Чистая сделка: как снять квартиру грамотно?

Конец лета – время высокого спроса на арендное жилье. Студенты, люди, приезжающие на заработки, хотят снять квартиры. Одновременно с ними активизируются мошенники. Как безопасно совершить сделку, телеканалу «МИР 24» рассказал руководитель агентства недвижимости Александр Саяпин.

- Самая популярная схема обмана связана с предоплатой. По каким признакам из объявления можно понять, что это, скорее всего, мошенники?

Александр Саяпин: Буквально вчера ко мне обратился знакомый, который так попал. По объявлению вы никак не поймете. В объявлении написано, что это собственник сдает квартиру. Можно понять по звонку, когда вас приглашают приехать в какой-то офис, а не на просмотр самой квартиры. Второй признак – нужно сразу проверять, является ли человек собственником квартиры.

Очень часто снимают квартиру, снимают кучу задатков и исчезают. Нужно смотреть документы, заказывать выписки самому – это стоит недорого и делается в течение часа. Перед поездкой на квартиру узнать у хозяина кадастровый номер, заказать выписку, приехать и сверить документы, удостовериться, что это собственник, и с ним можно общаться. Надо обращаться в проверенные агентства, которые давно на рынке, много лет. Они свою репутацию не портят и такой ерундой не занимаются. Надо хороший договор заключать. Достойные варианты есть и в интернете, в открытом доступе.

Очень часто люди забывают прописывать показания счетчиков или указывать мебель, которая была в квартире, и при выписке начинаются проблемы с этим. Это надо заранее предусмотреть и заранее прописать в договоре.

- А бывают случаи, когда для просмотра квартиры требуют предоплату. Риелтор в этом случае объясняет, что большая очередь на просмотр такой квартиры. Я правильно понимаю, если начинают говорить о предоплате, то в этом случае лучше завершить разговор?

Александр Саяпин: Да, потому что какая бы хорошая квартира ни была, аренда недвижимости – это волатильный вопрос. Хорошие квартиры сдаются в течение одного – двух – трех дней. Поэтому, если вы в первый день увидели объявление и записались на просмотр, то вы будете в первой тройке – 100 процентов, а дальше зависит от документов и того, понравилась ли вам квартира.

Ни о какой предоплате речи быть не может. Тем более, когда столько мошеннических ситуаций, надо перестраховаться. И все «левые» объявления приглашают людей в офис. Мои знакомые, например, туда приехали и сказали, что там была целая очередь. Я по телефону им сказал, что там просто обманывают.

- Некоторые агентства недвижимости предлагают заключить договор с агентством об оказании неких информационных услуг, когда за свои деньги человек получает некую информацию об объектах недвижимости. И все, кто заключают этот договор, получают «мертвые» объявления. А на претензии агентство указывает, что выполнило все свои обязательства.

Александр Саяпин: Но агентство недвижимости – это не информационное бюро. Они не предоставляют информацию. Они обязаны подобрать какой-то объект недвижимости.

В договорах нормальных агентств недвижимости говорится, что они обязуются подобрать квартиру. Если агентство работает на подбор недвижимости, на покупку, то агентство обязуется в рамках аванса в 10 тысяч рублей найти не менее 10 вариантов по критериям клиента. Если ему из 10 вариантов по критериям (цена, площадь, состояние ремонта, район, удаленность) ничего не понравилось, то дальше делаем корректировки, либо меняем критерии, либо человек не готов покупать. Такое бывает.

Но это – не предоставление информационных услуг, а подбор объекта. И задача агентства – не набрать как можно больше клиентов, найти им объекты и получить деньги. Задача – завершить сделку и заработать свою основную комиссию, основной процент именно на проведении сделки.

Поэтому тут надо, в первую очередь, смотреть условия договора, что это не информация, а подбор объекта. И второе – самый лучший вариант – это оплата по факту. Вы нашли квартиру, и мы вам оплачиваем комиссию.

- А если арендодатель не хочет договор подписывать?

Александр Саяпин: В таком случае мы советуем подписывать договор на 11 месяцев. Арендодатель в этом случае ничего не теряет. Хотя сейчас есть законодательная инициатива, которая обяжет договоры регистрировать не только долгосрочные, но и краткосрочные. Но пока такой законопроект не вступил в силу, и можно регистрировать только договоры, которые заключены на год.

Соответственно, если человек заключает договор на 11 месяцев, то он ничего не теряет, а, наоборот, это дает ему безопасность с точки зрения права собственности.

- Зачастую в договоре прописан депозит. Но ведь арендодатель может не вернуть его, когда арендатор съезжает. Например, арендодатель может сказать, что дверь стала плохо закрываться, поэтому деньги не отдаст. Вот от этого застраховаться можно?

Александр Саяпин: Только если досконально описывать все в договоре в начале аренды. То есть описывать состояние мебели. Например, когда машину сдаешь в ремонт или на ТО, они ходят и смотрят на все царапинки и отмечают их, чтобы потом к ним не было претензий. Здесь точно такая же схема. Нужно будет скрупулезно описать всю технику, всю мебель, ее состояние, чтобы не было потом вопросов.

Потому что бывает, когда снимают с детьми, и ты приходишь в квартиру, а все обои исписаны, зарисованы, ободраны. Вроде квартира та же, но придется все переклеивать, и затрат будет больше, чем депозит. А люди просят вернуть им депозит.

Опять же – какие условия были прописаны в договоре? Кто нарушает договор? Если, например, собственник выселяет раньше срока аренды, то он обязан этот депозит вернуть. Если арендаторы съезжают раньше срока, то они ставят человека в неудобное положение, тогда надо смотреть какие пункты в договоре на этот счет прописываются. Есть ли какая-либо компенсация на время поиска или нет.

Мы обычно предлагаем договориться, что за время поиска новых арендаторов эта сумма будет вычтена из залога.

- Как быть владельцу квартиры, если он сдал ее человеку, который, в свою очередь, нашел других арендаторов, набрал авансов и скрылся?

Александр Саяпин: В этом случае надо возбуждать уголовное дело, потому что по факту деньги отдали не ему, не собственнику. И тут проблема арендатора – он не проверил собственника, не сверил паспортные данные и не посмотрел, кому передал деньги. И тут не идет речь о предоплате, тут идет речь о больших суммах. Потому что оплачивают, как правило, за первый и за последний (или два последних) месяца.

Еще бывает, что выплачивают риелторские комиссии. И люди просто делают цену ниже рыночной на 10 – 15 процентов, находят 10 таких желающих снять и говорят, что надо что-то довывезти, а через неделю можно будет заезжать, заселяться. Но потом они исчезают, собрав таких задатков на миллион.

Просто надо возбуждать уголовные дела. Наверняка, есть паспортные данные, кем люди представлялись или какие-то описания. Надо подавать заявление в розыск.

- Резюмируя наш разговор, назовите три самых главных правила для успешной аренды квартир.

Александр Саяпин: Обязательно надо заказать выписку, проверить паспортные данные собственника и досконально прописать состояние мебели, показания счетчиков, чтобы потом не было никаких вопросов.