На этой неделе опубликован список московских домов, включенных в программу реновации. В него вошли 5144 дома. Но не только жители этих домов интересуются тем, что будет с Москвой после выполнения программы. Те, кто подумывал в ближайшие годы покупать или продавать квартиры в Москве, и даже те, кто арендует квартиры, тоже гадают, как изменятся цены на столичную недвижимость в ближайшие годы.
Как изменились цены на квартиры в Москве уже сейчас
Несколько месяцев назад стали заметны изменения цен на недвижимость в связи с программой реновации.
— По прогнозам экспертов, программа реновации должна была обрушить цены на недвижимость в Москве, — сказал корреспонденту «МИР 24» Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, — но пока кардинальных изменений не произошло. Реакция рынка оказалась достаточно спокойной и показала лишь небольшой подъем уровня цен на недвижимость в целом. Стоит отметить, что был недолгий период резкого увеличения роста цен на вторичное жилье, именно на квартиры в домах, попавших в программу реновации, но, данный период закончился, и сейчас средняя стоимость жилья осталась на том же уровне – это касается как первичного жилья, так и вторичного.
—Цены на «хрущевки» с начала программы реновации выросли примерно на 20%, — говорит коммерческий директор «КомСтрин» Дмитрий Разлуцкий. — Это связано с увеличением спроса на пятиэтажки, которые могут быть снесены.
— В последние годы на рынке жилой недвижимости все очень плохо продается, — говорит генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский. — Поэтому тот, кто хочет действительно что-то продать, вынужден опускать цену ниже рыночной. Это обстоятельство вынуждает тех, кому нужны деньги в срочном порядке, делать дисконт до 20–30% от рыночной стоимости квадратного метра. В противном случае, объект может не продаваться полгода, а то и год. Что касается «первички», то здесь застройщики предлагают всевозможные «бонусы»: дают внутренние рассрочки или сами помогают получить ипотеку. Они пытаются любыми путями завоевать доверие клиента, используя различные финансовые схемы, в том числе и субсидирование ипотечных ставок. Так что покупка квартиры на первичном рынке у застройщика сейчас не представляет проблемы.
Чего ожидать в ближайшем будущем
— Цены на недвижимость будут расти в перспективе, но не в ближайшие три года, потому что на данный момент существует острая необходимость распродать то, что уже построено, — считает Алексей Петропольский.
С его оценкой не согласен старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. Вот что он сказал корреспонденту «МИР 24»:
— Можно быть уверенными в том, что в целом реновация приведет к снижению цен на квартиры в Москве и, как следствие, ближайшем Подмосковье. Увеличение предложения, несомненно, скажется на цене квартир, при ограниченном платежеспособном спросе. И даже потенциальное понижение ставок по ипотеке вряд ли сможет обеспечить необходимое увеличение платежеспособного спроса. При этом надо понимать, что понижение цен не будет равномерным по рынку и в первую очередь коснется не самых удачных проектов. Однако существует и нижний предел — себестоимость квартир, снижение ниже которого возможно только в редких случаях. В 2016 году в границах старой Москвы было продано около 25% квартир от суммарного предложения. То есть даже превышение предложения в четыре раза над платежеспособным спросом, не привело к обвалу цен!
А вот директор Департамента оценки международной аудиторско-консалтинговой сети «ФинЭкспертиза» Алексей Баскаков считает, что в настоящее время рынок недвижимости находится на дне и будет в любом случае расти:
— Программа реновации здесь играет незначительную роль, — говорит эксперт. — На стоимость недвижимости будет влиять несколько факторов. В первую очередь, местоположение новостроек и их близость от центра города, а также кто будет застройщиком новых домов. Выбор застройщика будет определять качество жилья и, следовательно, влиять на цену. Инсайдеры эту информацию постараются получить заранее и заработать, поскольку как только эта информация станет достоянием общественности, недвижимость в этих местах вырастет в цене. Обычным москвичам заработать на этом будет сложно — это будет рынок профессионалов.
Между тем, старший управляющий по исследованиям и анализу отраслей и рынков капитала ПАО «Промсвязьбанк» Илья Фролов предсказывает существенное перераспределение покупательского спроса на рынке жилья в пользу новостроек. Вот что он сказал корреспонденту «МИР 24»:
— Постепенно восстанавливается строительная активность в Москве, и новые проекты зачастую выводятся по стартовым ценам на уровне или даже ниже вторичного рынка в отдельно взятом районе, несмотря на более высокие качественные характеристики новостроек. Уже в ближайшее время квартиры на вторичном рынке могут в массовом порядке стать дешевле аналогов в новостройках.
Реновация, которая будет поэтапно реализовываться столичными властями, может лишь усугубить уже имеющуюся разбалансированность рынка. Ведь, понимая, что в ближайшее время на рынке появится много качественного предложения, потенциальные покупатели могут повременить с улучшением жилищных условий.
— Программа реновации, прежде всего, будет способствовать обновлению жилого фонда на вторичном рынке Москвы, — считает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. — Вместо хрущевок самым доступным предложением станут оставшиеся пятиэтажки, а также панельные 9-ти и 12-ти этажные дома, которые в текущее время также относятся к недорогому жилью.
Что произойдет с ипотекой
— За последние два года ипотека упала ровно на ту ставку, на которую опустилась ключевая ставка рефинансирования ЦБ, — говорит Алексей Петропольский. — Сейчас она составляет 9%, а ставка по ипотеке, в среднем, на 1-1,5% выше. Сейчас взять квартиру в ипотеку возможно под 10-11% годовых. Это практически докризисный уровень. Однако ее практически никто не берет, продажи стоят – ведь у большинства людей на данный момент очень неопределенная ситуация с работой и заработной платой. И если раньше большинство сделок по покупке квартир совершались именно в ипотеку, то сейчас за наличные. Это говорит о том, что люди не очень-то надеются на светлое будущее, и рассчитывают только на свои силы, стремясь изначально заработать необходимые суммы, и лишь потом покупать недвижимость.
— Условия ипотеки для «вторички» становятся более выгодными, разница по сравнению с новостройками уменьшается. Если сегодня квартиру в новостройке можно приобрести под 9-11% годовых, то на рынке «вторички» этот показатель равен примерно 12%, — замечает Дмитрий Разлуцкий.
— Ставки по ипотечным кредитам в настоящее время близки к минимальным в истории — столь же активно снижаться они уже не будут, а вот подрасти, при изменении цен на нефть и курса рубля, вполне могут, — считает Илья Фролов.
Продавать ли? Покупать ли?
Эксперты разошлись во мнениях, стоит ли сейчас проявлять активность, если вы собирались в перспективе продать или купить квартиру. Так что к их аргументам стоит прислушаться… и принять решение самостоятельно.
Дмитрий Разлуцкий:
— Тому, кто в ближайшей перспективе хотел бы приобрести жилье в Москве, я бы рекомендовал подойти к вопросу подбора квартиры максимально обстоятельно. Сегодня на рынке множество отличных лотов по выгодной цене практически в любом районе столицы. Кроме того, беря во внимание низкую покупательную способность населения, сейчас застройщики предлагают массу интересных акций, благодаря которым можно существенно сэкономить. Уже много лет цены на новостройки не были такими доступными в Московском регионе. Сегодня средняя стоимость «квадрата» составляет порядка 170 тыс. рублей по сравнению с 200 тыс. два года назад.
Впрочем, в сегменте новостроек цены, возможно, еще будут снижаться за счет программы реновации, а также благодаря массовой застройке территории возле МКАД.
Елена Мищенко:
— Среди покупателей распространен миф, что недвижимость будет падать в цене, хотя рынок и так существенно просел в последние годы. В условиях высокой конкуренции можно рассмотреть те варианты, которые были недоступны несколько лет назад. Поэтому, приобретая жилье, нужно, прежде всего, ориентироваться на финансовые возможности, цели и те риски, которые готов нести покупатель. Например, покупка жилья в домах под снос может быть выгодной, так как результатом сделки будет переселение в более качественный и современный дом, на который в текущих условиях просто не хватает денежных средств. Однако покупателю нужно принять и риски. Это, прежде всего, неизвестность, так как возможности выбора будут ограничены.
Отметим, что у покупателей есть и другой вариант: хорошую альтернативу хрущевкам составляют доступные варианты в строящихся домах, в том числе в ближайшей области. В рамках небольшого бюджета можно стать владельцем комфортного и недорогого жилья.
Что касается продавцов, не стоит пытаться продать квартиру выше рынка: объем предложения значительно превышает количество покупателей, и если телефон молчит, хотя собственник дал рекламу и разместил объявления о продаже жилья, то нужно, прежде всего, снизить цену. К сожалению, такое решение сложно принять собственникам, которые приобрели когда-то квартиру в надежде на ценовый рост, а теперь вынуждены ее продавать по более низкой цене.
Илья Фролов:
— В текущих рыночных условиях можно порекомендовать продавцам проявлять гибкость и готовиться к торгу, быть готовыми к движению по цене и предложению покупателю каких-либо существенных бонусов (например, гаража, машиноместа или мебели, бытовой техники и т.д.), чего-то, что выделит конкретное предложение на общем фоне.
Покупателям же можно дать простой совет: если есть возможность приобрести жилье, это стоит делать, независимо от ближайших прогнозов движения рынка. В ближайшее время объемы ввода нового жилья в Москве сократятся, и до вступления в активную фазу реновации (а она наступит, по нашим оценкам, лишь к 2020 г.) цены на жилье в рублевом выражении будут относительно стабильными.
Кирилл Сиволапов:
— Тем, кто собирался в перспективе продавать квартиру, я бы сказал, что не стоит откладывать эту продажу, особенно если квартира находится в сегментах, где возможно увеличение предложения (эконом, комфорт).
А вот тем, кто в перспективе собирался ее покупать (причем именно в перспективе, и покупка не связана с острой необходимостью) я бы предложил несколько повременить с покупкой. И не только потому, что изменятся цены. Реализация такой масштабной программы приведет к изменению облика города и всех его районов, изменится баланс населения, транспортные потоки и многое другое, причем точно спрогнозировать это изменение сейчас затруднительно. Делая выбор новой квартиры в ситуации такой неопределенности можно потом пожалеть.
Алексей Зубик:
— Если говорить о вторичном жилье, то 2017 год — не самое плохое время для продажи. Даже при условии текущего кризиса, спрос на вторичную недвижимость есть, несмотря на то, что последние годы квадратные метры только дешевеют. Если речь идет о первичной недвижимости — продажа квартиры может стать не самым выгодным решением, конкурировать с выгодными предложениями застройщиков будет трудно.
Говоря о покупке, можно отметить, что в новостройках сейчас покупать выгодно, рынок наполнен предложением, но нужно учитывать этап строительства. Самые выгодные цены в новостройках, как правило, на начальном этапе.
Ситуация на вторичном рынке сейчас также оценивается позитивно. Продавцы, которые долгое время не могли заключить сделку, готовы на любые уступки.
В ближайшие 2-3 года количество предложений на рынке недвижимости останется на прежнем уровне, следовательно, будет возможность максимально выгодно купить квартиру в новостройке на раннем этапе строительства. Застройщики понимают, что покупательская способность у населения сейчас низкая, а текущие проекты надо продавать – появляется все больше выгодных предложений в тех проектах, строительство которых уже активно ведется или начато. При этом текущий кризис и нестабильная экономическая ситуация в стране, переизбыток предложения, а также реформа 214-ФЗ сделали свое дело – ужесточение требований к застройщикам приведет к уменьшению игроков на рынке, а сами застройщики в ближайшем будущем не будут выводить такое количество проектов в области недвижимости, соответственно число проектов уменьшится, а рынок стабилизируется – и цены соответственно.
