К 2022 году в Москве обещают полностью достроить новую ветку метрополитена – Большую кольцевую линию, которую также называют Третьим пересадочным контуром (ТПК). Новое кольцо станет самой длинной веткой столичного метрополитена и претендует на звание самой протяженной радиальной линии метро в мире. На маршруте в 69 километров она объединит более 30 станций, 17 из которых будут пересекаться с существующими линиями метро и с МЦК.
Первым на строительство новых станций обычно реагирует рынок недвижимости. Мы поговорили с экспертами о том, насколько выгодно приобретать жилье в районах открытия станций Большой кольцевой и когда это лучше делать.
Надбавка за перспективу
На популярных сайтах по продаже недвижимости уже в начале 2018 года появилась новая вкладка: «Новостройки в районах ТПК».
И хотя названия станций вроде «Кленовый бульвар», «Давыдково» или «Нагатинский затон» пока звучат для потенциального покупателя непривычно, квартиры в районе их строительства уже пережили волну подорожания.
«Причиной становится улучшение транспортной доступности. Цены начинают расти вверх, как правило, при анонсе открытия новых станций – до 10% и уже при готовности – до 25%», – констатирует руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин. По словам эксперта, эти величины – среднестатистические. Удорожание зависит от престижности района, его удаленности от центра, инфраструктуры и доступности к коммуникациям.
Но пока прогнозы экспертов сбываются с точностью до процента. Так, квартиры в радиусе 1,5 – 2 километров от места заложения метро «Нижняя Масловка» на севере столицы за месяц после анонса подорожали на 80-120 тысяч рублей.
Собственник двух «однушек» в этом районе Александр в телефонном разговоре с корреспондентом «МИР 24» отметил: спрос на квартиры оживился. Интересуются в основном вторичным жильем, расположенным в 8 – 10 минутах от места строительства павильона новой станции. На момент написания статьи актуальная цена «двушки» на 45 квадратов в районе ул. Бутырской – 10,5 млн рублей против цены в 9,45 млн в начале 2018 года.
«Золотые» районы
Первый участок ТПК был запущен в эксплуатацию в феврале 2018 года. Он соединил станцию «Деловой центр» (пересадка на одноименную станцию Калининско-Солнцевской линии) с «Петровским парком» (пересадка на станцию «Динамо» Замоскворецкой линии).
Динамику изменения цен на квартиры в этом районе отследить сложнее. Два года назад в «Сити» пустили МЦК – открыли станции «Деловой центр» и «Шелепиха», а сейчас открыли три новых станции Большого кольца. Концентрация подземного транспорта и МЦК получилась высокой.
Но на рынке недвижимости бум метростроя почти не сказался. Квартиры в высотках как стоили, так и стоят соответствующе, - заоблачных цен. Одно из самых бюджетных предложений в районе – двушка на 45 квадратов за 25,5 млн в 5 минутах ходьбы от «Выставочной» и в 8 – от «Делового центра».
Ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей объясняет это тем, что строительство новых станций метро в основном влияет на рынок недвижимости эконом-класса. Для премиальных объектов близость метро – это, скорее, негативный фактор. Он может либо никак не повлиять на цены, либо даже незначительно их снизить.
Куда сильнее строительство метро в таких районах влияет на стоимость коммерческой недвижимости - торговой и офисной. К примеру, в Дубае отмечали всплеск цен до 70% на объекты, расположенные прямо у новых станций метро – в радиусе 0,5 км от строительства новой станции.
Международный опыт
В 2017 году Москва оказалась на восьмой строчке рейтинга самых дорогих городов для покупки недвижимости. Российскую столицу опередили Токио, Лондон, Нью-Йорк и Париж – города, которые в разные годы переживали свои всплески подорожания квартир в связи с расширением контура метро.
Так, в 2009 году в британской столице начали строить Crossrail – скоростную железную дорогу. Цены на объекты рядом с будущими станциями росли на 3% быстрее среднего по рынку.
Анастасия Фалей отмечает, что аналогичная ситуация в 2008 – 2015 годах была в Варшаве, где строили вторую линию метро. Аналитики подсчитали, что каждый километр между будущей станцией и объектом уменьшал его стоимость на 2,35%.
Интересный факт: в мировой практике зафиксировано, что на повышение цены влияет не близость, а удаленность от станции. Например, сильнее всего дорожают объекты, расположенные не прямо у метро, а на расстоянии 0,25 – 1,5 км. В том же Лондоне разница в цене квартиры в 500 и 1500 метрах от метро составляла 10,5%.
Впрочем, изолированно рассматривать влияние какого-то одного фактора на стоимость жилья – ошибочная стратегия, подчеркивает Фалей. Динамика изменения цен зависит от того, в каком состоянии находится рынок недвижимости. Если сектор «перегрет», влияние будет незначительным, если же ценам есть, куда расти, они подрастут сильнее.
Влияет и состояние транспортной системы в районе. Если до открытия станций были проблемы с доступностью, новая станция метро подтолкнет цены вверх, если же хватало альтернативного транспорта – влияние будет минимальным.
По предварительным прогнозам экспертов, самый сильный всплеск подорожания цен на квартиры в Москве – до 10 – 15% – будет в районах со сравнительно слабой сетью наземного транспорта, например, станции «Воронцовская» или «Терехово». Более точный прогноз можно будет дать после запуска второго участка Большого кольца от «Шереметьевской» до «Нижегородской».
Читайте также:
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости
