Аренда недвижимости: новые тренды на рынке в период пандемии

В России создается глобальная онлайн-платформа по аренде жилья. Для чего она нужна, телеканалу «МИР 24» рассказал руководитель группы компаний, владелец коммерческой недвижимости Андрей Ковалев.

- Для чего платформа нужна правительству, владельцам квартир и арендаторам?

Андрей Ковалев: Чтобы обелить рынок. Он практически полностью «серый». Попробуйте на любом из сайтов выйти напрямую на владельца квартиры – у вас не получится. Это посредники. Понятно, что владельцы квартир не хотят платить налоги, поэтому они выходят на сайты через посредников, причем у посредников тоже завышенные ожидания – минимум месячную ставку аренды они хотят получить за свои услуги.

- Не провалится ли сама идея из-за того, что владельцы не захотят выходить из тени?

Андрей Ковалев: В таком варианте да, провалится. Чтобы рынок стал «белым», нужно, чтобы ставки налогов были минимальными, и тогда все захотят стать белыми и пушистыми.

- Насколько развит рынок арендного жилья и какие у него перспективы?

Андрей Ковалев: Рынок развит. Немножко рынку всегда мешали те, кто получил свое жилье в СССР бесплатно, и они были готовы сдавать по любой цене – это бабушкины квартиры с советской мебелью, но появился класс инвесторов, которые выкупали квартиры у застройщиков, обставляли их и сдавали в аренду. Многие считают, что это рентабельный бизнес, но обычно это 4-5% годовых, в то же время, если вы купили офисную торговую площадь (я говорю пока про докоронавирусные времена), там ставка 8-10%. В основном, инвесторы шли в рынок коммерческой недвижимости. Коронавирус все перепутал, появились новые сегменты.

Из Москвы уехало очень много ребят, которые приезжали из регионов, работали поварами, маркетологами, рекламщиками, менеджерами. Сейчас рынок труда схлопнулся, они вернулись назад, и квартиры стоят пустыми. Ставки процентов на 20 снизились. С другой стороны, если раньше человек мог положить на депозит в банк свои рубли и получать 7-8%,то сегодня в Сбербанке 3,65%. Теперь выгоднее купить квартиру и сдать ее в аренду, чем получать депозит. Что будет с рублями, непонятно, а квадратные метры всегда будут кирпичами.

- Это касается и некрупных городов тоже?

Андрей Ковалев: Мы говорим, в основном, о Москве и Петербурге. Там, как правило, квартиры – это мини-гостиницы, куда приезжает много туристов. Но туристов сейчас почти нет. В других городах сложнее – этого рынка практически нет.

- Строить дома для сдачи в аренду выгоднее, чем на продажу?

Андрей Ковалев: Не соглашусь, иначе все строили бы такие дома, а это большая редкость. Раньше было выгоднее построить офисный или торговый центр, чем строить дом, в котором вы будете сдавать жилье. Все комплексы даже апартаментов рассчитаны на продажу, хотя модный на западе формат, когда 5-звездочная гостиница – один корпус, а во втором – апартаменты, которые обеспечиваются высококлассным 5-звездочным обслуживанием и сдаются в аренду практически как гостиничные номера. Это дополнительный доход, который получает девелопер. Гостиничные номера – рентный доход, он получает деньги от оператора. Живые деньги он получает, продавая апартаменты, некий бонус – 5-звездочное обслуживание.

- Стоит ли ждать, что будут снижаться цены на аренду жилья?

Андрей Ковалев: Думаю, что в Москве ниже даже смысла нет. Но очень высокая стоимость коммунальных платежей. Однокомнатная квартира – 8 тысяч, двухкомнатная 10-12, а аренда однокомнатной квартиры в Москве – уже 20 тысяч плюс электричество. Если добавить налоги, уже и 4% не увидим, а 3% доходности. Ради трех процентов уже нет смысла заниматься таким видом бизнеса.

- Государство не раз говорило о том, что планирует строить арендное жилье. Это хорошая идея?

Андрей Ковалев: То, что госструктуры начинают строить арендное жилье, это катастрофа. Государство должно заниматься созданием условий для развития бизнеса, предоставлением льгот фирмам и компаниям, а не влезать в бизнес. Это ужасно. Когда площади в аренду сдают мэрии, этого не должно быть. Они рушат и приводят к банкротству. Построили вы и решили сдавать в аренду, а тут рядом государство построило. Конечно, у них ставки по кредитам другие, у них нет вопросов о прибыльности – галочку поставить в отчете. Этого быть не должно.

- Что изменилось на рынке аренды недвижимости из-за пандемии?

Андрей Ковалев: Впервые в истории во время кризиса не пострадал, а, наоборот, развился рынок загородной недвижимости. Всегда во время кризиса рушились продажи коттеджей, аренда. Сейчас проданы все коттеджи, которые годами не могли продать, в аренду нельзя взять домик, потому что все сдано, люди захотели самоизолироваться за городом, и распробовали вкус загородной жизни, плюс возможность работать на удаленке – сразу крупные девелоперы стали объявлять о больших проектах коттеджных поселков.

Мы у себя построили такие домики, и они неожиданно пользуются большой популярностью. Это главный тренд. Если говорить о коммерческой недвижимости, это убыточность торговых центров, заполняемость офисных центров упала, потому что многие перешли на удаленку. Эти тренды будут определять наше будущее.

- Какие тренды на рынке арендного жилья будут основными в ближайшее время?

Андрей Ковалев: С учетом того, что строительство новых торговых центров уже практически бессмысленно, того, что рынок офисов упал, потому что удаленка и сокращение деловой активности, я считаю, что будущее за гибридными формами, когда в одном большом комплексе вы можете взять в аренду квартиру, комнаты в коливинге – это некая коммуналка, в которой живут люди, близкие по профессии – дизайнеры мультипликационных фильмов, например. У них есть общее место для общения, кухня и комнаты для каждого. Также в этом комплексе есть хостелы, коворкинг, фудкорт в этом же здании, где можно поесть, ночной клуб, фитнес-центр, то есть можно работать в огромном комплексе, не выходя в город, плюс максимальная защищенность от коронавируса. Это, очевидно, будет главным трендом – безопасность, которая будет определять развитие будущих форм аренды жилья.