Одни из самых сложных гражданских споров – споры собственников долей в одной квартире. Какие бы ухищрения ни придумывал один владелец, которому нужен размен, второй вправе отказаться. На что идут коммунальные соседи, чтобы не пустить в дом нового хозяина, и как правильно продать свою долю в квартире – читайте в нашем материале.
«Если недвижимость находится в долевой собственности, то продать объект целиком без согласия всех его владельцев нельзя. Не существует законных способов, чтобы принудить их к этому, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Поэтому варианта здесь существует два: либо договориться полюбовно, либо продать только свою долю». Но в этом случае надо понимать, что доля в квартире стоит намного меньше, чем половина от стоимости всего объекта.
Почему часть квартиры продавать невыгодно?
Предположим, что вы продаете свою часть квартиры и у нее появляется новый собственник. Человек, который купил у вас долю в квартире, рискует довольно многим. Так, он может столкнуться с нежеланием прежнего собственника пускать нового соседа в квартиру. И это не так легко решить, как кажется на первый взгляд.
Конечно, нужно попытаться договориться и найти общий язык, говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. «Но в ряде случаев это не получается и в ход идут иные аргументы, уже более тяжелые по последствиям – оскорбления, смена замков, порча имущества или сдача оставшейся собственности «профессиональным соседям», которые на грани закона способны испортить жизнь», – комментирует эксперт.
Поэтому значительно целесообразнее продать общую квартиру и разделить деньги.
Половина доли – это не всегда половина квартиры
Также стоит учитывать, что если имущество находится в долевой собственности, то это совершенно не означает, что за каждым из собственников закреплен определенный метраж, комната и т.д. «Обычно это решается путем договоренностей. Если это невозможно, то собственники могут обратиться в суд, чтобы определить порядок пользования, – говорит Петр Гусятников. – Но при этом важно понимать, что суд будет учитывать все обстоятельства, например, есть ли у кого-то другое жилье, на сколько каждый из собственников нуждается в данной жилплощади и т.д.»
Как правильно продать свою долю в квартире?
Если все же вы решили продавать свою долю, то важно все сделать правильно, с соблюдением законности, отмечает Гусятников. «С юридической точки зрения, для собственника нет преград к продаже своей доли в недвижимости, – говорит юрист. – Но надо будет выполнить ряд условий. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ остальные собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли. Это значит, что вы должны предложить ее приобрести сначала им. Если они откажутся, то можете продавать ее кому угодно. Еще один важный момент – цена, по которой вы будете продавать долю посторонним людям, не должна быть ниже той, по которой вы предлагали ее своим сособственникам».
Но если вы не уведомите остальных собственников в соответствии с законом, то они могут в судебном порядке в течение трех месяцев подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Что делать, если собственность совместная, а не долевая?
По словам Александра Цыганова, лучше, если доля уже выделена и определена комната или комнаты, которыми пользуется продавец. В этом случае покупатель сразу понимает, что именно он покупает и как будет пользоваться. Хотя и здесь могут возникнуть споры по местам общего пользования – кухня, коридор, прихожая, санузлы. Могут возникать споры по встроенным шкафам в коридоре и даже площади, которую будут занимать шкафы и столы на кухне.
«После выделения долей каждый собственник может продать свою часть с обязательным уведомлением о своем желании другого. И напоследок еще один важный нюанс – при продаже доли квартиры или дома обязательно нотариальное удостоверение сделки», – заключил эксперт.