Быть или не быть: сможет ли арендный рынок выйти из тени из-за налоговых вычетов?

Минстрой включил в госпрограмму предложение о налоговом вычете для арендаторов. По данным ведомства, доля семей, проживающих в таком жилье, составляет 8 – 10 процентов, а в России в съемной недвижимости живет каждая десятая семья. По аналогии с покупателями недвижимости эти люди смогут вернуть 13 процентов от уплаченных за съем квартиры денег. Поможет ли эта мера вывести из «серой» зоны арендное жилье, телеканалу «МИР 24» рассказал эксперт по недвижимости Кирилл Манаенков.

- Предложение Минстроя коснется большого количества людей?

Кирилл Манаенков: Думаю, что да. Большей частью коснется жителей двух столиц и областей. Это актуально для всех.

- У арендатора появится возможность возвращать НДФЛ каждый год. По аналогии с социальными вычетами?

Кирилл Манаенков: Да, именно так.

- Как это может выглядеть?

Кирилл Манаенков: Так как это еще предложение, подробностей пока нет. Скорее всего, по итогам года человек подает декларацию, где указывает, что у него есть расходы на аренду, и возмещает, как сейчас это возможно, либо путем зачета НДФЛ, либо путем возврата денежных средств.

- Большинство арендаторов находятся в теневом рынке. Налоговый вычет поможет вывести этот бизнес из «серой» зоны?

Кирилл Манаенков: Я сильно сомневаюсь, потому что рынок аренды в России был и остается рынком арендодателя. В связи с окончанием (хочется верить) пандемии спрос на аренду, например, в столице вырос на 150%. Именно арендодатель сейчас диктует правила.

Какие есть козыри на руках у арендатора? Я не вижу.

- Почему арендодатели не выходят из тени?

Кирилл Манаенков: Это связано с тем, что рынок аренды и арендодателей в России так выстроен, что профессиональных арендодателей очень мало, кто рассматривает это как бизнес. В основном, люди сдают жилье, которое у них осталось от бабушек, после развода, еще что-то. Это единственное жилье, поэтому платить за него даже сверху три тысячи рублей государству кажется им непомерным бременем.

Как мы знаем: если можно не платить, значит, нужно не платить. Так говорил Франклин. Так как нет стимулов для этой уплаты и серьезных негативных последствий, то люди спокойно пользуются предоставленной возможностью.

- При этом плюсы в таком предложении есть. Квартиросъемщик обязан будет возместить ущерб, если он был нанесен. А сейчас нет договора – нет ответственности.

Кирилл Манаенков: Все правильно. Но общие нормы Гражданского кодекса тоже никто не отменял. Если арендатор жил в квартире, пусть даже в договоре не было указано всего, то это не мешает арендодателю пойти потом в суд с иском о возмещении ущерба.

Нужно разделять налоговые вопросы и вопросы гражданско-правовые. Вопрос заключения договора с арендатором – договор заключают почти все, а вот отчитываются в налоговую о факте заключения этого договора – почти никто.

- Нововведение может спровоцировать рост цен на аренду?

Кирилл Манаенков: Если предположить, что появится класс арендаторов, которые будут ходить по арендодателям и говорить: «Давай сделаем официальный договор, потому что для меня это выгодно», скорее всего, арендодатель вошьет в стоимость аренды еще свои 13%, которые он заплатит сейчас.

- Сколько людей сталкиваются с проблемами, что нет взаимоотношений арендатора и арендодателя?

Кирилл Манаенков: Статистики не ведется, но с негативными последствиями сталкиваются. Безусловно, вопросы возмещения ущерба. Самое худшее, что может быть для арендатора в такой ситуации, это ваше очень скорое выселение. Если по какой-то причине арендуемое вами жилье неожиданно требуется арендодателю, потому что у него ребенок пошел в школу, он срочно собрался ее продавать, собрался жить в ней опять, у него подрос ребенок, свадьба, то, если у вас нет договора, в котором четко прописана механика, в какой-то момент он приходит и говорит: «У тебя два дня, чтобы выехать из этой квартиры». Это наиболее часто встречаемые негативные последствия от отсутствия договора для арендатора.

- Власти планируют ввести меры налогового стимулирования, в том числе для создания наемных домов. Насколько это жизнеспособная инициатива?

Кирилл Манаенков: Думаю, что жизнеспособная, но нужно четко понимать, в какую категорию арендаторов эта инициатива попадает, для какой категории населения она актуальна? Наемные дома есть уже сейчас.

Например, в Москве есть наемный дом, куда стоит очередь из желающих арендаторов, там дом управляется. Это очень хороший дом уровня хорошего отеля, где у вас есть уборка, где в каждой квартире есть планшет, где вы можете заказать еду. Ставка аренды в этих квартирах Х1,5 – Х2 от существующей средней ставки от аренды в том же районе. Если есть какое-то количество небедных людей, которые принципиально хотят качественное жилье, для них эта инициатива будет интересна, потому что известно, что спрос есть. Даже на примере этого дома – туда полтора года нужно в очереди стоять, чтобы там арендовать квартиру.

Если мы говорим, что инициатива каким-то образом поможет решить проблему массовой нехватки жилья, я, наверное, не очень в это верю сейчас.

- Насколько человеку это может быть выгодно?

Кирилл Манаенков: Проблема инициативы в том, что это выгодно для того, кто снимает, но совершенно не выгодно для того, кто сдает. Рынок сейчас такой, что на нем самый главный человек – тот, кто сдает, то для него эта инициатива не меняет ничего. Посмотрим на результат.