Зачем нужен риелтор при покупке и продаже квартиры?

Сегодня большинство сделок с недвижимостью можно оформить самостоятельно. Этому способствует появление большого количества электронных сервисов и цифровизация многих госуслуг. К тому же при оформлении ипотеки проверку квартиры и страховку берет на себя банк. Так нужно ли обращаться к риелторам в случаях покупки и продажи жилья? И когда без помощи таких специалистов точно нельзя обойтись? Об этом MIR24.TV поговорил с экспертами.

Цены на риелторские услуги

Сотрудничество с риелтором – вопрос сугубо индивидуальный. Здесь каждый оценивает свои возможности и исходит из личной ситуации, говорит руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.

«Без риелтора вполне реально пройти все стадии сделки, начиная от поиска вариантов и заканчивая получением выписки из Росреестра о собственности. Но для этого стороны сделки должны иметь определенный опыт в составлении документов, например, в подготовке их для регистрации и так далее», – поясняет специалист.

Тем временем сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий считает, что отказ от риелтора при покупке жилой недвижимости в абсолютном большинстве случаев обусловлен высокой стоимостью услуг.

По словам эксперта, сегодня в Москве помощь агента по недвижимости обойдется от 50 до 250-300 тысяч рублей. В большинстве других российских городов гонорар риелтора определяется не фиксированной величиной, а как процент от стоимости покупки.

«Попросить за свои услуги риелтор может от 1,5 до 10% от стоимости недвижимости, в среднем – 3-5%. Соответственно, с текущим уровнем цен на жилую недвижимость в России, существенно выросшем за последние 2 года, услуги риелтора кажутся необоснованно дорогими», – говорит девелопер.

Особенности самостоятельного оформления

Стоит понимать, что процесс покупки квартиры и оформления сделки на первичном и вторичном рынках жилья имеют серьезные отличия, предупреждает опытный инвестор Руслан Сухий. Он уверен: «Новостройку можно смело приобрести у надежного застройщика по договору долевого участия без всяких посредников. Более того, на российском рынке комиссию за покупку квартиры на первичном рынке риелтору оплачивает застройщик, поэтому для потенциального покупателя нет существенной разницы – обращаться или нет к риелтору для приобретения новостройки».

Гораздо более сложная ситуация с приобретением жилья на вторичном рынке, говорит специалист. В таком случае покупку квартиры следует разделить на два больших этапа – поиск подходящего варианта и проведение сделки купли-продажи. По мнению инвестора, отказаться от услуг риелтора вполне возможно на обоих этапах, но с совершенно разной степенью риска и последствий для себя в будущем.

«Основной гонорар риелтора приходится на оплату за поиск подходящего варианта, хотя именно на этом этапе от него вполне реально отказаться. Если человек располагает свободным временем, у него нет срочной необходимости приобрести квартиру и есть желание самостоятельно пообщаться с другими участниками рынка, то в риелторе для поиска подходящего варианта жилья необходимости нет», – комментирует он.

Как считает эксперт, сегодня каждый, у кого есть компьютер или телефон с доступом к интернету, может воспользоваться агрегаторами, на которых размещаются актуальные объявления о продаже квартир (ЦИАН, Авито, ДомКлик).

При этом девелопер отмечает: представление о том, что у риелторов есть какие-то свои скрытые от широкой публики базы недвижимости, – это миф. Риелтор будет точно так же искать варианты, имеющиеся в открытом доступе на популярных агрегаторах объявлений, а далее вместо покупателя созваниваться с представителями продавца и сопровождать его на просмотрах.

«А вот на этапе проведения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке от услуг риелтора (или юриста) стоит отказываться, только если покупатель сам обладает какими-то навыками и знаниями, которые помогут безопасно осуществить покупку», – предупреждает Руслан Сухий.

