Каждый месяц вы оплачиваете квитанцию за услуги управляющей компании, но часто улучшений в доме не видно, хотя за год набегает кругленькая сумма, особенно с учетом количества квартир в доме. Какие услуги управляющая компания должна брать на себя и как добиться их выполнения, рассказали в интервью корреспонденту Mir24.tv юристы.
«Собственники жилых многоквартирных домов не обязаны платить за обслуживание и ремонт всего, что входит в квитанцию об оплате коммунальных услуг, ведь в нее должны входить лишь расходы по перечню общедомового имущества, ответственность за содержание которого берет на себя непосредственно управляющая компания, если таковая у дома имеется», – говорит генеральный директор юридической компании «Локард» Абели Шенглия. К указанному перечню относятся:
- Придомовая территория
- Чердак и подвал
- Лестничные площадки
- Лифты
- Отопление
- Газоснабжение
- Водопровод
- Освещение
- Канализация
Конечно же, менять перегоревшую лампочку и ремонтировать электрооборудование внутри вашей квартиры никто безвозмездно не должен, отмечает эксперт, однако если в подъезде слишком темно или в квартиру не поступает горячая вода, то расходы по обслуживанию и ремонту всего перечисленного должна нести именно управляющая компания.
«А вот то, что управляющая компания не должна оплачивать, так это неисправное состояние всего остального, что не является общедомовым имуществом, а это означает, что ваш домофон бесплатно ремонтировать никто не будет, – говорит эксперт. – К наиболее неявным услугам, за которые придется заплатить, можно привести ремонт труб, установленных у контрольного вентиля, замену и обслуживание индивидуальных счетчиков на воду, тепло, газ и электричество».
О том, какими документами регулируются отношения жильцов с управляющей компанией, рассказывает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
«Оказание услуг управляющих компаний регулируется российским законодательством и, в частности, постановлением Правительства России от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Этим же документом определены правила оказания услуг. Также оказание услуг регулируются постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», где определены сроки и частота многих видов работ по обслуживанию многоквартирного дома», – объясняет Цыганов.
В спорных случаях, по словам эксперта, могут применяться ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов» и еще два нормативными акта – Приказы Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191 «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда» и от 09.12.1999 № 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда». Этими документами нормируются сметы на ремонт и содержание многоквартирных домов и по ним можно проверить справедливость расчета тарифов на эксплуатацию жилого фонда.
Правительство установило минимальный перечень услуг и работ для содержания в порядке общего имущества в многоквартирном доме, в который включены многие работы, часть из которых не видна жильцам. Александр Цыганов напоминает, что определен длинный перечень работ по обследованию, осмотру, контролю и при необходимости – ремонту конструкций многоквартирного дома. Есть здесь и конфликтные зоны, связанные с работами по содержанию паркингов, эксплуатируемых чердаков и крыш. Например, в Москве управляющие компании часто считают, что протечки в подземных гаражах должны устраняться силами собственников машиномест, хотя это явно элемент конструкции фундамента многоквартирного дома, который может просто разрушиться в результате размытия его части.
В обязанности управляющей компании входит содержание в исправном состоянии лифтов и мусоропровода, электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования, систем внутридомового газового оборудования, теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и дымоудаления, дымоходов печей, каминов и очагов (при наличии). Причем в случае печного отопления – управляющая компания должна их вовремя чистить.
«Самый обсуждаемый и видимый результат деятельности управляющей компании – уборка и поддержание подъездов и других помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также придомовой территории. Сугробы рядом с подъездом, лед на пешеходной дорожке, не вывезенный мусор во дворе, слои пыли на подоконниках в подъезде – известные всем проблемы. В данном случае важен не только перечень работ, но и их периодичность. Так, частота уборки сейчас регулируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденной Госстроем еще в 2003 году», – говорит Александр Цыганов.
Например, «полы из линолеума, полихлорвиниловых плиток и релина следует ежедневно протирать теплой или холодной водой и не реже одного-двух раз в месяц натирать специальными щетками», «дощатые полы следует красить масляной краской или эмалью не реже одного раза в три года с предварительной их шпаклевкой», «отходы из камер мусоропроводов должны удаляться ежедневно».
В случае нарушения сроков и/или качества работ можно и нужно жаловаться в Государственный жилищный надзор (в Москве – Мосжилинспекция). В случае нарушения прав потребителя (непредоставление информации, отказ в возврате средств за неоказанные услуги и т.д.) обращаться надо в Роспотребнадзор, при навязывании услуг и применении необоснованных тарифов – в ФАС, во многих регионах есть варианты обращения к региональному правительству или мэру, а в ряде случаев (например, при выборе управляющей компании с нарушением процедуры) – следует обращаться к прокурору. Последняя инстанция – суд.
«Но первоначально все же следует попытаться решить вопрос мирным путем и обратиться непосредственно к управляющей компании вашего дома, – говорит Абели Шенглия. – Нужно зафиксировать это обращение заявлением, к которому прикладывается фото/видео отчет выявленных при обслуживании дома нарушений. Либо можно требовать с управляющей компании перерасчет оплаченных и незаконно навязываемых услуг или отказаться от них. Указанный подход значительно улучшит ваши шансы в дальнейшем доказать органам власти бездействие управляющей компании по уходу за домом или так называемую «накрутку» услуг ЖКХ».
Если же мирно урегулировать вопрос не представляется возможным, следует собрать как можно больше допустимых доказательств выявленных нарушений и обратиться в Госжилинспекцию.
Иногда положенной частоты ремонта и уборки не хватает, и это сразу открывает перечень платных услуг, которые могут проводиться так часто, как решат и профинансируют владельцы квартир. «О платных услугах речь может идти в случае желания жильцов получить услуги чаще, чем это предусмотрено нормативными актами и лучшего качества, отремонтировать места общего пользования по собственному вкусу. Но важно оформить это желание на легитимном общем собрании жильцов», – добавил Александр Цыганов.
