Рынок аренды жилья в Москве переживает беспрецедентный рост цен. По подсчетам аналитиков, рост средних ставок только с начала года достиг более 40%. Такую динамику связывают с повышенным спросом и острой нехваткой предложения на рынке. MIR24.TV расспросил экспертов о ситуации на рынке аренды квартир в Москве.
Подорожание аренды жилья вполне объяснимо: произошла переориентация с ипотечного рынка на арендный, как поясняет кандидат юридических наук, руководитель магистерской программы «Юрист в сфере управления недвижимостью» Финансового университета при Правительстве РФ Илья Афанасьев. В условиях высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки, платежка по ипотеке становится неприлично высокой, что заставляет искать варианты на рынке аренды. Так получается дешевле. Сказывается и сезонный фактор, осень – это традиционно период деловой активности.
«Это относится не только к Москве. В некоторых городах цены на аренду в процентном соотношении выросли даже больше, чем в столице. При этом сейчас нет предпосылок к снижению арендной ставки. Напротив, до конца года цена может еще подняться. Особенно, если ЦБ снова повысит ключевую ставку, а это не исключено», – говорит эксперт.
Потенциальные инвесторы будут покупать меньше жилья для сдачи в аренду, тем самым увеличив дефицит предложения при высоком спросе. С другой стороны, высокие цифры по арендным ставкам не должны вводить в заблуждение, поскольку средняя доходность сдачи в аренду квартиры в Москве всего 7-8 %, тогда как доходность по вкладам может достигать 21%. Илья Афанасьев подчеркивает, что в этом и заключается проводимая ЦБ политика с четким сигналом: сейчас время не тратить, а копить.
Президент Российского клуба финансовых директоров Ирина Арехина говорит, что рост аренды жилья нужно рассматривать в комплексе: в стране стремительными темпами растут цены. Официальная инфляция с начала 2024 года – чуть выше 5%, но она не вполне верно отражает реальный рост цен. Потребительская корзина в первом полугодии 2024 года подорожала более чем на 11%. Этот рост уже ближе к реальности, но все равно в отдельных сегментах рост в разы больше.
«Недвижимость – один их таких секторов. Цены в этой сфере растут, и растут опережающими инфляцию темпами. Ключевым фактором роста стоимости аренды стала ситуация на рынке ипотечного кредитования. Отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки ЦБ сделали ипотеку практически недоступной, по меньшей мере для тех, кто ранее сомневался в целесообразности ипотечного кредита. В этом случае аренда жилья осталась практически единственным вариантом решения жилищного вопроса», – комментирует эксперт.
При такой ситуации ликвидные варианты аренды быстро вымываются с рынка, что подстегивает спрос. Повлиял также сезонный скачок на жилье. В итоге – рекордные ставки аренды. Перелом может наметиться после снижения темпов роста цен в стране в целом.
«Сейчас ЦБ делает все возможное, чтобы не допустить инфляционного разгона, однако это достаточно длительные процессы. В ближайшей перспективе снижение стоимости аренды жилья в столице маловероятно», – пояснила Ирина Арехина.
Эксперт по аренде жилья в Москве Владимир Анисимов рассказал, что цены на аренду начали расти с апреля 2024 года: в связи с поднятием ставки ЦБ. В среднем за этот период цены выросли на 20-40%. Спрос на протяжении полугода опережает предложение. В дальнейшем не стоит ожидать снижение цены после завершения сезона, так как ключевая ставка остается высокой и люди предпочитают переждать высокие ставки путем аренды квартир. Цены будут оставаться в такой динамике еще как минимум следующие полгода.
Поскольку новые условия по ипотеке для многих заемщиков стали недоступными, это подогревает рынок аренды жилья. Дешевле становится снимать жилье, нежели выплачивать ипотечный кредит. Доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин приводит пример: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве поднялась в августе 2024 года до 70 тысяч рублей в месяц (рост за год составил 44%). Но это более чем в 2 раза ниже ежемесячного платежа по ипотеке на рыночных условиях.
При стоимости квартиры в 12 млн рублей по рыночной ставке в 19,5%, сроке ипотечного договора 30 лет и первоначальном взносе 2,8 млн рублей ежемесячный платеж составит 149,9 тысячи рублей. При сумме кредита 9,2 млн рублей общие выплаты по ипотеке составят 53 млн 246 тысяч рублей, а переплата по кредиту обойдется в 44 млн 46 тысяч рублей (479%).
При рассмотрении тех же условий ипотеки, но со льготной ставкой семейной ипотеки в 6%, общая выплата в течение 30 лет составит уже около 19 млн 680 тысяч рублей, а переплата – 10 млн 480 тысяч рублей (114 %).
«В этих условиях рыночная ипотека для большинства жителей, стремящихся улучшить свои жилищные условия, становится просто недоступной и экономически не оправданной. А на фоне относительной стабилизации цен на первичном рынке жилой недвижимости наиболее выгодным вариантом приобретения жилья становятся клиентские программы от застройщика (девелопера), например, программы рассрочки», – подытожил Дмитрий Морковкин.