Несколько месяцев назад стартовали продажи квартир в первом московском небоскребе-коливинге, который должен вырасти в Свиблово ко второму кварталу 2023 года. Есть мнение что этот проект – предвосхищение города будущего, активно формирует который поколение миллениалов. Что такое коливинги, какие они бывают и чем отличаются от общежитий и коммунальных квартир из советского прошлого, разбирался «МИР 24».
«Коливинг» можно перевести как «сожительство», «сосуществование», «совместное проживание» – обычно жильцы арендуют комнаты, помимо которых в их распоряжении есть общая кухня, гостиная, может быть общее рабочее пространство (коворкинг), спортзал, санузлы могут быть как общими, так и индивидуальными для каждой комнаты, в зависимости от проекта. Коливинги бывают очень разными – они могут действительно напоминать советские коммуналки, могут быть похожи на гигантские отели или ламповые хиппи-коммуны; могут представлять собой целые современные здания, несколько объединенных квартир в обычной панельке или модный лофт в стенах бывшей фабрики.
Один из самых известных и успешных примеров коливинга мельком показал в нашумевшем выпуске о Кремниевой долине Юрий Дудь. The Rainbow Mansion – это красивый белый особняк, расположенный в Купертино, в нем живут программисты. В 2006 году пятеро ребят приехали работать в Исследовательский центр Эймса и столкнулись с тем, что снимать жилье по отдельности очень дорого. Тогда они арендовали дом, который превратился в коливинг и место постоянного мозгового штурма для молодых амбициозных специалистов, с тех пор в нем успели пожить сотрудники Tesla, Apple, Google, а один из его основателей, Крис Кемп, стал техническим директором NASA.
Версии того, что можно называть первым коливингом, существуют разные. Кто-то считает, что этот формат появился в XIX веке, когда в Европе подобным образом жили и сотрудничали известные художники, писатели и предприниматели. Кто-то – что первым коливингом был проект «Изокон» компании Wells Coats, который появился в Лондоне в 1930-х (совместное жилое пространство с рабочим местом и прачечной). Кто-то – что у истоков стоят советские дома-коммуны 1920-1930-х годов.
«В советском прошлом существовал похожий формат, в народе он назывался по-разному, в том числе – «гостинки», – рассказывает урбанист, директор по продукту компании «Сити-ХХI век» Мария Могилевцева-Головина. – Это такие общежития коридорной системы, когда один длинный коридор, и к нему выходят жилые ячейки. Большим минусом этого формата является то, что есть общая кухня (она большая) и общие санузлы. И на эти общие зоны ориентировано много жилых единиц. Условно у тебя 15 комнат, какой-то отсек этажа, и на него одна общая кухня, постирочная может быть в зависимости от проекта, санузел. Качество жизни очень низкое. В Москве подобная коридорная система до сих пор есть во многих зданиях, ранее служивших общежитиями».
В коливингах по типу The Rainbow Mansion людей объединяет профессия – специалисты живут рядом и, постоянно обмениваясь опытом, рождают идеи. Иногда объединяющим фактором является не работа, а увлечение или стиль жизни, например, в небольшие коммуны кооперируются веганы, последователи ЗОЖ, музыканты-любители и т.д. Большое значение имеет график занятости современного жителя мегаполиса, в особенности работающего миллениала – основной целевой аудитории коливингов.
«Люди в возрасте от 30 до 40 лет становятся наиболее экономически активной и платежеспособной частью населения, а значит и главными потребителями, предлагаемых девелоперами продуктов, – уверена глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева. – Эти люди не спешат становиться владельцами недвижимости, выбирая формат арендных отношений с жильем, предпочитая удобство, отсутствие бытовой рутины и ответственности за актив, наличие множества удобных и качественных сервисов «под рукой». Одновременно с этим из-за взрывного развития онлайн-технологий, их интеграции в деловую, общественную и культурную среду, социальное дистанцирование для миллениалов стало чем-то привычным и комфортным. Сейчас львиная доля неформальных, а из-за эпидемии коронавируса и рабочих коммуникаций перешли в сеть. Это означает, что коливинги с их развитой полифункциональной инфраструктурой, ориентацией на мобильность и снижением издержек на содержание рабочей инфраструктуры как никогда актуальны. Они обладают понятными перспективами на рынке, как для размещения частных лиц, так и с целью перераспределения части кадров из офисов компаний».
Фото: Shutterstock/FOTODOM
По данным компании AFI Development, которая возводит первый московский небоскреб-коливинг, значительная часть продаж связана с родителями, которые приобретают квартиры для детей на будущее, и среди таких покупателей много регионалов. Порядка 46% от всего пула инвесторов составляют те, кто приобретают лоты с целью организации арендного бизнеса. Конечным жителем 53-этажной башни, говорят в компании, будут люди от 19 до 35 лет.
В случае AFI Tower проект не является коливингом в привычном смысле: квартиры, даже самые маленькие (от 21 метра), имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Если обычно жилье в коливингах арендуют либо покупают в статусе апартаментов, здесь все лоты имеют статус квартир и собственники получают возможность прописки. «Жильем в стиле co-living» башню называют за развитую инфраструктуру внутри здания, которую обещают покупателям: разгрузить жильцов от рутины должны клининговая служба и прачечная, поесть можно будет в кафе, интересно провести время и заняться фитнесом – не выходя из дома. Резидентам небоскреба будет доступно более 1100 кв.м community-пространств, в том числе co-working помещения, lounge-зона с кинопроектором, SPA (хамам, фитнес-зал, йога-зал), арт-кафе и многое другое. Цена за концепцию коливинга и близость к метро совсем не низкая – на сумму, которую сегодня придется отдать за 21-метровую студию, за МКАДом можно купить трехкомнатную квартиру на стадии строительства дома. Так же пока не известно, по какой схеме жильцы AFI Tower будут оплачивать коммунальные платежи – это будет зависеть от управляющей компании, которая пока не определена.
«Такой формат был придуман для людей, которые настроены коллективно работать, коллективно жить, приходят домой, в основном, спать. Где он еще встречается? В крупных городах, мощных экономиках с подобным ритмом жизни. Например, в Японии – там это есть в улучшенном варианте. Они делают коливинги при транспортно-пересадочных узлах
(ТПУ). Эти места тяготеют к точкам приложения труда, расположены в бизнес-активных зонах. У них нет коридорной системы, проектируется зонами – такие квартиры-коммуны. Например, на три комнаты – три жилые ячейки – одна большая кухня или даже кухня-гостиная. И ключевое отличие – у них в этих ячейках отдельные маленькие санузлы. Это стоит достаточно дорого, это покупают для иногородних студентов родители, наемные работники. Они рабочую неделю живут в этом коливинге, потом на скоростном поезде уезжают в родной город, где у них жилье гораздо более высокого качества», – отмечает Могилевцева-Головина.
Если в России такой вид жилья сегодня можно назвать экспериментальным, то в США, Европе и странах Азии есть немало примеров крупных и даже сетевых коливингов. Например, нью-йоркский коливинг ALTA+ by Ollie занимает 43-этажное здание и тоже предлагает не комнаты с общей кухней, а полноценные квартиры. Другой крупный коливинг – Old Oak – находится в Лондоне и рассчитан более чем на 500 жильцов. Все подобные проекты как минимум предлагают коворкинг, кинотеатр, фитнес-клуб, кафе, клининговый сервис, а всеми мероприятиями в их внутренней жизни занимаются комьюнити-менеджеры.
«Если говорить о более глубоком смысле коливинга, то это в первую очередь «инкубатор», место, где люди проживают нужные им состояния и ситуации, – сооснователь коливинга Melnica Space Сергей Долгов уже несколько лет плотно исследует мировой опыт в этой области и рассказывает об этом с увлечением. – Кому-то остро требуется чувство «своих», племя, семья. Кто-то ищет единомышленников. Другие стремятся поделиться опытом и энергией. Коливинг в том числе и своего рода терапевтический эксперимент, в котором люди отражают друг от друга различные проекции своих непрожитых отношений с родителями, друзьями, партнерами. В любом коливинге мы наблюдаем, что люди, независимо от возраста, через тесное взаимодействие с другими (не родственниками) отрабатывают свои чувства – боли, надежды, детские травмы, радости, любовь – и выходят из них измененными, с новым положительным опытом».
Melnica Space – один из интересных примеров уютных ламповых коливингов. Он расположился в Заокском районе Тульской области на территории крупного агрокомплекса, который разорился после развала СССР. В 2011 году на этой земле зародилась новая жизнь в виде творческого кластера «АрхФерма», пустующие склады превратились в арт-объекты, но проект долго не просуществовал. В 2018-м за дело взялись супруги Ольга и Сергей Долговы, они сохранили имеющиеся объекты и открыли небольшой коливинг и коворкинг.
«Наша команда весь прошлый год проводила исследование состояния рынка коливингов, – делится Долгов. – Если до пандемии их было по всему миру порядка 530, то сейчас количество сократилось почти в два раза, причем больше всех пострадали крупные сети, оставшиеся без постоянных резидентов. Однако после снятия карантина в России мы наблюдаем то же, что происходило в США в начале 2000-х, – стихийная совместная покупка и аренда помещений под коливинги людьми, уставшими от большого города и одиночества. Сегодня 75% коливингов – это маленькие помещения, принимающие не более двух-трех десятков человек. Две трети из них – городские, и где-то примерно треть – расположенные за городом, в сельской местности».
До пандемии в России, по расчетам основателей Melnica Space, насчитывалось всего около трех десятков коливингов, сейчас их стало намного больше. Как правило, они быстро закрываются. Причина в том, что чаще всего маленькие коливинги создаются не как бизнес, а как идейная тусовка вокруг одного или двух лидеров. Через полгода у жителей меняются приоритеты, интересы, заедает быт, и они начинают разъезжаться. Чтобы этого не происходило, необходим комьюнити-менеджмент – системное управление отношениями в сообществе. В мире существует несколько энциклопедий о правилах создания и управления коливингами, но на русском языке такой литературы пока нет, как и методологии в целом.
