Квартиры с чистовой отделкой в новостройках совсем недавно были не слишком частым товаром. Сейчас же строительные компании оценили возможность заработать дополнительно на отделке квартир и все чаще предлагают включить ее в договор купли-продажи. Выгодно ли это для покупателя? Можно ли на этом сэкономить и стоит ли соглашаться на такой вариант? О плюсах и минусах покупки квартиры с отделкой рассказали в интервью «МИР 24» эксперты рынка недвижимости и юристы.
«На сегодняшний день покупателям доступно сразу несколько решений отделки жилья: без отделки, white box (то есть целиком подготовленная для чистового ремонта), с чистовой отделкой или с отделкой «под ключ», – говорит юрист, совладелец фирмы «URVISTA», арбитражный управляющий Светлана Петропольская. – Но наиболее популярным вариантом является приобретение жилья без отделки. Причина очевидна – более выгодная цена. Кроме того, в квартирах без отделки можно довольно быстро выявить все возможные дефекты, которые в случае с отделкой были бы обнаружены далеко не сразу. И самое главное преимущество – в квартире без отделки впоследствии можно сделать перепланировку, а затем и любой ремонт, который будет максимально соответствовать вкусу, потребностям и финансовым возможностям покупателей».
В том, чтобы сразу заказать квартиру с отделкой, тоже есть свои плюсы. Вот что говорит риэлтор, инвестор в недвижимость Артем Сошников.
Можно включить расходы в ипотеку. Что касается цены, у квартир с отделкой она, конечно, выше, но если воспользоваться опцией «отделка от застройщика», то стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж. Тем более сейчас есть льготные программы кредитования. «А вот найти к моменту сдачи дома еще минимум 500 тысяч рублей на отделку будет достаточно проблематично, особенно если вы уже обременены ипотекой, – говорит эксперт. – Брать потребительский кредит на эти цели невыгодно с точки зрения более высокой ставки по кредиту».
Цена отделки от застройщика ниже. Стоимость отделки, заложенной в цене квартиры, ниже, чем стоимость точно такой же отделки, выполненной самостоятельно. Ведь застройщик приобретает материалы оптом и делает эту работу значительно дешевле.
Не надо ждать. У вас есть возможность сразу заехать в купленную квартиру. После сдачи дома не надо ждать, пока окончатся отделочные работы и курировать их. Заодно не придется тратиться на съемное жилье, пока идет ремонт.
«И хотя стоимость квартиры растет соразмерно затратам на ремонт, игра стоит свеч, – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. – Наценка меньше, чем стоимость ремонта, выполненного самим покупателем (при покупке квартиры с ремонтом его стоимость обычно закладывается как 5-10 тыс. рублей за квадратный метр, а проведенный в индивидуальном порядке начинается от 10 тыс. рублей). Поэтому при покупке средней двухкомнатной квартиры (примерно 50 кв.м.) с ремонтом она выйдет дороже на 250-500 тысяч рублей, чем без него, но за время ремонта (примерно 3-4 месяца) придется потратить на аренду и ипотечные проценты 150-200 тысяч рублей, и это не считая стоимости самого ремонта. Поэтому здесь играет роль простая экономия».
Из минусов, по словам Артема Сошникова, можно отметить следующие моменты.
Отделка типовая. Изменения вносить либо вовсе нельзя, либо можно незначительно, из предложенных вариантов цвета плитки, ламината, дверей.
Необходимость доработок. Часто, когда люди заезжают в квартиры, они все равно ряд моментов делают «под себя», это касается дополнительных розеток, замены ламината от застройщика в коридоре и на кухне на плитку и так далее. Это влечет за собой дополнительные расходы и снижает выигрыш в цене.
Сложности в устранении брака. «В большинстве случаев отношение застройщиков к замечаниям по отделке, которые есть, практически всегда поражают, – говорит риэлтор. – Они, не стесняясь, говорят: «Зачем вам это надо, это увеличит срок получения квартиры, и мы все равно хорошо не сделаем: замажем, затрем – принимайте лучше так». И зачастую, к сожалению, они правы, проще принять так, если недостатки незначительные, например, небольшой скол на плитке или небольшая царапина на межкомнатной двери».
Материалы могут отличаться от обещанных. Также в процессе строительства рисунок плитки или материала может поменяться, так как закончилась та партия, которую заказывали ранее, и в результате отделку сделали из других материалов. Застройщик не указывает марки используемых материалов, а значит претензий по этому поводу к нему предъявить нельзя.
«Если покупатель приобретает недвижимость уже с отделкой, то здесь сперва все может показаться идеальным. Уже сделаны потолки, полы, поставлены межкомнатные двери и сантехника, – говорит Светлана Петропольская. – Несомненный плюс квартиры с отделкой – отсутствие необходимости делать дорогостоящий ремонт своими силами. Однако на практике собственники, купившие квартиру с отделкой, сталкиваются с серьезными проблемами: некачественный ремонт, ограничения в выборе планировки, потенциальные риски скрытых проблем и дефектов, которые могут проявиться лишь со временем. Поэтому для того, чтобы минимизировать все риски, необходимо уделить время тщательному просмотру купленного жилья. Обязательно стоит приехать на стройплощадку и оценить все лично, потому что визуализация проекта и информация, предоставленная на сайте, не заменят реального визуального восприятия. Эта мера позволит заранее оценить возможные варианты отделки и качество строительных материалов».
«При покупке квартиры с ремонтом нужно обратить внимание не только на цвет обоев или окраски стен, но и на расположение электророзеток и выключателей, теле- и интернет подключения, проводку к ним (поменять расположение, возможно, будет затратно). А также на качество окон, дверей и их установки, сантехнику и качество отделки санузлов, целостность потолков и качество напольного покрытия», – говорит Александр Цыганов.
Любая мелочь может оказаться важной – например, радиоточка, установленная в квартире на виду. «Вам придется думать, как ее скрыть, если не использовать (а 99% покупателей не пользуются проводным радиовещанием). Также нужно попытаться понять, сможет ли данный ремонт «прожить» в удовлетворительном состоянии 10 лет – обычный срок использования», – объясняет эксперт.
По словам эксперта, при возникновении разногласий по качеству выполненного ремонта нужно фиксировать все недостатки в дефектной ведомости или акте приема-передачи квартиры и требовать их устранения. При невозможности решения вопроса нужно быть готовым обратиться в суд, что достаточно эффективно после последних изменений в законодательстве о долевом строительстве, когда были установлены штрафы за нарушение сроков сдачи квартиры или при выявлении существенных недостатков.
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости