В том же ЖК «На Симоновском» квартиры на втором этаже часто продавались из-за «вошедших в раж» участников торгов с наценкой к стартовой цене на 30-50%. А на средних этажах – по номиналу. Так что купить квартиру ниже рыночной стоимости возможно, но это зависит от удачи, терпения и финансовой возможности сделать сразу несколько ставок.
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости