Дорогой квадратный метр: как изменятся цены на недвижимость в Москве после карантина?

Уходящий в прошлое период тотальной самоизоляции в нашей стране запомнится большинству как время потерь. Тем приятнее на этом фоне выглядит беспрецедентное снижение ипотечных ставок – до небывалых 9%, то есть исторического минимума. И это средний показатель, а в рамках госпрограммы ставка составляет и того ниже, 6,25%. Конечно, многие начали задумываться о том, не пора ли именно сейчас, пока такие привлекательные условия в силе, задуматься о приобретении собственной недвижимости. Но что лучше покупать – новостройку или вторичку? И нужно ли торопиться с покупкой или отложить ее еще на некоторое время в ожидании более низких цен? Об этом, а также о том, в какую сторону будут меняться цены на рынке квартир, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка.

Куда растут цены

«Несмотря на последствия экономического кризиса и пандемии коронавируса, а также падение спроса на покупку жилья в период самоизоляции, недвижимость в Москве и не думает дешеветь, – говорит генеральный директор IKON Development Антон Детушев. – Причем рост цен на квартиры затронул не только новостройки, но наблюдается также и на рынке вторичной недвижимости. С начала 2020 года квартиры подорожали в среднем на 2-5% в зависимости от типа жилья, класса и локации».

По мнению эксперта, это связано в первую очередь с увеличением цен на строительные материалы и падением спроса на недвижимость (чтобы компенсировать низкий спрос, продавцы повышают цены). Сыграли свою роль и дополнительные издержки, понесенные застройщиками и девелоперами в связи с простоем в период вынужденного временного прекращения строительных работ. Как поясняет директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев, речь идет о затратах на остановку и последующее возобновление строительства и соблюдение санитарно-эпидемиологического регламента. Сыграло свою роль и падение курса рубля: из-за него заметно подорожали импортные комплектующие, хотя этот фактор в большей степени влияет на стоимость жилья премиального класса.

Средняя стоимость жилья в массовых новостройках Москвы, по данным управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Надежды Коркка, с начала года выросла на 7% и достигла 188 тыс. рублей за кв.м. «Непосредственно в период самоизоляции, то есть в апреле-мае, повышение цен замедлилось, потому что фактический спрос сократился на 50%, и девелоперы решили пока заморозить цены, – отмечает специалист. – Однако после снятия ограничений, я полагаю, цены вновь начнут расти на волне отложенного спроса: на рынок придут покупатели, которые не успели заключить сделки до карантина».

Многие специалисты считают, что именно снижение ипотечной ставки стало одной из причин роста цен на недвижимость в последнее время. Впрочем, по мнению генерального директора ГК «Атлант» Романа Лябихова, дело не только в этом.

«Интерес к недвижимости растет в связи со снижением ставок по депозитам. Многие люди рассматривают новостройки как объект для инвестиций. Кроме того, свою роль сыграл отложенный спрос, сформировавшийся во время периода самоизоляции, когда оффлайн-сделки были невозможны. При этом стоит отметить, что рост цен сейчас происходит в целом по рынку, но не во всех проектах.

Рост спроса и увеличение ценника происходит в тех новостройках, которые действительно интересны для покупателей, а менее успешным проектам даже перечисленные факторы не помогают», отмечает эксперт.

Покупать сейчас или отложить?

Рост цен, и в этом сходится большинство специалистов, не стоит рассматривать как причину отказываться от приобретения квартир именно сейчас. Особенно если речь идет о том, чтобы обзавестись жильем в новостройке. «Несмотря на то, что с введением программы льготного ипотечного кредитования, ситуация с дефицитом спроса постепенно выравнивается, возвращение рынка недвижимости на докризисный уровень потребует значительного времени и усилий как участников рынка, так и государства, – считает Антон Детушев. – Это связано в первую очередь со снижением реальных доходов населения и, как следствие, изменением приоритетов потребителя. Сегодня, когда цены на квартиры еще не проиндексированы рядом застройщиков или проиндексированы незначительно, а процент по ипотеке находится на рекордно низком уровне, покупка недвижимости в новостройке все еще является выгодным вложением».

