Цены на съемное жилье к осени могут вырасти на 10-15%, прогнозируют эксперты. При этом объем предложения на рынке аренды за год сократился на 53%. Как отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, сокращение числа доступных для аренды квартир наблюдается уже седьмой месяц подряд. Такая динамика, по его словам, нетипична для стандартных сезонных циклов. В начале осени спрос еще больше увеличится, так как начнется деловой сезон, и жилье понадобится студентам, приезжим из регионов и т.д., полагают эксперты. Это, скорее всего, подстегнет рост предложения, но найти квартиры с хорошим ремонтом по приемлемой цене будет гораздо сложнее.
«Московский рынок аренды жилья является одним из самых активных и динамичных в России. Прогнозирование будущих цен на аренду является сложным заданием, их рост может быть непредсказуемым, – отмечает соучредитель агентства элитной недвижимости, эксперт по развитию бизнеса Александр Седов. – Однако существует ряд факторов, которые могут оказать влияние на возможное подорожание арендного жилья в Москве».
К таким факторам, по мнению Александра Седова, относятся:
1. Ограниченное предложение и высокий спрос
Москва является крупным мегаполисом с ограниченным количеством доступного жилья. Высокий спрос на арендное жилье приводит к конкуренции между арендодателями, что может привести к повышению цен на аренду.
2. Рост стоимости недвижимости
Стабильный рост стоимости недвижимости в Москве может стимулировать рост арендных ставок. Владельцы недвижимости стремятся обеспечить доходность своих инвестиций, поэтому при росте цен на недвижимость они могут повышать ставки аренды.
3. Факторы экономической стабильности
Москва является экономическим центром России и имеет высокий уровень экономической активности. Экономическая стабильность и рост доходов населения могут привести к увеличению спроса на арендное жилье, что в свою очередь может повлечь за собой повышение цен.
Кроме того, существует ряд причин, по которым арендные ставки могут подорожать непосредственно к осени. Вот как их видит Александр Седов:
Осенью в Москве часто наблюдается увеличение активности на рынке аренды жилья. Это связано с началом учебного года, приездом студентов и повышенным спросом на жилье со стороны семей с детьми. Увеличенный спрос может привести к повышению арендных ставок.
Уменьшение предложения в сочетании с увеличенным спросом может привести к повышению цен на аренду.
Возможный рост затрат на эксплуатацию жилья, таких как коммунальные услуги и обслуживание, может стимулировать арендодателей повышать ставки, чтобы компенсировать эти дополнительные расходы.
«Осень часто сопровождается традиционным ростом цен на аренду жилья в Москве. Это связано с увеличенным спросом, связанным с началом учебного года и другими сезонными факторами. Кроме того, восстановление экономики и стабильность рынка недвижимости могут также способствовать традиционному росту арендных ставок», – делает вывод эксперт.
Руководитель департамента по работе с партнерами сервиса аренды жилой недвижимости Ольга Полетцкая также прогнозирует рост цен на съемное жилье к осени – в среднем на 10%. Правда, коснется это только самого популярного сегмента – «однушек» и «двушек».
«Основное направление на рынке недвижимости представлено одно- и двухкомнатными квартирами. И именно они покажут наибольший рост стоимости аренды, – уверяет Полетцкая. – В то время как трех-четырехкомнатные квартиры, хоть они и не представлены на рынке большим количеством объектов, основного роста арендных ставок не покажут, потому что спрос на такие квартиры в Москве падает. Это связано с тем, что доходы уменьшаются и люди снимают менее комфортное жилье, но более выгодное по цене и оплате коммунальных платежей. То есть та семья, которая снимала раньше квартиру в три-четыре комнаты, теперь останавливается на двухкомнатных вариантах. Соответственно, будет рост спроса на малогабаритное жилье с меньшим количеством комнат. Это приведет к росту арендной ставки».
Цена на премиальную недвижимость вряд ли изменится, так как на сегодняшний день она продолжает оставаться завышенной, добавляет Полетцкая. «Спросом такое жилье обычно пользовалось у топ-менеджеров иностранных компаний, их количество в Москве на данный момент резко сократилось. Российских семей, которые могут позволить себе аренду премиальной недвижимости, не так уж много, и предпочтение они отдают все же ее покупке. На данный момент на рынке недвижимости Москвы ярко представлена недвижимость премиум-класса, ипотечная ставка по которой составляет 150-180 тысяч рублей. Поэтому намного выгоднее купить эту недвижимость и вкладывать средства в собственную квартиру. В аренду представлено не так много недвижимости ЖК бизнес-класса, так как изначально инвесторы приобретают одно- и двухкомнатную недвижимость, а квартиры от трех комнат и выше покупают семьи для проживания», – поясняет эксперт.
По словам Полетцкой, ничего уникального в данной ситуации нет: «Это обычная сезонность, которая всегда показывает рост спроса и, соответственно, увеличение цены аренды».
Что же касается сокращения предложения на рынке аренды, то это, по мнению, Ольги, «нельзя назвать специфичным падением».
«Особой динамики снижения в течение последних семи месяцев не наблюдается, – утверждает Полетцкая, опровергая слова Алексея Попова из «Циан.Аналитики». – Февраль-март показал явный прирост на рынке аренды недвижимости. Это связано с тем, что те, кто не продал квартиры, решили сдавать их в аренду. Но, поскольку они не получили той ставки, которую ожидали, так как стоимость аренды в Москве упала, они, возможно, выставили жилье обратно на продажу или просто приостановили сдачу. И типичное падение «товарной полки» по недвижимости для сдачи в аренду, которое наблюдалось как раз с марта-апреля, связано не с тем, что «вымывание» прошло естественным путем».
По мнению Ольги Полетцкой, собственники сами приостанавливают сдачу жилья в аренду по двум причинам:
1. Они в это время не находятся в Москве: лето – это всегда низкая сезонная активность предложений по аренде.
2. Профессиональные игроки на рынке аренды сами убирают свои объекты с «товарной полки», так как понимают, что летом низкий спрос и сдавать квартиры им придется со скидкой. Они посчитали свою годовую доходность, временные затраты и подготовились к росту спроса к концу августа – соответственно, ставки на аренду будут расти. И те деньги, которые они потеряли за два летних месяца простоя, с легкостью вернутся к ним осенью.
«В любом случае спрос на аренду в сентябре вырастет. Никуда люди из Москвы массово не уехали. Как они приезжали, так и будут приезжать. Повышенный спрос на аренду не всегда связан с тем, что в августе-сентябре приезжают студенты. К началу учебного года переезжают семьи, у которых имеются дети школьного возраста, поэтому популярность растет не только на жилье для студентов», – добавила Ольга Полетцкая.
В случае с недвижимостью от трех комнат и выше сокращение предложения объясняется уже другими причинами: «Собственники жилья перешли на покомнатную сдачу, так как сдать такую квартиру целиком проблематично. Такая лояльность им ранее была несвойственна, – говорит Полетцкая. – Рынок аренды к осени будет восполнен, ежегодный спрос увеличится. И если в прошлые годы ставки росли ежегодно на 5%, то теперь мы ожидаем, что рост увеличится на 10% в связи с тем, что в 2023 году произошло значительное снижение арендных ставок, они постепенно будут возвращаться к своему стандартному для Москвы уровню».
Как отмечает финансовый консультант, основатель консалтинговой компании по управлению личными финансами Дмитрий Фетисов, количество предложений качественных, ликвидных объектов с хорошим ремонтом как в аренде, так и в продаже сейчас мало. И, соответственно, они быстро сдаются – причем часто по завышенной цене.
«Из-за этого возникает определенный дефицит. Мы можем наблюдать это как в сегменте аренды за 100 000 рублей, так и за 500 000 рублей, так как даже такие объекты сдаются в таком состоянии, что туда хочется зайти и заново сделать ремонт. Они не соответствуют заявленной цене, – говорит Фетисов. – Также есть дефицит предложений, вызванный тем, что люди, которые уезжали, возвращаются и начинают сами проживать в квартирах, которые раньше сдавали, выставили их на продажу или уже продали. Из-за этого мы наблюдаем приток из регионов. На места уехавших за границу людей приезжают другие кадры, которые занимают теперь их топовые позиции».
Фетисов прогнозирует повышение цен на аренду примерно на 5-10% начиная с сентября. Однако и требования к жилью будут достаточно высокими. «Рынок безусловно меняется, и насмотренность людей, которые тратят деньги, повышается. Люди предпочтут переплатить, но снять более хороший вариант, с качественным дизайнерским ремонтом. Поэтому всем клиентам мы рекомендуем делать подготовку объекта, вплоть до косметического ремонта», – отмечает эксперт.
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости