Удаленный руководитель: как сдавать недвижимость в посуточную аренду, не выходя из дома

Многие люди хотели бы сдавать недвижимость ради пассивного дохода. Некоторые даже решаются приобретать квартиры с использованием ипотеки, рассчитывая, что она окупится за счет арендных платежей. Однако такие мечты часто разбиваются о довольно низкую доходность этого бизнеса.

«Сейчас арендные ставки хоть и растут, но пока банковский депозит более доходен, а расчет на бурный рост стоимости недвижимости пока преждевременен», – говорит заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. – Кто-то успокаивает себя тем, что такие инвестиции делаются на длительный срок, кто-то – тем, что квартира пойдет детям, а кто-то находит способ поднять доходы за счет посуточной аренды. Причем сейчас посуточную сдачу квартир в аренду можно организовать удаленно и не тратить время и силы на разъезды по деловым вопросам. О том, как выбрать стратегию посуточной аренды, отладить все процессы и работать дистанционно, рассказала эксперт по инвестиционной недвижимости, ипотечный брокер, основатель агентства посуточной сдачи апартаментов Ксения Кириленко.

Сдавать свое или чужое жилье?

«За 2023 год спрос на посуточную аренду в России вырос на 20% по сравнению с 2022 годом. Средняя стоимость тоже повысилась – на 12% за тот же период. В целом сейчас доходность посуточной аренды в 2-3 раза выше, чем долгосрочной, – говорит эксперт. – Такие тенденции заставляют задуматься об использовании недвижимости для получения дохода. Для этого есть несколько основных стратегий».

Заработок на собственной квартире. Если у вас есть квартира, в которой никто не проживает, вы можете сдавать ее посуточно и получать прибыль, а не просто платить за коммунальные услуги или сдавать за копейки.

Покупка в ипотеку. Стартом для бизнеса может быть ипотека. Если деньги на первый взнос есть, то купить можно одну или даже две-три квартиры и сдавать их посуточно. Главное, чтобы доход от сдачи был выше, чем ипотечные платежи, и была возможность досрочного погашения.

Сдача чужих квартир. Если у вас нет своего свободного жилья, можно заниматься сдачей чужих квартир. Сделать это можно двумя способами:

• Взять объект в субаренду. То есть арендовать, платить собственнику фиксированный платеж и сдавать квартиру посуточно.
• Доверительное управление. Здесь собственник и управляющий работают как партнеры и делят прибыль: 40% на 60% или 30% на 70%.

Как наладить процессы и управлять посуточной арендой удаленно?

Шаг 1. Укомплектовать апартаменты

Если ваш объект полностью меблирован и оборудован всем необходимым для жизни, вам не придется приезжать, чтобы что-то докупить, привезти, поменять, убрать и т.д.

Важно, чтобы в помещении был приятный современный ремонт, красивая, эргономичная мебель. Обязательно добавить ярких красок и декора, чтобы у гостей было ощущение дома.

Что обязательно должно быть в квартире для сдачи в аренду:

• Кровать, матрас, наматрасник, постельное белье, подушки и одеяла;
• Полотенца кухонные, для рук и банные. Постельное белье и полотенца должны быть в отличном состоянии, белого цвета без цветочков и пестрых узоров;
• Шкаф для одежды, сушка для белья;
• Кухня, микроволновка, варочная поверхность;
• Посуда: тарелки, ложки, чашки, кастрюли, сковорода, ножи, доски разделочные. Все приборы должны быть в хорошем состоянии, без сколов, трещин и облезлой поверхности;
• Интернет;
• Кондиционер, утюг, стиральная машина и другая техника;
• Средства для посуды, уборки и средства гигиены.

«Если создать уютный интерьер и наполнить квартиру всем необходимым, как в гостиничном номере, то можно сдавать ее за высокую стоимость», – говорит Ксения Кириленко.

В помещении обязательно должны быть размещены правила заселения в формате памятки или таблички на видном месте.

Шаг 2. Наладить общение с соседями

Как только вы запланировали сдавать квартиру посуточно, важно познакомиться и пообщаться с соседями. Наладить доброжелательные отношения, чтобы они могли дать вам обратную связь и поддерживали с вами контакт.

«Нужно найти способы избежать конфликтов с соседями, ведь они могут испортить ваш бизнес, если станут остро реагировать на шум, постоянную смену жильцов и грязь в подъезде, – говорит Александр Цыганов. – Вряд ли арендаторам понравится общение с участковым или иными представителями власти, которых регулярно начнут вызывать рассерженные соседи».

Шаг 3. Подобрать персонал в том городе, где расположена квартира

«В апартаментах должна проводиться уборка после каждого гостя. Важно заранее найти и заключить договор с клинингом или горничной, которая будет регулярно убирать квартиру, сдавать белье в прачечную. По необходимости можно удаленно вызывать мастеров, если нужно что-то починить», – говорит Ксения Кириленко.

Если вы вывели свой бизнес на такой уровень, что у вас более пяти квартир в управлении, то лучше найти администратора, который будет организовывать клининг.

Шаг 4. Автоматизировать процесс бронирования

При размещении объявлений на разных площадках важно, чтобы не было накладок, когда одни и те же апартаменты забронировали разные клиенты в одно время. Для этого существует программа, которая синхронизирует бронирование со всех сайтов

Шаг 5. Автоматизировать процесс заселения и выселения

С развитием технологий не составляет проблемы «принимать гостей», даже находясь в другом городе. Для дистанционного заселения есть два способа:

• Размещение кейбоксов. Это «коробочки» с кодом, в которых расположены ключи. Кейбоксы располагаются около входной двери. После подписания договора гость получает код и получает ключи от двери, а при выезде оставляет их в кейбоксе. Такое оборудование обойдется всего в 1300-2000 рублей.
• Электронный замок. В этом случае код приходит каждому гостю через специальную программу при заселении после подписания договора. Такой замок стоит существенно дороже кейбокса – 10-12 тысяч рублей.

Также нужно установить автовахтер. Это чип, который заранее вставляется в трубку домофона и открывает подъезд при наборе номера квартиры.

Договор краткосрочной аренды вы тоже заключаете дистанционно. В нем обязательно должны быть указаны все условия, касающиеся ответственности сторон.

Шаг 6. Установить видеонаблюдение в подъезде

Камера позволит наблюдать за процессом заезда и выезда гостей, за тем, что они открыли и закрыли кейбокс. Также можно контролировать приход клининговых служб и мастеров по ремонту.

Шаг 7. Страхование от недобросовестных гостей

При заселении важно обязательно брать депозит. Вы будете вправе его удержать, если гость испортит мелкое имущество, либо нарушит правила проживания. Если все прошло «гладко», то депозит возвращают, но только после того, как горничная примет апартаменты. На практике клиенты, которые внесли депозит, аккуратнее относятся к вещам и действуют добросовестно.

Безусловно, сильные повреждения и поломки депозит не покроет. Поэтому обязательно нужно страховать квартиру от ущерба.

«Таким образом, шаг за шагом можно довести до автоматизма все основные процессы сдачи апартаментов в аренду, – говорит Ксения Кириленко. – Если все сделать удобно, надежно и правильно, можно эффективно вести бизнес дистанционно из любого города, получать прибыль и не тратить силы и время на разъезды».

Как выбрать подходящую квартиру и учесть требования закона

«Требования к квартирам или апартаментам, которые подойдут для посуточной аренды, похожи на требования к гостиничным номерам, – говорит Александр Цыганов. – Это удобное расположение, чистый подъезд, новые ремонт и мебель. Лучше, если это будет одно- или двухкомнатная квартира рядом с центральными станциями метро, достопримечательностями, медицинскими или офисными центрами, которые привлекают туристов, иногородних пациентов или командированных. Многокомнатные квартиры будут дольше простаивать в ожидании больших семей и компаний».

По словам эксперта, приобретение квартиры на дальней окраине по принципу «как можно дешевле» может принести убытки и отсутствие реального спроса на аренду. А вот решение выбрать апартаменты может оказаться вполне уместным, равно как рассмотреть приобретение недвижимости на первом этаже, где можно сделать отдельный вход. Выбрать подходящую квартиру лучше в центре, но не на первой линии домов. Тогда при покупке квартира будет дешевле, так как ее нельзя рассматривать как потенциальное место для магазина или офиса.

«Отметим сразу, что посуточная аренда не запрещена российским законодательством, но есть нюансы, – говорит Александр Цыганов. – Если Гражданский кодекс РФ предполагает аренду жилой недвижимости на любой срок, то Жилищный кодекс РФ запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях, что и создает правовую коллизию. Сейчас ее пытаются разрешить в новом законе, который прошел первое чтение в конце 2023 года. Пока же нельзя рекламировать свои услуги как гостиничные. И необходимо обязательно заключать договоры аренды даже на короткий срок. А также вовремя и аккуратно платить налоги, коммунальные платежи, и не иметь неузаконенной перепланировки».

Несмотря на все трудности, опыт крупных мировых городов и туристических центров говорит о том, что спрос на посуточную аренду есть и развивается, поскольку не все готовы платить больше за услуги гостиницы. А значит, и бизнес по посуточной сдаче недвижимости в аренду имеет свои перспективы, подытожил Александр Цыганов.