Цены на квартиры в новостройках, выросшие в крупных российских городах за четыре года в среднем на 76%, достигли потолка. Однако рост цен все равно может продолжиться вплоть до 2030 года. Такую оценку «Института экономики города» приводят СМИ. О том, какие факторы заставляют квартиры дорожать и что может изменить эту ситуацию, в интервью MIR24.TV рассказали эксперты.
«На рост или падение цен на недвижимость оказывает влияние значительное количество факторов, часть из которых может действовать и разнонаправленно, – говорит заведующий кафедрой финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета РФ Александр Цыганов. – Но сначала нужно отметить, что потребность в жилье у россиян есть, средняя площадь и качество жилья, которым обладают собственники, часто низки. А еще действует миграционный фактор, когда мигранты из стран СНГ и часть собственного населения стремятся переехать в крупные городские агломерации. Это формирует устойчивый спрос, пока отложенный».
По словам эксперта, в настоящий момент платежеспособный спрос поддерживается не только программами льготной ипотеки, но и зависит от текущего уровня доходов, перспектив улучшения и в ряде случаев – социальных выплат. Сейчас можно говорить о смене потенциальных потребителей, часть из которых по разным причинам выбыла из числа активных покупателей жилья, но появляются иные, чаще из регионов России, которые получили новые возможности, только начали присматриваться к приобретению нового жилья и могут оказать существенное влияние на развитие рынков небольших городков и региональных центров.
«Тем не менее на сегодня все равно можно говорить о стагнации на рынках новостроек городов-миллионников и появлении скидок и преференций для покупателей квартир не в самых удачных локациях, – говорит Александр Цыганов. – Поэтому при сохранении существующих трендов и отсутствии дополнительных шоков можно предположить сохранение текущего уровня цен и незначительный рост на уровне инфляции для относительно удачных объектов».
По словам эксперта, будут, конечно, и лидеры, когда девелопер нашел дефицитное место или предугадал его формирование. Например, это может произойти в случае продолжения подмосковной программы благоустройства парков, которые позитивно сказываются на спросе на близлежащие новостройки. И, наоборот, дома в неудачных районах, с плохой транспортной или социальной инфраструктурой имеют все шансы стать лидерами в снижении цен и предоставлении особых условий. При потребности в жилье и необходимости сэкономить на такие объекты стоит обратить внимание.
«На рынок может оказать влияние принятие программы льготного кредитования вторичного жилья, но это скорее случится осенью, когда эффект будет существеннее – после летнего сезона оживление на рынке городской недвижимости вполне традиционен для России и поддержка будет воспринята покупателями наиболее позитивно», – считает Цыганов.
«Вероятно, предложение, сделанное президентом России по введению льготной ипотеки на вторичное жилье, является заранее подготовленным инструментом для поддержки сектора, по которому уже есть консенсус и в правительстве страны, и среди крупнейших участников рынков, – говорит аналитик TeleTrade Алексей Федоров. – Необходимость дополнительных мер симулирования спроса в последние месяцы стала особенно заметна. Подросшие ипотечные ставки, вместе с сохранением высоких цен на жилье в новостройках, сделали размер ежемесячного платежа даже по льготной ипотеке неподъемным и в буквальном смысле обвалили спрос на ипотеку в начале 2023 года. А как мы знаем, именно ипотека в последние несколько лет была главным драйвером роста рынка недвижимости».
По словам Алексея Федорова, запуск программы льготной ипотеки на вторичку нужен не через год или полгода, он нужен уже сейчас, как инструмент быстрого предупреждения дальнейшего падения спроса в секторе. Если этого не сделать в ближайшие месяцы, то ухудшение ситуации в строительном секторе, который обладает большим мультипликативным эффектом, сильно осложнит достижение целей экономического роста. Поэтому введение льготной ипотеки на вторичное жилье – очевидный ход, который будет принят в ближайшее время.
Впрочем, есть и другое мнение. «Я не жду льготных ипотек на вторичном рынке, если они и будут, то думаю, будут значительно отличаться от ставок на новостройки, – говорит основатель АН «Меридиан ГРУПП», инвестор Диана Жукова. – Для государства в приоритете поддержка строительной отрасли, льготные ипотеки на вторичном рынке приведут к стагнации и просадке первичного рынка, вторичный рынок станет динамичнее, откорректируется в цене в большую сторону, если учитывать тот факт, что сейчас стоимость вторичного рынка в среднем отличается от новостроек на 10-15%. Общая ситуация на рынке недвижимости стабилизируется в ценовом коридоре».
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости