Покупка квартиры всегда кажется непростым делом. Тем более, на вторичном рынке. Какие только мрачные истории ни рассказывают риелторы! А попытка разобраться в этом вопросе почти сразу приводит к увязанию в юридических терминах. Что же делать? «МИР 24» узнал об основных мошеннических схемах и о том, как от них уберечься.
Плюсы и минусы «вторички»
К плюсам вторичного жилья смело можно отнести изобилие предложений и то, что «вторичку» в свободной продаже можно найти в любом удобном для вас районе.
Такие квартиры расположены в старых районах с развитой инфраструктурой, а не «в чистом поле», как большинство бюджетных новостроек.
«Вторичка» в центре города и в самых престижных районах стоит заметно дешевле, чем новостройки в тех же местах. Но самое главное – квартиру вы получаете сразу, как только закончите оформление сделки. Не надо ждать, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию.
В противовес всем этим весомым плюсам есть и очевидные минусы. «Вторичка» – это старое жилье, а значит вероятнее всего есть необходимость ремонта. Неизвестно, какие соседи и окружение вас поджидают. Но главное – это риски финансовых потерь! Можно и денег лишиться, и квартиру не получить.
Риски покупателя
«Как правило, «вторичка» – это недвижимость, у которой сменилось несколько хозяев, – говорит специалист группы компаний «ГИК» Зарина Эсанова. – Поэтому на ней могут быть обременения (например, она может оказаться под залогом или под арестом – прим. ред.). А могут выявиться судебные тяжбы между бывшими жильцами». Наконец, не исключено банальное мошенничество продавца с подделкой документов и информации об объекте недвижимости.
О проблемах, которые могут быть выявлены, рассказала «МИР 24» ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко. Вот только некоторые из них.
- Конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после развода.
- Признание продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста или душевных расстройств, алкоголизма или наркомании).
- Возвращение из мест лишения свободы незаконно выписанного из квартиры жильца.
- Появление ранее пропавшего без вести лица, пропсанного в квартире.
- Выписка из квартиры несовершеннолетних детей без согласия органов опеки и попечительства.
- Может выясниться, что продавец задолжал за капитальный ремонт, и покупатель обнаружит, что теперь он должен изрядную сумму.
А еще, как рассказал «МИР 24» адвокат Анатолий Панфилов, дополнительно может выявиться:
- Наличие незаконной перепланировки
- Заниженная стоимость по предыдущим сделкам
- Отсутствие согласия на сделку лиц, которые должны давать такое согласие
- Наличие несовершеннолетних собственников
- Привлечение маткапитала при покупке квартиры прежними собственниками
- Оспаривание завещания.
И это только часть возможных трудностей без учета откровенно мошеннических схем, которых миллион.
Мошеннические схемы
«Внешне схемы мошенничества разнообразны, постоянно «мутируют» и видоизменяются, – говорит Антон Гусев, руководитель консалтингового бюро «КРАСС Практик», эксперт в сфере противодействия мошенничеству. – Однако основная структура мошенничества остается постоянной: покупатель отдает мошеннику деньги, получая взамен квартиру. А впоследствии сделка признается недействительной, квартира изымается у покупателя на основании судебного решения. Уплаченные покупателем деньги к этому моменту бесследно исчезают, и покупатель остается и без квартиры и без денег».
Вот что рассказал заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. «Бывали случаи, когда продажей квартиры решали заняться арендаторы и подделывали документы. Были прецеденты с измененным адресом дома или квартиры. Самый простой вариант – когда жильцам показывали квартиру на высоком этаже, но по документам продается квартира на первом. При покупке жилых домов есть риск приобрести объекты, выстроенные на оформленной с ошибками земле, или на участке, который относится к сельскохозяйственным землям, природоохранным территориям. А в Подмосковье существуют несколько объектов, построенных в зоне отчуждения газопроводов».
По словам руководителя консалтингового бюро «КРАСС Практик» Антона Гусева, один из последних «трендов» – мошенничество с банкротством продавца или связанных с ним коммерческих организаций. С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому, если физическое лицо признается банкротом, то могут быть оспорены его сделки, совершенные в пределах трехлетнего срока до момента подачи заявления о признании гражданина банкротом. То есть вам сперва продают квартиру, а потом отправляются банкротиться!
Как обезопасить себя
Какие документы нужно проверить, чтобы не оказаться и без денег, и без квартиры? И можно ли сделать это самостоятельно?
«Если покупатель не уверен в своих силах, лучше обратиться за квалифицированной помощью к специалистам, – считает Антон Гусев. – При этом я не рекомендовал бы полагаться только на риелтора. Во-первых, риелтор чаще всего не является юристом, а во-вторых, риелтор заинтересован, в первую очередь, в завершении сделки и получении гонорара, а не в выявлении рисков покупателя. Не стоит надеяться и на нотариуса. Оформляя сделку купли-продажи, нотариус, безусловно, проводит проверку, но ее объем строго ограничен действующими стандартами и методическими рекомендациями. Выходить за рекомендованные границы проверки нотариус не будет».
Если вы все же решили обойтись своими силами, то, по словам аналитика инвестиционной компании «Фридом Финанс» Анастасии Сосновой, наиболее значимым документом в таком случае будет справка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), предоставляющая информацию о всех сделках, проводившихся с покупаемой квартирой. А также о ее обременении и текущих владельцах. Кроме этого, важно изучить все правоустанавливающие документы на недвижимость продавца, будь то договор дарения, купли-продажи, приватизации или наследования. Наименее рискованной будет считаться сделка с квартирой, приобретенной по договору купли-продажи.
По словам старшего юрисконсульта компании «Мой Семейный Юрист» Дмитрия Смаковского, кроме паспорта продавца и выписки из ЕГРН, не лишне запросить также справку из психоневрологического и наркологического диспансера о дееспособности продавца (она выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения). Так вы сможете избежать ситуации, когда продавец говорит, что не осознавал своих действий и вообще ничего о сделке не помнит.
Следует запросить также выписку из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах.
Если от имени продавца действует его представитель по доверенности, необходимо направить запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться интернет-сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата.
«Что должно насторожить при покупке квартиры на вторичном рынке? Конечно же, низкая цена, – говорит аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. – Как правило, квартиру на продажу, с которой «не все чисто», предлагают по цене намного ниже рыночной. Поэтому первая заповедь покупателя на вторичном рынке может звучать так: «Необходимо как следует изучить рынок и ни в коем случае не искать бесплатный сыр в мышеловке».
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости
