Покупка и продажа недвижимости – это сам по себе довольно сложный и запутанный процесс. Но в текущей ситуации, когда очень сильно выросла ключевая ставка ЦБ, а со стороны давят санкции, сделать правильный выбор стало еще сложнее. Стоит ли сейчас покупать или продавать недвижимость? Какие варианты можно назвать беспроигрышными? И за какими трендами сейчас стоит последить? На эти и другие актуальные вопросы отвечают эксперты.
Как известно, ЦБ поднял ключевую ставку, соответственно, тут же возросли ставки и по ипотеке, отмечает генеральный директор риелторской компании «Полезные люди» Юрий Паршиков. «В данный момент программа банков не имеет устоявшейся формулы: от определения заемщика до просчетов рисков. Если же у вас уже имеется одобренная ипотека, следует воспользоваться моментом, так как ввиду неопределенности банки вполне могут отозвать положительный результат, даже вопреки своей репутации. Если же ипотека одобрена по ставке, скажем, 10%, – это, можно сказать, подарок», – говорит эксперт.
Исходя из статистических данных, в Москве 25-30 тысяч одобренных ипотек по прежним ставкам. Есть 2 сегмента: те, кто хочет быстрее реализовать сделку, не рискуя отменой одобренной ипотеки, и те, кто хочет скорее продать недвижимость и запастись наличными деньгами, – вдруг она подешевеет.
«Составлять завещание на операционном столе бессмысленно – вне зависимости от грядущего исхода операции. Так я бы в одном предложении охарактеризовал любые бездумные манипуляции с недвижимостью как минимум до осени текущего года», – рассуждает эксперт.
«Конечно, есть исключения: если вы уже продали старое жилье, то вам надо постараться вложить куда-то деньги. Дело не только в курсе рубля – деньги всегда будут иметь меньшую ценность, чем активы», – говорит управляющий партнер «Живой Комплекс LES» Олег Дедков.
Но если вы сидите на мешке с «деревянными» деньгами и лихорадочно выбираете новостройку – задумайтесь о том, когда и в каком виде вы получите квартиру или апартамент. Если у жилого комплекса срок сдачи в этом году – у вас есть хорошие шансы получить продукт «доспецоперационного» качества. А если объект на котловане или на уровне монолитной коробки – возможны сюрпризы.
По словам Юрия Паршикова, большим спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры с удобным расположением «у метро», так как сработает уверенность, что это как «золотой слиток» – никогда не потеряет в цене. Это будет как в столице, так и в регионах.
«Ипотечная суета не будет слишком долгой – два-три месяца, после чего много шансов, что стоимость на недвижимое имущество будет падать. На фоне вышесказанного хочу добавить, что сейчас отличное время выставлять свою недвижимость на продажу», – говорит Юрий Паршиков.
Через несколько месяцев в унисон с ажиотажем спадет как количество ипотек, так и сделок, считает эксперт. «Дедолларизация также скажется на рынке недвижимости. Несмотря на попытки девелоперов привязать американскую валюту к цене, затем повышать ее, спустя немного времени они адекватно оценят ситуацию, и пойдут скидки, скажем, 15 – 25%. Клиент с наличными средствами будет в почете», – отмечает Паршиков.
«Меня как профессионального участника рынка больше беспокоит вопрос компенсации санкционных товарных позиций, импортозамещения и качества недвижимости, так как это технически сложный продукт. К сожалению, западным лифтам, системам остекления, отопления, вентиляции и кондиционирования пока нет адекватной замены. В общей массе стройматериалов и оборудования за последние 15 лет доля импорта стала более распределенной (то есть это не всегда готовые изделия, а скорее их компоненты), но позиции с полным отсутствием санкционной составляющей – огромная редкость в стройиндустрии. Кроме того, подавляющая масса станков и оборудования – импортные, а к ним еще запчасти нужны. В этой связи приобретение новостройки в стадии строительства «коробка и ниже» в ближайший год представляется мне поездкой на птичий рынок за породистым щенком: вам может повезти, но скорее финальный вид вашего питомца во взрослом состоянии окажется сюрпризом – вероятнее всего, не самым приятным», – считает Олег Дедков.
Недвижимость – товар долгосрочного использования, поэтому принимать скоропалительные решения по его приобретению точно не стоит, опять же, если на данный момент у вас нет большой суммы в рублях.
«Под 20% годовых, я думаю, мало найдется желающих приобрести квартиру. Чтобы избежать дисбаланса в рамках «спрос и предложение», нужны будут новые ипотечные формулы, более универсальные, для обширной клиентуры. Актуализируется старый добрый механизм «трейд-ин» (обмен поддержанного жилья на новое с доплатой), – для этого достаточно будет незначительных кредитных сумм. Если вы планируете купить квартиру не в ипотеку, то я бы рекомендовал немного подождать, месяцев 4-6, после чего обратиться к услугам профессионального риелтора, который будет опираться на динамику развития ситуации на рынке», – рекомендует Юрий Паршиков.
И помните – неопределенность не навсегда, через полгода будут видны магистральные тренды в отрасли, через год уверенно начнут действовать новые правила игры, и покупатели снова превратятся из нежданных посетителей казино в скучных завсегдатаев супермаркета.
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости