Новостройки-разорители. Эксперты - о кризисе рынка первичной недвижимости

С начала 2017 года москвичи, вопреки ожиданиям риелторов, стали массово избавляться от квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию не более трех лет назад. В то же время за последние четыре месяца, с начала июля этого года, на вторичном рынке жилья количество предложений о продаже квартир увеличилось в полтора раза. 

Мы побеседовали с опытными девелоперами и специалистами по недвижимости. О том, почему мода на относительно дешевое жилье в новостройках не прижилась в столице, из-за чего инвестировать в новые дома стало невыгодно, и в каких случаях одна старая квартира лучше новых двух – читайте в материале «МИР 24». 

«Инвестиционное» жилье выгодно покупать только для детей...»

Рассказывает Светлана Лапшина, генеральный директор агентства по недвижимости «БИГ Риэлти»: 

Сегодня москвичи действительно очень активно продают недвижимость в новостройках, которая раньше приобреталась в инвестиционных целях. Когда-то выгодная стратегия в 2017 году себя изжила.

Давайте рассмотрим на примере: 2-х комнатная квартира в небольшом удалении от центра Москвы, район «Авиамоторной». Приобреталась за 8 – 9 миллионов рублей под аренду. В год чистый доход от аренды может составлять 300 – 360 тысяч рублей, то есть за плановый срок окупаемости – шесть лет – удастся вернуть всего 1,8 млн рублей. Выгодно продать такое жилье тоже не получается: цены на рынке недвижимости «просели», и по большому счету, инвестор теперь не зарабатывает, а просто имеет шанс вернуть свое. 

Рассматривать покупку жилой недвидимости как бизнес стало невозможно – эта схема больше не приносит доход. Ни для аренды, ни для продажи по более выгодной цене новостройки больше не подходят. Попытки реализовать инвестиционные квартиры по цене выше, чем они были куплены, оборачиваются тем, что объекты продают по 2-3 года. 

Почему жилье в новостройках стало непривлекательным? Потому что при нынешнем состоянии рынка люди предъявляют большие требования к комфорту: близость к метро, развитая инфраструктура, наличие парковок, что могут предложить редкие новостройки. Покупают «инвестиционное жилье» сегодня только для детей – пока они растут, квартиры строятся, потом детей можно переселить туда, и молодые люди не будут привередничать по поводу неустроенной придомовой территории. 

Инвесторы, которые действительно рассматривали жилые объекты как бизнес, сейчас переходят в сегмент коммерческой недвижимости. Тут почти на 100% мы говорим о ритейле: точки продажи цветов у метро, магазинчики, кофейни, где продают кофе навынос, – все это можно выгодно покупать и сдавать в аренду малому бизнесу. К примеру, за 30 миллионов рублей – стоимость трех инвестиционных квартир – можно купить хорошее помещение под аптеку в спальном районе. Срок окупаемости такого объекта, по рассчетам, составляет около шести лет, и для инвесторов это приемлемо. 

«Реновация только усугубляет положение...»

Отвечает Яков Литвинов, девелопер со стажем более 20 лет, генеральный директор «Крайс Девелопмент»: 

Такой инвестиционный актив, как квартиры в недавно построенных домах, москвичи не хотят больше держать, ведь заработать на них с каждым годом становится все сложнее. Объем предложения на первичном рынке растет, а цена нет – даже снижается. 

На вторичном рынке жилья в последнее время тоже увеличилось предложение, в свою очередь, и грядущая реновация также увеличивает давление на рынок недвижимости столицы. Спрос при этом не растет и никаких предпосылок для этого не видно. 

Немаловажно и то обстоятельство, что качество проектов в последнее время существенно выросло. Почти не ведется никакой типовой застройки панельными домами советской серии, застройщики обеспечивают высокое качество благоустройства территории, концептуальные проекты с продуманной организацией общественных пространств и другие атрибуты комфорта...

Еще три – пять лет назад эти черты были присущи только элитному сегменту, а теперь встречаются в большинстве новых проектов комфорт – и эконом-класса. На мой взгляд, пришло время менять морально устаревшую недвижимость на более современную. 

«Риск стать «обманутым дольщиком» сейчас выше, чем два и три года назад...»

Рассказывает Кирилл Кузьмин, директор по развитию PRISMA GROUP, автор и разработчик системы, основанной на альтернативном подходе к организации проектов по реализации новостроек: 

Причин, почему москвичи стали избавляться от недвижимости в новостройках, сданных не более трех лет назад, две. Во-первых, это перенос сроков ввода в эксплуатацю. По нашим данным, в 2017 году сроки ввода были перенесены у 41% в Москве и у 64% в Московской области - в объемном выражении, то есть в квадратных метрах. А это значит, что капитализация квартир в этих не введенных домах (жилых комплексах) падает. 

Инвестору становится невыгодно держать такой убыточный актив – на подобные шаги могут идти только те люди, у которых была цель не заработать на новостройках, а лишь сохранить свои сбережения. Да и это достаточно легкомысленно, ведь риск пополнить ряды «обманутых дольщков» сейчас гораздо выше, чем два или три года назад. 

Вторая причина – это прямое снижение цен на жилую недвижимость на протяжении двух лет. Причем, как на «первичное», так и «вторичное» жилье. При таком тренде даже самый терпеливый инвестор не выдержит и попытается как-то избавиться от обесценивающихся активов. 

На мой взгляд, к каждому объекту инвестирования сейчас нужно подходить очень индивидуально. И оценивать надо не отрасли (девелопмент, к примеру), не сегменты (коммерческая недвижимость, земельные участки и др.) и даже не комплексы (жилые комплексы или торговые центры), а именно тот самый конкретный объект, который вы приобретаете.

Оценивайте, насколько объект востребован на рынке в период инвестирования и насколько будет востребован по его окончании. В общем виде нужность инвесторы оценивают как будущую способность объекта генерировать выручку, будь то коммерческая рента, арендная выручка или дельта в выручке от продажи объекта. 

Беседовала Надежда Сережкина