12:50 12/09/2022

Ипотека в 75: зачем в России повышают предельный возраст ипотечников?

Shutterstock/FOTODOM

Коммерческие банки массово поднимают возраст заемщиков по ипотечному кредитованию до 70–75 лет. Почему это происходит и к чему может привести, рассказали в интервью корреспонденту Mir24.tv эксперты рынка недвижимости.

Увеличение возрастной планки для ипотечных заемщиков фиксируется у многих банков. Нужно отметить, что это вполне легальный и клиентоориентированный выбор многих кредитных учреждений, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. «Увеличение возраста, до которого рассчитывается срок кредитования, позволяет уменьшить ежемесячный платеж и тем самым повысить доступность ипотеки и самого жилья», – объясняет эксперт.

«По сути причина проста – банкам нужно зарабатывать, равно как и застройщикам, – говорит независимый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. – Если человек берет ипотеку на 30 лет в 45, то, скорее всего, он отдаст ее раньше, но изначально его возраст на момент закрытия кредита будет 75 лет. Если раньше это было проблемой, то сейчас это нивелировано повышением предельного возраста от банков. К тому же часть пенсионеров стала переводить свои накопления из банков и крайне нестабильного фондового рынка в недвижимость».

Как льготная ипотека оживила рынок жилой недвижимости в России

Но основная причина, разумеется – это снижение ежемесячных платежей, отмечает эксперт. «В Москве только с середины 2021 года цены на новостройки выросли с 245 тысяч за квадратный метр до 290. Примерно такая же история со вторичным жильем, но там есть очевидный тренд на снижение цен, в отличие от новостроек – здесь девелоперы будут держать ценник до упора, иногда доходя до абсурда и оставаясь с нулем продаж за месяц, как это было в начале весны, после резкого поднятия льготной ставки. Поэтому, когда средний срок погашения кредита составляет более четверти века, было бы странным для банков не поднять предельный возраст заемщика».

К тому же, по словам эксперта, после 40 – это часто вторая или третья ипотека у людей, то есть банальное улучшение жилищных условий либо инвестиция. Значит, имеется и положительная кредитная история, и наличие полного обеспечения в виде залога.

По мнению Александра Цыганова, увеличение возрастной планки связано с пониманием роста трудоспособности в России в более старших возрастах, отчасти с расчетом на появление дополнительного дохода по достижении пенсионного возраста (пенсия, возможный пассивный доход и т.д.), помощью детей (что случается реже, но тоже встречается в нашей стране). Например, на пенсии могут рассматриваться варианты с приобретением дачи или загородного дома, а обслуживать кредит можно за счет аренды квартиры, если переехать жить за город. Возрастные заемщики придерживаются большей платежной дисциплины, у них часто накоплена позитивная кредитная история и все это положительно сказывается на решении о выдаче кредита.

Банк-кредитор может обезопасить себя на случай заболевания или смерти заемщика, потребовав заключения договора страхования от несчастных случаев и болезней или страхования жизни. И в случае возрастных заемщиков эта практика достаточно распространена, хотя страховой тариф в данном случае будет существенным или даже откровенно высоким. «Кроме того, надо понимать, что при отсутствии договора страхования квартира с ипотечной задолженностью будет унаследована с долгом, а наследник будет расплачиваться или должен будет отказаться принять наследство, квартира в этом случае продается для покрытия долга, – говорит эксперт. – И в целом, кредитор может не получить свои средства только в результате кардинального снижения цен на недвижимость, что случается очень редко. Поэтому возраст заемщиков стал понемногу увеличиваться в практике ипотечного кредитования».

«Тем не менее многим психологически некомфортно брать кредит, имея в виду возможность передачи его по наследству. Не все хотят работать в «серебряном» возрасте, кто-то хочет пожить «для себя» и делиться с кредитором пенсией не входит в его планы. Поэтому возможность получить или обслуживать кредит в зрелом возрасте чаще всего рассматривается с прицелом на досрочное погашение. И это подтверждается статистикой: многие ипотечные кредиты в России закрываются досрочно», – говорит Цыганов.

По словам сотрудника департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николая Переславского, появление информации о повышении предельного возраста, до которого происходит выплата ипотеки и до которого потенциальные получатели ипотеки вправе рассчитывать на ее получение – вполне закономерный шаг в текущих условиях экономических и социальных изменений. «Можно сказать, что сейчас произошло сочетание ряда таких факторов, которое позволило пойти на эти шаги», – отмечает эксперт.

«Во-первых, у населения страны, согласно государственной статистике, увеличивается продолжительность жизни. Происходит это за счет улучшения медицинского обслуживания, урбанизации и многих других факторов. Это приводит к тому, что государство повышает возраст выхода на пенсию, чтобы сократить траты на выплату пожилым людям. Но и сами пожилые люди продолжают сейчас зачастую оставаться экономически активными и помогают своей семье, а также могут совершать крупные покупки. В частности, приобретать квартиры», – говорит Переславский.

Во-вторых, по словам эксперта, в стране повышается поэтапно пенсионный возраст, а также, как и во многих развитых странах мира, например в Европе и США, начинается превалирование населения в возрасте над более молодым населением. «Отчасти этот фактор вытекает из предыдущего, но и ранее произошедшего снижения рождаемости поколений, появившихся на свет в 90-ые годы прошлого века и нулевые годы», – комментирует эксперт.

«В-третьих, не стоит сбрасывать со счетов текущую ситуацию на рынке жилья и выдачи ипотеки. В 2020 году начался взлет цен на жилье и эта тенденция продолжалась, но начала замедляться в последние месяцы. Хотя ее и поддерживает предложение ипотеки на любых, даже очень привлекательных условиях низких (порой почти нулевых) ставок и льготных условий. Происходит это из-за снижения спроса (падают доходы населения и существует риск потери рабочих мест и роста безработицы из-за ухода компаний и инфляции), хотя предложение на первичном рынке умеренно сокращается. Последнее происходит за счет «заморозки» возведения ряда новых проектов и достройки только текущих очередей строительства. Но в перспективе этот «карточный домик» может сложиться, что приведет к снижению цен на квадратный метр, но это произойдет не сегодня», – считает Переславский.

«Кроме того, наблюдавшийся в предыдущие месяцы рост цен (скорее всего, эта динамика возобновится уже в октябре – ноябре), нарушение логистических цепочек с основными торговыми партнерами, риск закрытия производств и магазинов компаниями из недружественных стран – все это требует от девелоперов и банков идти на новые ухищрения для привлечения новых клиентов, в частности пойти на повышение предельного возраста», – заключил эксперт.