Ипотека в 75: зачем в России повышают предельный возраст ипотечников?

Но основная причина, разумеется – это снижение ежемесячных платежей, отмечает эксперт. «В Москве только с середины 2021 года цены на новостройки выросли с 245 тысяч за квадратный метр до 290. Примерно такая же история со вторичным жильем, но там есть очевидный тренд на снижение цен, в отличие от новостроек – здесь девелоперы будут держать ценник до упора, иногда доходя до абсурда и оставаясь с нулем продаж за месяц, как это было в начале весны, после резкого поднятия льготной ставки. Поэтому, когда средний срок погашения кредита составляет более четверти века, было бы странным для банков не поднять предельный возраст заемщика».

К тому же, по словам эксперта, после 40 – это часто вторая или третья ипотека у людей, то есть банальное улучшение жилищных условий либо инвестиция. Значит, имеется и положительная кредитная история, и наличие полного обеспечения в виде залога.

По мнению Александра Цыганова, увеличение возрастной планки связано с пониманием роста трудоспособности в России в более старших возрастах, отчасти с расчетом на появление дополнительного дохода по достижении пенсионного возраста (пенсия, возможный пассивный доход и т.д.), помощью детей (что случается реже, но тоже встречается в нашей стране). Например, на пенсии могут рассматриваться варианты с приобретением дачи или загородного дома, а обслуживать кредит можно за счет аренды квартиры, если переехать жить за город. Возрастные заемщики придерживаются большей платежной дисциплины, у них часто накоплена позитивная кредитная история и все это положительно сказывается на решении о выдаче кредита.

Банк-кредитор может обезопасить себя на случай заболевания или смерти заемщика, потребовав заключения договора страхования от несчастных случаев и болезней или страхования жизни. И в случае возрастных заемщиков эта практика достаточно распространена, хотя страховой тариф в данном случае будет существенным или даже откровенно высоким. «Кроме того, надо понимать, что при отсутствии договора страхования квартира с ипотечной задолженностью будет унаследована с долгом, а наследник будет расплачиваться или должен будет отказаться принять наследство, квартира в этом случае продается для покрытия долга, – говорит эксперт. – И в целом, кредитор может не получить свои средства только в результате кардинального снижения цен на недвижимость, что случается очень редко. Поэтому возраст заемщиков стал понемногу увеличиваться в практике ипотечного кредитования».

«Тем не менее многим психологически некомфортно брать кредит, имея в виду возможность передачи его по наследству. Не все хотят работать в «серебряном» возрасте, кто-то хочет пожить «для себя» и делиться с кредитором пенсией не входит в его планы. Поэтому возможность получить или обслуживать кредит в зрелом возрасте чаще всего рассматривается с прицелом на досрочное погашение. И это подтверждается статистикой: многие ипотечные кредиты в России закрываются досрочно», – говорит Цыганов.

По словам сотрудника департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николая Переславского, появление информации о повышении предельного возраста, до которого происходит выплата ипотеки и до которого потенциальные получатели ипотеки вправе рассчитывать на ее получение – вполне закономерный шаг в текущих условиях экономических и социальных изменений. «Можно сказать, что сейчас произошло сочетание ряда таких факторов, которое позволило пойти на эти шаги», – отмечает эксперт.

«Во-первых, у населения страны, согласно государственной статистике, увеличивается продолжительность жизни. Происходит это за счет улучшения медицинского обслуживания, урбанизации и многих других факторов. Это приводит к тому, что государство повышает возраст выхода на пенсию, чтобы сократить траты на выплату пожилым людям. Но и сами пожилые люди продолжают сейчас зачастую оставаться экономически активными и помогают своей семье, а также могут совершать крупные покупки. В частности, приобретать квартиры», – говорит Переславский.

Во-вторых, по словам эксперта, в стране повышается поэтапно пенсионный возраст, а также, как и во многих развитых странах мира, например в Европе и США, начинается превалирование населения в возрасте над более молодым населением. «Отчасти этот фактор вытекает из предыдущего, но и ранее произошедшего снижения рождаемости поколений, появившихся на свет в 90-ые годы прошлого века и нулевые годы», – комментирует эксперт.

«В-третьих, не стоит сбрасывать со счетов текущую ситуацию на рынке жилья и выдачи ипотеки. В 2020 году начался взлет цен на жилье и эта тенденция продолжалась, но начала замедляться в последние месяцы. Хотя ее и поддерживает предложение ипотеки на любых, даже очень привлекательных условиях низких (порой почти нулевых) ставок и льготных условий. Происходит это из-за снижения спроса (падают доходы населения и существует риск потери рабочих мест и роста безработицы из-за ухода компаний и инфляции), хотя предложение на первичном рынке умеренно сокращается. Последнее происходит за счет «заморозки» возведения ряда новых проектов и достройки только текущих очередей строительства. Но в перспективе этот «карточный домик» может сложиться, что приведет к снижению цен на квадратный метр, но это произойдет не сегодня», – считает Переславский.

«Кроме того, наблюдавшийся в предыдущие месяцы рост цен (скорее всего, эта динамика возобновится уже в октябре – ноябре), нарушение логистических цепочек с основными торговыми партнерами, риск закрытия производств и магазинов компаниями из недружественных стран – все это требует от девелоперов и банков идти на новые ухищрения для привлечения новых клиентов, в частности пойти на повышение предельного возраста», – заключил эксперт.