Льготы и имущественные вычеты: как рассчитать и снизить налог с продажи квартиры?

17:29 01/12/2021
калькулятор, бухгалтерия, экономика, счет, финансы, деньги, расчет, цифры, вычисление, подсчет, математика, отчет, арифметика,
ФОТО : https://mir24.tv/ / Игорь Медведев

При продаже недвижимости в России необходимо уплатить налог. Его размер для обычных граждан составляет 13%. Однако этот налог нужно платить не всем людям, решившим продать жилье. Самое сложное в этом вопросе – понять, кому же это делать все-таки необходимо и как произвести расчеты налога. Какие нюансы следует учитывать и кто имеет льготы – разбираемся вместе с экспертами.

Что такое минимальный срок владения?

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка поясняет, что минимальный срок владения – это период времени, по истечении которого недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Так, налог на доходы физических лиц уплачивается при продаже недвижимости, если собственник владел ей меньше минимального срока. При соблюдении определенных условий этот срок составляет 3 года, во всех остальных случаях – 5 лет.

«Если же несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в данной квартире», – говорит основатель Ageeva Estate эксперт по недвижимости Татьяна Агеева.

Как продать квартиру через три года без налога?

По словам юриста «Единого центра защиты» Кирилла Резника, человек обязан платить налог с продажи квартиры, если она на момент продажи находилась в его собственность меньше, чем 3 года. При этом необходимо учитывать, что 3 года – это срок, который устанавливается только при соблюдении определенных условий. Условия для применения трехлетнего срока:

  1. квартира подарена близкими родственниками или унаследована от них;
  2. квартира получена в результате приватизации;
  3. право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  4. при продаже квартиры у гражданина нет в собственности еще одной квартиры (дома, комнаты, доли в квартире, доли в жилом доме). Если такое «дополнительное» имущество было куплено меньше, чем за 90 дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру, срок все равно остается 3 года.

Как рассчитать сумму налога?

Если ваш случай не подпадает ни под один из перечисленных пунктов, то в таком случае придется заполнять декларацию и платить налог с полученного от продажи жилья дохода. Для расчета налога нужно знать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Информацию о кадастровой стоимости можно узнать онлайн, воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Совладелец юрфирмы URVISTA и школы юридической практики URVISTA SCHOOL, юрист Светлана Петропольская для понимания формулы расчета советует воспользоваться официальным сайтом Федеральной налоговой службы, где в разделе «физические лица» собраны все основные правила расчета налогов, формулы со всеми коэффициентами, а также наглядные примеры. Для тех, кто платит налог с продажи недвижимости, в российском законодательстве предусмотрены специальные налоговые льготы – имущественные вычеты. За счет вычетов можно существенно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. Получить вычет можно путем обращения в налоговые органы с декларацией по форме 3-НДФЛ. Для этого также нужно иметь документы, подтверждающие факт продажи имущества.

Как уменьшить сумму налога?

Надежда Коркка рассказывает, что уменьшить сумму налога можно, подтвердив расходы на приобретение недвижимости. К примеру, если собственник продал квартиру за 11 млн рублей через полтора года после покупки, то в бюджет придется заплатить 1,3 млн рублей (13% от 10 млн рублей, с учетом вычета в размере 1 млн рублей). Но если были предоставлены документы, согласно которым эта квартира была куплена ранее за 10,4 млн рублей, то в этом случае налог будет рассчитываться исходя из дохода от продажи (600 тыс. рублей) и составит 78 тыс. рублей.

Кроме того, налоговое обложение не применяется, если квартира продана по той же цене, что была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости, говорит Татьяна Агеева.

Льготы

Для некоторых категорий граждан существуют льготы. О них рассказала Надежда Коркка:

В июле 2021 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым налог при продаже квартиры или дома не уплачивается, если доход от этого составил меньше 1 млн рублей.

Кроме того, 29 ноября 2021 года был подписан федеральный закон, согласно которому от уплаты налога при продаже квартиры освобождены семьи с двумя и более детьми. Однако они должны соответствовать ряду условий:

  • возраст детей – до 18 лет (или до 24 лет, если они являются студентами очной формы обучения);
  • отсутствие иного жилья суммарной площадью более 50% от метража приобретенной недвижимости;
  • сделка с новой недвижимостью должна быть совершена не позже 30 апреля следующего за продажей года;
  • общая площадь или кадастровая стоимость новой квартиры должны быть больше, чем у проданной;
  • кадастровая стоимость новой недвижимости – не более 50 млн рублей.

По словам Татьяны Агеевой, попадают в категорию льготников и участники боевых действий, военнослужащие, инвалиды I и II группы и другие лица, согласно НК РФ Ст. 407. Они единоразово освобождаются от уплаты налога на продажу одной из категорий недвижимости: квартира, частный дом, гараж или машиноместо, хозяйственное строение. Для того чтобы получить льготу, необходимо обратиться с заявлением в налоговый орган, имея документы, подтверждающие основание для привилегий.

Условия для новостроек и ипотеки

С 2021 года льготные условия по налогообложению распространились и на дольщиков новостроек, участников ЖСК и тех, кто купил жилье по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) у физлица. Теперь срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по ДДУ, а не как ранее только с момента регистрации права собственности. Это распространяется и на тех, кто купил в ипотеку, говорит Татьяна Агеева. При оплате через эскроу-счет, срок считается со дня внесения денег в банк. Новый порядок исчисления минимального срока владения действует с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

«Но есть, одно но! Если при обмерах сдаваемой квартиры застройщиком, выявилось несоответствие изначальной площади и требуется доплата за дополнительные метры, то срок владения обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы один рубль», – говорит Татьяна Агеева.

Надежда Коркка заключает: при покупке квартиры по договору купли-продажи и дарении срок владения рассчитывается с момента государственной регистрации права на недвижимость. Если она была получена в наследство, то он начинается со дня смерти наследодателя. В случае оформления ДДУ срок владения считается с момента его оплаты. При переуступке также необходимо заплатить налог, который рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и покупки.