Когда риелтор – незаменимый помощник

Подробнее о том, в каких случаях может пригодиться помощь риелтора, рассуждает инвестиционный эксперт Сергей Соловых. Он назвал пять причин для такого сотрудничества:

1. Вы не подобрали вариант жилья как покупатель или не имеете вариантов продажи как продавец. Здесь услуги риелтора будут важным подспорьем, поскольку у специалистов уже наработаны базы, есть понимание маркетинга в данной сфере, личных контактов и так далее. С их помощью процесс поиска пойдет значительно быстрее.
2. Вы не оформляете ипотечный кредит и в схеме вашей сделки отсутствует банк. Как известно, очень важный момент – проверка юридической «чистоты» сделки, оценка рисков признания в дальнейшем сделки недействительной по неочевидной на первый взгляд причине. Если в структуре сделки присутствует банк, то эти функции выполняет он. Если же банка нет, то услуги по предварительной проверке недвижимости можно возложить на риелтора.
3. По согласованию с риелтором в его услуги может входить составление всех необходимых документов для сделки и регистрации права, а также представительство одной из сторон сделки.
4. Если вы никогда не совершали сделки по приобретению или продаже недвижимости, риелтор, представляя ваши интересы, может подсказать о важных нюансах. Например, обратить внимание на район недвижимости, попросить продавца показать документы об отсутствии долгов не только по коммунальным услугам, но и иным обязательным платежам и прочее.
5. Вы хотите возложить на риелтора определенные дополнительные задачи – например, присутствовать при выезде арендаторов квартиры, чтобы покупатель получил объект в том виде, в котором он его осматривал до принятия решения о сделке.

Также помощь профессионала не будет лишней в случаях сложных сделок с привлечением органов опеки, участием долевой собственности и прочими обременениями, говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

«Есть такая примета: чем глубже кризис, тем сложнее сделки. Если население закредитовано, реальные располагаемые доходы сокращаются, то для многих единственным путем улучшения своего жилищного положения остается продажа имеющейся квартиры в счет покупки новой. Часто в таких цепочках может участвовать сразу несколько семей: кто-то готов платить наличными, кто-то оформляет ипотеку, кто-то использует материнский капитал и так далее. Без участия профессионалов возникновение проблем с документами в любом звене длинной цепи может повлечь за собой срыв сразу всех соглашений», – отмечает специалист.

Лишние траты или защита от рисков?

Если сделка простая, и у клиента есть время на поиск подходящих вариантов недвижимости, то можно обойтись и без риелтора, считает Ася Левнева. При этом она добавляет: «Чтобы подстраховаться, стоит заплатить только за юридическое сопровождение – это в несколько раз дешевле суммы договора на комплексное обслуживание. Но в этом случае клиент сам берет на себя все риски выбора. Неопытный покупатель может столкнуться с неблагонадежным продавцом, который реализует ему, например, долгострой или квартиру с неисправными коммуникациями в бесперспективной локации».

С этим мнением соглашается и Руслан Сухий: «Покупка квартиры на вторичном рынке может быть сопряжена с огромным количеством подводных камней – возможное банкротство собственников, несоблюдение закона при получении прав собственности, наличие несовершеннолетних детей, использование материнского капитала при покупке, неучтенные зарегистрированные в квартире люди и многое другое. Любой из этих факторов может привести к признанию сделки недействительной или потере средств».

Тем временем руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко уверена: сэкономить на отказе от риелтора не получится.

«Часть людей считает, что можно обойтись специальными сервисами. Однако есть такие операции, которые агрегаторы проводят за плюс-минус 30 тысяч рублей, в то время как риелторы совершают эти манипуляции абсолютно бесплатно. Такие проверки являются стандартными и очень поверхностными. Это база, алфавит. Даже для начинающего специалиста», – считает спикер.

По ее мнению, банки заставляют проверять квартиры не для безопасности клиентов, а просто для оказания дополнительной услуги. «На самом деле они склоняют людей к страховке квартир. Страховые компании дают гарантии только на первые три года. Риелтор же проверяет более глубоко: проверка на банкротство продавца, на наличие субсидиарной ответственности, может проверить родственников, обойти соседей, пообщаться с ними и узнать был ли действительно человек в браке, есть ли у него дети и прочее. Электронные сервисы этого сделать не могут. Хороший риелтор помогает на всех этапах сделки», – поясняет Елена Мищенко.