Из коммуналки в трехкомнатную квартиру: как происходил квартирный обмен в СССР?
17:55 06/10/2023
Смотрите 7 октября в 18:45 на телеканале «МИР» художественный фильм «По семейным обстоятельствам». События этой картины развиваются в Москве конца 70-х. Главные герои фильма ищут варианты квартирного обмена. Они встречаются со множеством разных людей и узнают их жизненные истории – трагические, трогательные, а иногда и нелепые. Перед глазами зрителя проходит целая галерея зарисовок о том, как жили и о чем мечтали люди в СССР.
О том, как самом деле совершались сделки с недвижимостью в Советском Союзе и почему деньги могли решить далеко не все – читайте в нашем материале.
«Мы вас уплотняем»: почему люди не были хозяевами в своем доме?
«В советское время просто купить или продать квартиру было нельзя, в большинстве случаев люди жили в них по договорам бесплатного социального найма и пользовались ими в соответствии с правилами, – говорит заведующий кафедрой финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета РФ Александр Цыганов. – Дома принадлежали местным Советам депутатов трудящихся, то есть советской власти. Они могли также относиться к государственным или общественным организациям – это называлось ведомственным жильем. Там селили людей, которые работали в соответствующих ведомствах. И уж совсем нечасто квартира или дом могли принадлежать гражданину на праве личной собственности. Впрочем, и тут права владельца были существенно ограничены».
Особняком стояли кооперативные квартиры. В 1958 году правительство разрешило частные строительные кооперативы. Граждане вступали в кооперативы и совместно строили жилье за свой счет. Это было хорошей альтернативой стоянию в очереди на государственное жилье. Тем более что квартиры в кооперативных домах были разновидностью частной собственности.
По словам Александра Цыганова, условия заселения и проживания жестко нормировались. Строго выполнялись нормы жилой площади на человека, существовали и правила обмена. В раннесоветское время могли учесть изменение состава семьи. Причем не только поставить на очередь на новую квартиру, если семья увеличилась. Но и переселить в квартиру меньшей жилой площади или отдать одну из комнат другим жильцам – «уплотнить» семью, если количество человек в ней уменьшилось. И, конечно, проживание одного человека в отдельной трехкомнатной квартире не предполагалось.
«Это уже в более поздние времена человек мог спокойно жить в трехкомнатной квартире, полученной изначально на большую семью, – говорит Александр Цыганов. – Но в СССР выменять, пусть и с доплатой, комнату на отдельную многокомнатную квартиру человек не мог. Ему просто не выписали бы обменный ордер – на основании норм предоставления жилой площади и из-за подозрения в спекулятивном характере обмена (п.8 Инструкции о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 № 12)».
Но в квартиру можно было прописать новых членов семьи и именно исходя из состава вновь прописывающихся определялось, можно или нельзя дать согласие на обмен.
Путь из комнаты в трехкомнатную квартиру со всеми остановками
К общей площади отношение было спокойнее и этим можно было воспользоваться для улучшения своих жилищных условий или материального положения. Например, из двухкомнатной малогабаритной квартиры с маленькой кухней можно было с доплатой поменяться на такую же по жилой площади, но гораздо более просторную за счет нежилых помещений квартиру: с кладовкой, большой кухней, просторным холлом и раздельным санузлом.
«После бабушки нашей семье осталась в наследство комната в коммунальной квартире в центре Москвы, на Ленинском проспекте – большая, светлая, в сталинском доме с высокими потолками и огромной кухней. Туда заселились после свадьбы мы с мужем, уехав от своих родителей. Но, конечно, нам совсем не хотелось жить в коммуналке, пусть и в престижном доме. Поэтому, когда выяснилось, что у нас будет ребенок, моя мама решительно занялась поиском обмена комнаты на отдельную квартиру. Она целых полгода покупала обменный бюллетень, обводила фломастерами разных цветов подходящие объявления, вырезала их, наклеивала в специальную тетрадь, вызванивала людей, желавших обменяться, ездила с ними вместе смотреть квартиры, уговаривала, обсуждала варианты», – рассказывает москвичка Ольга Спиридонова.
И в результате длинной цепочки обменов, в которой все что-то получали – кто смену окраины на центр города, кто разъезд с тещей, кто квартиру в престижном доме, – молодая семья наконец смогла въехать в отдельную квартиру. «Это почти невероятно, но из комнаты в коммуналке маме удалось обменять нас сразу на двухкомнатную квартиру. Конечно, это была малогабаритная квартира на первом этаже и в «хрущовке». Но это была отдельная квартира! А маме потом так понравилось заниматься обменами, что она еще четыре раза меняла нашу жилплощадь – сперва переселила нас на первый этаж в дом получше, потом в хороший район, потом на более высокий этаж и так далее. В финале мы жили в трехкомнатной квартире улучшенной планировки около парка. И доплачивали мы только за самый последний обмен. Правда, этот обмен состоялся уже после развала СССР», – говорит Ольга.
Маклеры: неофициальные, но всем необходимые
Так успешно менять свою жилплощадь удавалось далеко не всем. По словам операционного директора агентства недвижимости Сервера Муртазаева, самостоятельный обмен в СССР был возможен, но он был довольно сложным, поэтому многие предпочитали обращаться к маклерам по недвижимости, которые имели опыт в подобных сделках. К тому же маклеры обычно имели базу данных о квартирах, доступных для обмена, и могли помочь с поиском подходящего варианта.
«В советское время даже слова «риелтор» не было, – говорит эксперт по недвижимости, управляющий партнер девелоперской компании Елена Земцова. – Специалисты по квартирным обменам назывались маклерами и работали практически нелегально. В каждом районе Москвы существовали государственные бюро по обмену квартир – «обменники». Обращались туда с паспортом и документами на квартиру из домоуправления (выписка из домовой книги, паспорт на квартиру, где указывались общая и жилая площадь, площадь комнат, кухни, с/у)».
«Обменники» давали объявления один раз в неделю, и в любом газетном киоске можно было купить специальный «бюллетень по обмену», где печатались все объявления по рубрикам: однушки, двушки, трешки, а также по районам и станциям метро. «Отмечаешь в бюллетене интересующие варианты, и прозваниваешь. По твоему объявлению тоже звонят. Но при сложном обмене это было малоэффективно. Государственные бюро по обмену жилплощади альтернативными сделками или цепочкой обменов не занимались», – рассказывает эксперт.
Основной проблемой был обмен неравноценного жилья, отличающегося по размеру и местоположению. Извлекать из этого прибыль категорически запрещалось, и компетентные органы внимательно за этим следили.
Также большое значение имела прописка. «В СССР место прописки могло оказывать влияние на возможность обмена. Например, если вы прописаны в одном регионе, а хотите обменяться на квартиру в другом, то это могло стать преградой. В некоторых случаях, например, при переезде в Москву, могли возникать дополнительные сложности и требования», – говорит Сервер Муртазаев.
Известно, что московская прописка была мечтой многих в СССР. Реально ее было получить, заключив брак с москвичом или москвичкой. Или – если удавалось найти работу на одном из предприятий столицы. Таким образом, совершая обмен, людям приходилось решить сперва проблему трудоустройства. Еще сложнее было переехать в «закрытые» города и местности (например, наукограды, где были оборонные производства, и приграничные местности). При обмене требовалось сперва получить особое разрешение на проживание в этих городах.
Несмотря на все строгости, маклеры по недвижимости чаще всего успешно помогали гражданам решить их квартирные проблемы, получая за это вознаграждение от одной стороны обмена, а иногда и от всех участников цепочки.
Хороший специалист ценился на вес золота. Его телефон с большими предосторожностями передавался из рук в руки. Тем, кто не мог достать заветный контакт, приходилось искать маклера на «квартирных толкучках». Так назывались определенные точки города, где собирались граждане, нуждающиеся в обмене. В Москве это был Банный переулок, где находилось «Городское бюро по обмену жилплощади», а в Питере – место на канале Грибоедова, рядом с Львиным мостиком.
В фильме «По семейным обстоятельствам» роль подпольного маклера играет Владимир Басов. Его герой всего боится, и поэтому шифруется. На самом деле это были профессиональные посредники, которые совершали очень нужное дело – помогали людям улучшить их жилищные условия. Правда, их деятельность, как и любое посредничество с извлечением выгоды, преследовалась по суровым советским законам – она подпадала под статью о нетрудовых доходах. Некоторых особенно эффективных и востребованных органы правопорядка не трогали, ведь и госслужащим тоже приходилось иногда прибегать к их услугам. Служба службой, а жилищные проблемы у всех одинаковые. К тому же милиция и чиновники получали от деятельности маклеров, которых «не трогали», свой процент. Были и такие, кто «по совместительству» служили внештатными сотрудниками различных силовых структур, следивших за жизнью обеспеченных граждан.
Услуги маклеров стоили дорого. Около 1 тыс. рублей за сложный обмен при средней зарплате служащих в 120-150 рублей в месяц. А те посредники, чья такса была не такой высокой, не работали «до результата».
«Когда мои родители искали обмен наших двух квартир на трешку, мы обращалась к маклерам. Но они брали приличные деньги вперед, и их работа заключалась в том, чтобы предложить всего три варианта. Даже если все варианты не подходили, деньги не возвращались. Мы, как и все, клеили объявления на столбах в надежде на то, что кому-то нужна квартира именно в нашем районе. Составляли цепочку из нескольких съездов и разъездов. Если один человек передумал, цепочка разрывалась. В течение года у нас была даже попытка реализации цепочки в девять звеньев, но, когда все наконец дружно пришли в обменное бюро, одна бабуля вдруг передумала», – рассказывает Елена Земцова.
В итоге Елене повезло. «Нам позвонили по объявлению на столбе, наши квартиры устраивали при условии доплаты с нашей стороны за разницу метров и категорию дома. Кому-то метры, а кому-то деньги. Тогда это были довольно небольшие деньги, не сравнимые с теми, которые платят за недвижимость сегодня. Далее все несложно, цепочка из трех звеньев: все участники обмена с паспортами явились в бюро обмена получить соответствующий документ и идти в свои домоуправления выписываться, затем прописываться по новому адресу», – говорит Елена Земцова.
Права научных сотрудников и другие лазейки
В более сложных случаях, когда обмен был очевидно неравным, приходилось использовать лазейки, оставленные в законодательстве. В этом также помогали маклеры, которые были великими знатоками всех этих нюансов.
«В городах особенно ценились дома дореволюционной постройки и сталинского периода, где соотношение жилой и общей площади могло быть в пользу общей – с большими кухнями, коридорами, холлом, подсобками. Например, сейчас двухкомнатная квартира в доме дореволюционной постройки общей площадью 70 кв. м. и с комнатами 20 и 8 кв. метров, но большой кухней и длинным, извилистым коридором с подсобками вызовет желание ее перепланировать, а для обмена это был очень хороший вариант. Он давал возможность улучшить качество жизни за неофициальную доплату. С такой же доплатой меняли хрущевки на сталинские дома, был даже негласный прейскурант. Учитывали смежные или проходные комнаты. Правда, и здесь позволить проживание одинокого человека в двух смежных комнатах просто так не могли», – рассказывает Александр Цыганов.
Но были нюансы. «Например, при обмене учитывались правила по предоставлению дополнительной жилплощади или комнат для отдельных категорий советских граждан. Так, научные работники, имеющие научную степень или звание (доктор и кандидат наук, доцент, профессор и старший научный сотрудник), и даже аспиранты имели право на дополнительную отдельную комнату, а при ее отсутствии – на дополнительную площадь в размере не менее 20 кв. метров (Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 года «О праве пользования дополнительной жилой площадью»). И в этом случае на возможный спекулятивный характер жилищной сделки закрывали глаза», – говорит Цыганов.
Обмен был сложной, но интересной частью жизни советского общества, которое находило возможность жить и в условиях жестких ограничений. Теперь многое стало проще, существуют альтернативные сделки купли-продажи, где легче оценить жилье, нет необходимости выдерживать нормы проживания, но все равно нужно учесть пожелания нескольких продавцов и покупателей. Поэтому осуждавшееся официально, но востребованное советским обществом мастерство маклеров не пропало, именно они стали первыми риелторами.
Читайте также:
