После того как власти Москвы заявили о второй волне сноса пятиэтажек, некоторые владельцы недвижимости в хрущевках начали поднимать цены на свои квартиры. Однако спровоцированное новостями повышение цен пока почти не отразилось на рынке - средняя стоимость квадратного метра в хрущевках продолжила снижаться. Почему это происходит, «МИР 24» узнал у риелторов.
Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, квартиры в хрущевках и девятиэтажках (которые, по словам властей, также могут попасть в зону реновации) сегодня составляют 29,2% от всего объема вторичного рынка Москвы.
Список сносимых домов городские власти обещают обнародовать к маю 2017 года. До этого времени будет проведен опрос жителей и собственников ветхого жилья, в ходе которого они смогут проголосовать за судьбу своего дома: сносить его или ремонтировать. Однако, несмотря на отсутствие списка сносимых домов, на рынке «вторички» произошли некоторые изменения.
ПЕРВЫЕ СЛЕДЫ РЕНОВАЦИИ
21 февраля 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин объявил о подготовке программы второй волны сноса в городе пятиэтажек. По данным исследования «ИНКОМ-Недвижимость», только за первую неделю после заявления мэра количество обращений по вопросам купли-продажи жилья увеличилось на 25%.
Только за первую неделю после старта программы реновации количество обращений по вопросам купли-продажи жилья увеличилось на 25%
«В компанию обращались как потенциальные покупатели, так и собственники жилья в «хрущевках», которые испытывали «информационный голод» и хотели получить сведения о стоимости своего жилья и перспективах возможного расселения», – рассказал «МИР 24» директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
О том, что собственники квартир в хрущевках стали чаще обращаться к риелторам, «МИР 24» рассказали и в компании «Азбука Жилья». Однако, по словам генерального директора Владимира Каширцева, активность собственников жилья в хрущевках связана не столько с готовностью продавать свои квадратные метры, сколько с их желанием прояснить судьбу своего дома.
«Пока законопроект новой программы по сносу находится в разработке, собственники квартир в хрущевках в первую очередь интересуются тем, в каком году их дом пойдет под снос, – рассказал Владимир Каширцев. – Также собственников интересует, где можно найти списки сносимых серий, что они получат взамен, приватизировать им квартиру или нет».
ХОТЯТ, НО НЕ МОГУТ
За прошедший месяц была отмечена положительная динамика цен на жилье в хрущевках и девятиэтажках, выяснили аналитики «ИНКОМ-Недвижимость». Цены на квартиры в таких домах выросли от 0,5 % до 1,3 % (в зависимости от категории). Однако в компании объясняют это случаями – когда самонадеянные собственники, услышав о программе сноса и переселения, самостоятельно завышали цену своего жилья; иногда до 300 тысяч рублей. О том, что «продавцы, вдохновившись программой, стали поднимать цены на свое некомфортное жилье», рассказали также в компании «БЕСТ-Новострой». По данным компании «Азбука Жилья», некоторые собственники повысили цены примерно на 0,8%.
Аналитики «ИНКОМ-недвижимость» выяснили, что владельцы жилья, которые повышают цены, не могут быстро реализовать свою жилплощадь. Более того, 96% квартир в хрущевках и девятиэтажках были проданы в марте этого года с торгом на понижение. В среднем, чтобы реализовать квартиру в таком жилье, приходилось снижать цену на 15%.
ПОЧЕМУ ПАДАЮТ ЦЕНЫ
Многие собственники находятся в ожидании дальнейших новостей по сносу хрущевок и поэтому временно изымают свои объекты из продажи.
«По отношению к январю этого года сдвиги небольшие, а по отношению к марту прошлого года средневзвешенная стоимость в хрущевках снизилась на 4% и 3% (панельные и кирпичные соответственно)», – рассказал «МИР 24» генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. При этом в «Азбуке Жилья» отметили, что многие собственники находятся сейчас в ожидании дальнейших новостей по сносу хрущевок. И поэтому временно забирают свои объекты с продажи. По состоянию на сегодняшний день объем предложения в панельных хрущевках к февралю снизился на 25 , а в кирпичных – на 13, рассказали в компании.
СМЕНА ПОКОЛЕНИЙ И НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЖИЛЬЮ
Крупные игроки рынка связывают падение цен со сменой поколений.
«Сегодня активной действующей силой на рынке жилья становятся молодые, 20–30-летние люди – поколение новой формации, чуждой стереотипов тех, кто вырос в Советском Союзе, – говорит Сергей Шлома. – Родители сегодняшней молодежи выросли в «хрущевках», квартиру в девятиэтажке всерьез воспринимают как улучшенную планировку, а став владельцем жилья в современном ЖК, резюмируют, что «жизнь удалась». У детей же иные взгляды: им неинтересны родительские пятиэтажки и типовые «улучшенные» планировки с кухней «по ширине плеч». Ими востребованы современные форматы – с оригинальными архитектурными решениями, высокими потолками, качественными материалами».
Люди не хотят жить в некомфортных домах без лифтов, с маленькими кухнями, со старыми коммуникациями и плохой звукоизоляцией.
«Отток покупателей из самого недорогого сегмента вторичной недвижимости (который в итоге и послужил причиной для снижения стоимости квадратного метра хрущевок) начался еще года три назад, когда первичный рынок в границах Москвы стал впечатляющими темпами прирастать новыми объемами предложения по небывалым для столицы ценам, – говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – В итоге, относительно более свежих домов на вторичном рынке, ценники на квартиры в хрущевках опустились примерно на 10%. Это объясняется еще и тем, что люди не хотят жить в некомфортных домах без лифтов, с маленькими кухнями, со старыми коммуникациями и плохой звукоизоляцией. Им хочется нового – чтобы был монолитный дом, удобные планировки, красивые входные группы, консьержа в подъезде, современные лифты, подземный паркинг, колясочные. И если это новое жилье можно купить по цене, сопоставимой со стоимостью некомофртной квартирки в старом фонде, то выбор для многих становится очевидным».
АРЕНДА
Реэлтор Александр Харыбин отмечает, что цены на аренду квартир в хрущевках тоже падают. Тенденция понижения цен, по его словам, связана с тем, что появилось много предложений в современных домах – домах, которые расположены рядом с новыми станциями метро.
«Людям теперь незачем снимать квартиру в ветхой хрущевке недалеко от центра, – отмечает Александр Харыбин. – Потому что почти за те же деньги они могут снять квартиру в современном доме, пусть и не так близко к центру, но зато рядом с метро».
Людям незачем уже снимать квартиру в ветхой хрущевке недалеко от центра.
«Похожая ситуация произошла в Выхино, – добавляет риэлтор, – в большом московском районе, где совсем малая часть домов находилась рядом с метро. Раньше квартира в хрущевке у «Выхино» сдавалась примерно за 30 тысяч в месяц. Теперь же, когда рядом с современными домами в районе построили метро «Жулебино» и «Лермонтовский проспект», цена аренды квартиры в хрущевках у «Выхино» упала до 25 тысяч».
ЖДАТЬ ЛИ ПОДОРОЖАНИЯ?
Планируемый второй этап сноса ветхого жилья не приведет ни к увеличению числа сделок на вторичном рынке, ни к повышению цен на жилье в пятиэтажках, полагает Сергей Шлома.
«Хотя некоторые весьма самонадеянные собственники квартир в хрущевках поднимают их продажную стоимость порой на 10%, выйти на реальные сделки при таких условиях им не удастся, – констатирует Шлома. – Основные причины этого – снижение уровня платежеспособности значительной части граждан, смена поколений покупателей, имеющих другие предпочтения при выборе жилья, и большой объем более качественного предложения по приемлемым (а в ряде случаев и сопоставимым) ценам на «первичке» и «вторичке».
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова предполагает, что хрущевки могут начать дорожать только после утверждения и обнародования программы реновации. Когда станут известны конкретные инструменты переселения, озвучены варианты доплат и ставки по льготной ипотеке (ее обещают создать под запросы переселенцев, желающих приобрести дополнительные метры).
«Рост ценника возможен только в домах, которым пообещают снос в течение года-двух. Более отдаленные сроки роли могут роли и не сыграть, так как наши граждане не слишком готовы верить в неблизкие перспективы», – говорит Доброхотова.
О подготовке второй волны сноса пятиэтажек было объявлено 21 февраля 2017 года. Согласно планам властей, в Москве планируется переселить 8 тысяч домов. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что предварительный список сносимых домов будет обнародован в июне этого года.
Алексей Синяков
