Было-стало: что нужно знать дольщикам о передаче квартир по ДДУ в 2022 году?

С 25 марта 2022 года вступили в силу временные правила передачи объектов долевого строительства. Изменения будут действовать до конца года. Рассказываем, что изменилось для дольщиков.

Постановление Правительства РФ №442 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» внесло изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Разрешили передавать квартиры по отдельности

Было: Застройщик передавал квартиры в срок, единый для всех участников долевого строительства. Все дольщики ждали, пока застройщик завершит отделку во всех квартирах. Если застройщик хотел перенести срок передачи объекта долевого строительства, он уведомлял дольщиков о новом сроке в одностороннем порядке и вносил изменения в проектную декларацию (ст. 6 № 214-ФЗ).

Стало: Срок передачи и принятия каждой квартиры может быть изменен в отдельности от других квартир, входящих в состав того же многоквартирного дома. Поэтому квартиры без отделки дольщики смогут получить раньше тех, кто приобрел квартиру с ремонтом. Также теперь застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке, поскольку дольщик может согласиться на это или нет.

В приемке квартир может участвовать независимый эксперт

Было: Дольщик привлекал на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору. В случае составления дефектного акта о выявленных нарушениях выводы этого эксперта застройщик обязан был учитывать.

Стало: Принимать квартиру теперь можно будет совместно с независимым экспертом, который определяется застройщиком по соглашению с участником долевого строительства. Специалист должен состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства. Кроме того, компания, в которой работает эксперт, должна также входить в саморегулируемую организацию в области строительства.

Изменены сроки устранения дефектов при осмотре квартиры

Было: Если при приемке квартиры у дольщика были замечания к качеству объекта, то дефекты указывались в акте осмотра. Далее дольщик мог потребовать у застройщика:

безвозмездно устранить недостатки в разумный срок (обычно в ДДУ или передаточном акте указывается срок – 45 дней);
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить расходы дольщика на устранение недостатков (ч.2 ст.7 № 214-ФЗ).

После устранения недостатков подписывался акт приема-передачи квартиры.

Что такое эскроу-счета и как они могут защитить средства дольщиков?

Стало: Если при приемке будут выявлены существенные нарушения качества, дольщик может не подписывать акт приема-передачи. Стороны до подписания передаточного акта должны составить акт осмотра и указать там эти нарушения. Застройщик обязан их безвозмездно устранить за 60 календарных дней, а также возместить расходы по оплате услуг специалиста, если эксперт подтвердил наличие нарушений в акте осмотра.

Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он подписывает передаточный акт и просто указывает эти дефекты в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить также за 60 календарных дней.

Если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять нарушения, дольщик вправе обратиться в суд или непосредственно к застройщику для удовлетворения денежных требований. Застройщик обязан удовлетворить требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления.

Уведомлять дольщиков могут по электронной почте

Было: Сообщения о завершении строительства и готовности объекта к передаче, а также предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства направлялись по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку (ч. 4 ст. 8 № 214-ФЗ).

Стало: Застройщик может сообщать дольщику обо всех изменениях в форме электронного письма, усиленного электронной цифровой подписью (ЭЦП). Такие сообщения будут приходить по электронной почте, если она указана в договоре ДДУ.