«Организаторы и основатели коливинга должны немало внимания уделять тому, что объединяет людей кроме посиделок на кухне, вкусной еды и настольных игр по выходным, – говорит Долгов. – В бытовом плане коливинг – это очень большой вызов для любого человека, потому что любое совместное пространство – будь то кухня, санузлы, общие зоны – провоцирует нарушение границ друг друга. Кто опять не вымыл чашку? Чья очередь выносить мусор? Чьи гости шумят после полуночи? Вопросы, чем-то похожие на то, что возникает в обычной семье. Если процессом притирки резидентов друг к другу не управлять, то в какой-то момент людям становится некомфортно друг с другом находиться».
Пока что Melnica Space предлагает сезонное проживание для небольших групп и одновременно служит местом встречи жителей Заокского района. Все они могут принять участие в самых разных мероприятиях: выставках, лекциях, мастер-классах, тренингах-ретритах. В таких коливингах обсуждают, танцуют, рисуют, занимаются спортом и просто проводят вместе время на природе. В основе их философии – шеринговая экономика, или совместное потребление: лучше платить за временное пользование чем-либо, чем приобретать это в собственность. Самые популярные примеры: каршеринг, велошеринг и старые-добрые библиотеки. Шеринговая экономика позволяет значительно увеличивать коэффициент полезного использования вещей.
Фото: Shutterstock/FOTODOM
«Сущность понятия коливинга может быть гораздо шире, чем традиционно принимаемая модель. Назваться им может и студенческий хостел и даже глэмпинг, но при этом подобный проект должен отвечать ряду формальных критериев, – рассказывает Сергей. – Среди них – первичный отбор и интеграция резидентов, комьюнити-менеджмент, распределенные расходы, доступные общие сервисы и пространства. Как показывает практика – хиппи и байкеры, люди семейные и не собирающиеся заводить детей, редко уживаются вместе, поэтому для здоровой соседской среды имеет смысл формировать ее заранее. Одной из основных проблем современных новостроек является огромная сложность найти соседей по интересам, с которыми можно поддерживать многолетние отношения. Коливинги, как показывает зарубежный опыт, успешно решают эту задачу».
Несмотря на то что практически во всех проектах делается упор на создание локальных сообществ и возвращение института соседства, утерянного в России после СССР, далеко не все в восторге от этой практики. Рост популярности коливингов в первую очередь говорит о нехватке доступного качественного жилья. Те, кто не может позволить себе квартиру и не хочет обременять себя многолетней ипотекой, просто вынуждены искать другие варианты, таким образом соглашаясь на 20-метровые квартиры, которые критики называют чуть ли не тюремными камерами.
«Идет постоянное сокращение площади продаваемого лота в Москве. Однушка еще 10 лет назад была 42 метра, сейчас она становится 30-32 и даже меньше, – констатирует Мария Могилевцева-Головина. – Следующий шаг – от студии перейти к этой жилой ячейке. Студия – это все-таки независимый объект, а здесь объект, который подвязан на общую зону кухни-гостиной. Этот формат диктует уровень жизни и недоступность жилья. Что за прошедший год произошло в Москве? Очень сильно выросла цена квадратного метра, на 20-30%, настолько оно стало менее доступным. А потребность в приобретении жилья есть, и кто-то будет покупать такое. По нашим прогнозам, этого не будет очень много, но в какой-то пропорции может появиться на рынке».
Решением проблемы нехватки доступного жилья многие эксперты называют стимуляцию развития белого рынка аренды со стороны государства. К примеру, в Москве существенная часть рынка аренды – в тени, и покупатель не защищен. По мнению Сергея Долгова, московский проект AFI Development предвосхищает рынок недвижимости, к которому Россия придет через пять-десять лет: будет появляться все больше подобных девелоперских проектов, таким образом молодые люди формируют новую реальность мегаполиса. Такого же мнения придерживается партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков:
«В условиях нестабильности функционирования мировой экономики, спада потребительской активности, ограничений, вызванных эпидемией коронавируса, коливинги продемонстрировали отличные показатели финансовой отдачи. Сейчас средний уровень загрузки подобных проектов составляет около 75%. На протяжении минувшего года, особенно в острые фазы локдауна, привычные всем отели заполнялись в среднем не более чем на 25%. Это лишнее свидетельство устойчивости и перспективность бизнес-модели коливинга в новых общественных и деловых реалиях. Инвесторы хорошо осознают это и все более интенсивно вкладывают деньги в такие кейсы и компании. В 2020 году общемировой рынок коливингов вырос примерно на 30% на фоне стагнации многих секторов индустрии недвижимости. По мере того, как население столицы неуклонно растет, а экономика владения отступает перед экономикой пользования, подобные проекты становятся все более востребованными в обществе».
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости