«Арендатор – хозяин положения»: эксперты – о состоянии рынка недвижимости в Москве и столицах СНГ

В столице, по данным аналитиков, продолжает дешеветь съемное жилье. Но почему это происходит? Ведь снятие коронавирусных ограничений должно было оживить работу бизнеса, а возвращение в Москву иногородних сотрудников – повысить спрос на аренду жилья. О том, что происходит с рынком аренды квартир в Москве и столицах СНГ, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.

Рынок аренды жилья действительно просел. По данным директора аналитического отдела Dominfo.ru Артура Меркушева, толчком к снижению цен стали следующие факторы:

Спрос. Он просто упал. В период глобальных ограничений, локдауна, люди взяли и разъехались по домам. Рабочих отправили к себе на родину. Работать стало возможно удаленно. Еще один сегмент арендаторов – студенты – тоже просел. Молодежь также разъехалась по родным домам, ведь учиться тоже можно удаленно.

Во время локдауна случился квартирный бум. Люди стали скупать имущество. Кто-то для себя лично, взяв выгодную ипотеку, а кто-то для того, чтобы уберечь средства и вложить их в недвижимость. Отсюда люди, которые раньше снимали квартиры, перешли в собственное имущество. А люди, которые купили квартиры для вложения средств, решили их сдавать. Не простаивать же жилью и не платить же самим квартплату. Отсюда больше предложений на рынке.

«Спрос небольшой, предложений много, перспектив для поднятия цен на этом фоне не видно, – говорит Артур Меркушев. – К тому же, те граждане, кто начал сдавать купленные для сбережения средств квартиры в новостройках, ставили среднюю цену для аренды. И людям, сдающим квартиры в старых домах, приходится занижать стоимость, чтобы хоть как-то конкурировать с новостройками.

Факторы риска, или Чего ждать в дальнейшем

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ профессора Александра Цыганова, спрос на аренду квартир пока не восстановился, а количество предложений выше на 20-30% по сравнению с доковидными временами. «Тем не менее существенного снижения ставок, по моим наблюдениям, не произошло. Например, в отношении наиболее востребованных однокомнатных и двухкомнатных квартир, расположенных в пешей доступности до станций метро, снижение было на 5%, а часто арендаторы продолжают жить на прежних условиях», – говорит он.

Но сдать квартиру вновь стало, по словам эксперта, сложнее, недостаток спроса налицо. Даже несмотря на возвращение студентов к очному обучению в весеннем семестре и некоторое оживление бизнеса, пока рынок аренды – это рынок арендатора, который может выбирать.

По данным Александра Цыганова, на рынок влияют несколько негативных факторов.

• Это продолжение пандемии и дистанционной занятости, размышления о возможности ее сохранения в определенных масштабах (бизнесу может быть выгодно сохранить часть сотрудников на удаленке и сократить расходы на аренду офисов и соцпакеты).
• В ряде отраслей произошло снижение потребности в рабочей силе, что вызвало отъезд части квартирных арендаторов, не готовых переквалифицироваться в курьеры или строители.
• На рынок уже выходят квартиры, купленные в инвестиционных целях в 2020 году, что увеличивает предложение.
• Инициатива Минстроя России по запуску электронной платформы по аренде квартир и обелению договоров в случае успеха, скорее всего, приведет к соразмерному росту арендных ставок, так как собственники точно попытаются переложить налоги на арендаторов.

«По поводу инициативы Минстроя по усилению контроля за рынком аренды жилья можно сказать, что идея хорошая, но она не жизнеспособна без риэлторского сообщества, – говорит генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY, глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ) Марсель Ахметшин. – Только посредник между арендатором и арендодателем владеет полной информацией о действительных условиях найма той или иной квартиры. Только легализация профессии риэлтора (агента по недвижимости) и принятия закона о риэлторской или агентской деятельности в сфере недвижимости поможет государству вывести арендное жилье из серой зоны».

В этих условиях арендаторам, по словам Александра Цыганова, стоит выбрать наиболее удобную квартиру по оптимальной цене и постараться закрепить эти условия, так как в дальнейшем при оживлении экономики спрос вернется и собственники будут стремиться к повышению ставок.

Что происходит с ценами на аренду квартир в столицах стран СНГ

В столицах стран СНГ, по информации экспертов, влияние пандемии на рынок аренды квартир чуть менее выражено, чем в Москве.

«По информации полученной от коллег и в открытых источниках, цены найма жилой недвижимости остаются стабильными в Минске, Баку, Нур-Султане. Местные коллеги связывают это со стабильным экономическими факторами, а в Минске прямо заявляют о действии в Белоруссии закона, регулирующего риэлторскую деятельность, – говорит Марсель Ахметшин.

В среднем двухкомнатную квартиру площадью около 60 квадратных метров можно снять в пересчете на рубли:

• В Минске за 25 – 30 тыс. в месяц.
• В Баку за 15 – 20 тыс. в месяц.
• В Нур-Султане за 20 – 25 тыс. в месяц.

Кардинальных изменений в краткосрочной перспективе не предвидится.

«Говорить в целом про ситуацию на рынке аренды недвижимости в странах СНГ сложно. В каждой отдельной стране, а если копать еще глубже, то даже в каждом регионе картина разная», – говорит Артур Меркушев. По его данным, в секторе долгосрочной аренды жилья цены все-таки постепенно снижаются.

«Количество свободных квартир продолжает расти. Люди в попытке сдать квартиры снижают цены. Тем самым создают конкуренцию, которая подталкивает других арендодателей тоже снижать стоимость», – говорит эксперт.

В Беларуси и Казахстане, по данным эксперта, заметно снизилась цена посуточной аренды. Посуточный рынок был востребован в основном у туристов, но границы закрыли, туристов не стало, спрос упал, и цены вместе с ним. В Казахстане сейчас можно снять двухкомнатную квартиру на сутки в среднем за 1900 рублей, хотя в 2019 по тем же параметрам ниже 2200 рублей было практически невозможно найти. В Беларуси двухкомнатную квартиру сейчас можно снять за 1760 рублей, в 2019 году цены стартовали от 2000 рублей.