Эту точку зрения разделяет и Надежда Коркка. По ее словам, сейчас у потенциальных покупателей появилась возможность приобрести квартиру в кредит по исторически минимальным ставкам, но удешевление ипотеки может резко смениться ее удорожанием. «Такие примеры были: скажем, в 2015 году, когда ставки резко подняли с 12% до 14%, – напоминает Надежда Коркка. – Поэтому сейчас лучше не упускать момент для покупки, потому что ситуация в экономике нестабильна и Центробанк может ужесточить кредитно-денежную политику, что повлечет за собой рост ставок».

Подобным образом рассуждает и заведующий кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина.

«Сейчас хорошее время для покупки жилья. Ставки по ипотеке для нашей страны беспрецедентно низкие, предложение огромное, скидки достигают 10-15%». Однако есть фактор, без учета которого, по ее мнению, ввязываться в ипотечный кредит не стоит. «Если планируется покупка по ипотеке, то для оформления договора на 15-20 лет необходима уверенность в стабильном заработке на долгие годы», – напоминает Елена Иванкина.

К тому же, по словам эксперта, принимая решение о покупке, нужно также учитывать, что в перспективе ожидается дальнейшее снижение ставок по ипотеке, но одновременно будут расти цены на жилье. Покупателям квартир необходимо освоить работу с ипотечными калькуляторами и проводить все расчеты самим: это просто, финансовые или ипотечные калькуляторы есть на сайтах банков и девелоперов. Учитывая все сказанное, я бы все-таки рекомендовала подождать выхода из режима самоизоляции и оценить ситуацию на рынке без ажиотажа».

Спешить ли продавать?

Все эти советы и соображения касаются прежде всего сделок с недвижимостью на первичном рынке, где людей интересует исключительно приобретение жилья. А каким образом период самоизоляции отразился на рынке вторички и как поступать тем, кто задумал продавать свое жилье?

По мнению предпринимателя и эксперта по инвестициям Яна Марчинского, тем, кто собирается продать квартиру, стоит срочно делать это прямо сейчас. «Дальше денег у людей будет меньше, спрос на недвижимость упадет, и продать квартиру будет тяжелее, и цена будет ниже, – считает эксперт. – В течение полугода мы точно увидим падение цен на вторичном рынке процентов на 15%, ему достанется сильнее всего, т.к. его не будет поддерживать государство.

Так что продавцам вторички сейчас советую соглашаться на незначительные скидки и активно торговаться, выставлять цену, интересную для покупателя».

Такой же точки зрения придерживается и Надежда Коркка, которая полагает, что лучше постараться продать квартиру сейчас, потому что осенью возможна вторая волна эпидемии коронавируса, а также ухудшение экономической обстановки. «В таких условиях квартиру будет продать гораздо сложнее, – считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В летний же период многие потенциальные покупатели останутся в Москве, а в экономике произойдет восстановительный рост после снятия ограничений. Такой фон лучше подойдет для продажи квартиры».

Впрочем, с подобным взглядом согласны не все. «Рынок вторичной недвижимости находится сейчас в максимально невыгодной для потребителя позиции и рассматривать этот вид жилья стоит только в случае появления предложений с ощутимым дисконтом», – полагает Антон Детушев. Хотя, по его мнению, последствия введения льготной ипотеки вполне могут затронуть рынок вторичной недвижимости, и на фоне общего снижения спроса на нем может сформироваться пул квартир, цены на которые будут иметь дополнительный дисконт, что сделает их достаточно выгодным предложением для покупки.

«Но с учетом разницы в ипотечных ставках на новостройки и вторичку – 6-6,5% против 8-9%, последняя выглядит в этом сравнении явным аутсайдером, – говорит эксперт. – Именно поэтому в случае реальной необходимости в продаже квартиры на вторичном рынке единственным советом, который можно сейчас дать – оценивать ценообразование трезвым взглядом. В противном случае найти покупателя будет крайне сложно».