Материнский капитал: решит ли он квартирный вопрос?

С этого года получить материнский капитал в размере 466 тысяч рублей можно будет при рождении первого ребенка. Повлияет ли пересмотр подхода к распределению маткапитала на развитие российского рынка недвижимости и вырастут ли в результате цены на квартиры? Об этом в интервью «МИР 24» рассказали эксперты рынка недвижимости.

15 января 2020 года Владимир Путин в послании Федеральному собранию предложил начислять выплату в размере 466 тысяч рублей после рождения первенца. Родителям, у которых появился второй малыш, предполагается повысить размер полагающихся выплат до 616 617 рублей. При рождении третьего ребенка будет выделяться 450 тысяч рублей. «Семья с тремя детьми сможет при помощи государства вложить в решение своей жилищной проблемы свыше одного миллиона рублей. Для целого ряда регионов, городов, даже областных центров это почти половина стоимости квартиры или дома», – подчеркнул президент.

Увеличится ли число россиян, которые смогут купить жилье?

«466 тысяч рублей за первенца – хороший капитал, чтобы задуматься о приобретении недвижимости, – сказала в интервью корреспонденту «МИР 24» директор по продажам компании «MASTER Девелопмент» Юлия Роженцева. – Данная мера поддержки, безусловно, положительно отразится на рынке недвижимости России, особенно в регионах».

Молодые семьи, у которых рождается первый ребенок – весомая часть покупателей недвижимости, так как в период ожидания первенца вопрос улучшения жилищных условий перед семьей встает особенно остро.

По словам генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, покупатели с одним ребенком готовы рассматривать небольшие по площади предложения рынка. Например, классические однушки и двухкомнатные квартиры евроформата. При этом указанные лоты и так наиболее востребованы на рынке. «Это объясняется меньшим бюджетом покупки, – говорит эксперт. – Так, в 2019 году ипотечные покупатели выбирали «однушки» комфорт-класса, средняя стоимость которых составила 6,6 млн рублей.  Для «евродвушек» в том же сегменте цифра составила 7,2 млн рублей. При этом семьи с большим количеством детей рассматривали более просторные квартиры – классические двухкомнатные и трехкомнатные варианты, а также «евротрешки», доля реализации которых в 2019 году увеличилась». 

При этом в Москве и Петербурге наиболее высокие цены на жилье, в связи с чем, по данным Юлии Роженцевой, доля сделок с привлечением средств материнского капитала все же невелика и составляет порядка 10-15%. А вот в регионах мера, озвученная президентом, заметно простимулирует спрос на рынках недвижимости. По словам эксперта, во многих регионах страны, например, в городах Поволжья (Ульяновск и Саратов) студию или однокомнатную квартиру «в стройке» можно приобрести за 1,5 млн рублей. Семьи в этих субъектах наверняка будут использовать новую меру поддержки.

Такое же мнение высказала в интервью и Наталия Кузнецова: «Если покупатель выбирает квартиру в Москве за 6,6-7 млн рублей, то суммы в размере 466,6 тыс. рублей хватит на оплату 6,7-7% от стоимости недвижимости, – говорит эксперт. – То есть покупателям необходимо обладать достаточными материальными ресурсами, чтобы решиться на ипотеку. При этом в регионах стоимость квартир значительно ниже, чем в Москве. Для сравнения, при ценнике на уровне 1,5 млн рублей доля материнского капитала доходит до 31%. Если это 616,6 тыс. рублей для семьи с 2 детьми, то даже до 41%, что гораздо интереснее для потенциальных покупателей».

К сожалению, не все так прекрасно, и не стоит забывать, что ипотека – это долгосрочное обременение. И если государство дотирует средства на первоначальный взнос или частичное погашение кредита, то вносить ежемесячные платежи семьи должны самостоятельно.

«Учитывая нынешнюю нестабильную ситуацию с рабочими местами и падением платежеспособности россиян, есть риск, что может увеличиться количество невыплат по кредитным обязательствам или доля заемщиков, воспользовавшихся услугой «ипотечные каникулы»», – говорит Юлия Роженцева.

По утверждению руководителя департамента развития ГК «Петербургская строительная компания» Сергея Мохнаря, в сегодняшних реалиях влияние маткапитала на рынок недвижимости незначительно. Причина проста: слишком мало семей пользуются этими льготами. По данным Росстата за 2018 год, льготами воспользовалось 697 тыс. семей, и не все они выбрали улучшение жилищных условий. В масштабах страны такое число новых покупателей незначительно.

«Покупателей, особенно в сегменте «эконом» и «комфорт», больше интересует размер ипотечной ставки, сумма первоначального взноса и ежемесячного платежа, чем размер материнского капитала, – говорит генеральный директор концерна «РУСИЧ» Борис Лесков. – Предполагаю, что повысится скорее количество заемщиков, которые за счет материнского капитала частично погасят долг по уже имеющимся ипотечным кредитам».

Что влияет на рынок недвижимости?

Материнский капитал – далеко не единственный фактор для роста рынка недвижимости. По мнению вице-президента инвестиционной компании QBF Владимира Масленникова, подтолкнуть некоторых наших соотечественников к улучшению жилищных условий может скорее изменение условий ипотечного кредитования. «Доступность займов на приобретение недвижимости повысилась благодаря снижению ключевой ставки (в 2019 году она снижалась 5 раз и с 13 декабря составляет 6,25%). Не исключено, что в текущем году ставки по ипотеке составят 7–8% годовых», – говорит специалист.

Как сказал в интервью «МИР 24» вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор по развитию ГК «БЕСТ-Недвижимость» Олег Самойлов, спрос на рынке жилья в последнее время носит волновой непостоянный характер. «Потенциальные покупатели часто находятся в ожидании и откладывают покупку жилья, надеясь «поймать» какой-либо фактор выгоды, – говорит эксперт. – Например, снижение ставок по ипотеке или стоимости квадратного метра. При этом периодически спрос подвергается психологическому стимулированию тем или иным событием, подталкивающим к приобретению жилья. Например, в 2019 году таким событием стал переход на эскроу-счета и проектное финансирование и связанные с этим тревожные ожидания покупателей о грядущем повышении стоимости жилья. Причем, не только нового, но и во вторичном сегменте».

По мнению Олега Самойлова, меры по увеличению материнского капитала, предложенные президентом, при всей их правильности, едва ли можно назвать системным решением. Причем, как проблемы рождаемости, так и поддержания спроса на жилье. «В основе обеих тем лежит фактор уверенности граждан в завтрашнем дне, а высокие показатели здесь немыслимы без устойчивого материального положения. В России же пока продолжается падение реальных доходов населения», – говорит специалист.

Ждать ли повышения цен?

Мнения экспертов на этот счет расходятся. По словам Олега Самойлова, любой рост спроса, в том числе ожидаемый сейчас, через определенное время «отыгрывается» рынком путем повышения цен. И здесь для потребителей крайне важно не упустить момент.

«К повышению цен существуют и дополнительные предпосылки, – говорит Владимир Масленников. – В частности, переход застройщиков к проектному финансированию. С 1 июля 2019 года девелоперы обязаны размещать капитал потенциальных покупателей на эскроу-счетах, а новостройки возводить на собственные средства или на предоставляемые банками кредиты. Поскольку небольшим строительным компаниям трудно будет выполнить новые требования, реформа неизбежно приведет к постепенной монополизации рынка. Его следствием может стать рост стоимости новостроек, за которым последует и увеличение цен на вторичное жилье». Тем не менее, по словам эксперта, рост стоимости недвижимости в 2020 году будет умеренным и постепенным, поскольку платежеспособный спрос на жилье пока оставляет желать лучшего. Основной причиной сложившейся ситуации является снижение реальных доходов россиян, наблюдаемое в течение последних шести лет.

«Тем не менее, я советовала бы не откладывать в долгий ящик вопрос приобретения недвижимости, так как уже в этом году повышение цен на жилье может составить 10% и более, – говорит директор по продажам MASTER Девелопмент Юлия Роженцева. – 2019 год был переходным и спекулятивным. Застройщики и риэлторы спекулировали, в том числе и через СМИ, вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, переходом на эскроу-счета и как следствие, повышением цен. Потребителей намерено ориентировали на приобретение жилья до 1 июля 2019 года. И граждане действительно покупали. Рост цен при этом на недвижимость в 2019 году в среднем составил 8-10%. Многие застройщики еще реализуют проекты по старой схеме. В 2020 году все большее количество застройщиков будет переходить на банковское обеспечение и схему эскроу, соответственно, квартиры станут дорожать, покупательский спрос будет падать. И перед застройщиком скоро встанет вопрос: либо поднимать цены на жилье и продавать в меньшем объеме, либо цены держать, но продавать в большем объеме».

Большинство же экспертов сходятся во мнении, что небольшой рост цен на недвижимость в этом году сохранится, но он будет приближен к уровню инфляции. «Не думаю, что оживление со стороны покупателей существенно повлияет на цены, – говорит девелопер, ведущий YouTube-канала о доходной недвижимости Руслан Сухий. – Не стоит сейчас срочно бежать и покупать квартиру из-за опасения, что вырастет цена. Цены сейчас находятся на сбалансированном уровне и свой рост они отыграли еще в прошлом году». По мнению эксперта, если и нужно торопиться с покупкой, то только по той причине, что будет падать объем качественного жилья, привлекательного по соотношению цена-качество. Ведь застройщики сейчас вынуждены начинать строить новые жилые дома, экономя на всем, чтобы сохранять свою деятельность рентабельной, исходя из новых условий работы с эскроу-счетами.