«Чтобы новостройки не превращались в гетто». Почему в Москве запретили строительство микроквартир?

В Москве больше нельзя строить микроквартиры. О том, почему принято такое решение, кто ранее покупал студии, а также кто пострадает и кто выиграет от нововведений, рассказал в интервью MIR24.TV заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Напомним, что на прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, согласно которому в столице запрещается строить микроквартиры. Теперь площадь однокомнатных квартир должна составлять не менее 28 квадратных метров. Это касается и студий. Кроме того, в столице теперь запрещено строить двухкомнатные квартиры площадью менее 44 «квадратов».

«Запрет на микроквартиры связан с проявившейся в последние годы тенденцией не просто на уменьшение площади квартир, а на строительство домов с преобладающими микроквартирами, основное достоинство которых – маленькая площадь и, соответственно, иллюзия более дешевого жилья, – говорит эксперт. – Речь могла идти о студиях площадью от 10 кв.м., что можно представить как гостиничный номер, но не место постоянного проживания».

И все же, если бы речь шла о единичных предложениях в домах, где представлены разные квартиры, то столь острой проблемы не было бы. По словам Александра Цыганова, микроквартира может быть интересна как возможность переночевать в городе, если возвращаться в пригородный дом уже поздно после переговоров, похода в театр, на концерт или в ресторан. «Такие квартиры в мире приобретаются в этих целях «белыми воротничками», – продолжает эксперт. – Есть спрос со стороны студентов и их родителей, это может быть и первая собственная квартира или вложение для арендного бизнеса. Еще с XIX века подобные квартиры и студии называются гарсоньерка (garçon – парень, молодой человек, франц.). Такие потенциальные покупатели от запрета пострадают, именно они могли купить незначительное количество небольших студий в новых домах в центре и престижных районах».

Александр Цыганов: «Но чаще причина более проста и банальна – желание уложиться в минимальный бюджет и купить хоть какое-то, но свое жилье. А дальше включается рыночный механизм – есть спрос, он растет, значит будет и растущее предложение».

В итоге появились дома, состоящие практически из одних мини-студий и расположенные в не самых удачных местах, далеко от метро и от станций электрички, без доступной социальной инфраструктуры, часто рядом с оптовыми рынками. По словам эксперта, часто и качество дома низкое: высокая слышимость, проблемы с лифтами, отсутствуют детские площадки, в окрестностях нет приличных детсадов и школ.

По словам эксперта, такие дома становятся прибежищем маргинальных слоев населения. В подъездах и коридорах грязно и плохо пахнет, из окон любят сбрасывать мусор и нечистоты на головы прохожим – не только чтобы не ходить на помойку, но и для нездорового развлечения. Постоянно на слуху проявления криминала и т.д. А это сразу переводит такие дома в группу риска по формированию гетто, социального или национального. К тому же, когда при первой возможности собственники хотят продать недвижимость и переехать, то с этим практически сразу возникают проблемы, так как желающих купить такое малопривлекательное жилье мало, и часто собственники становятся вынужденными продавать квартиры лишь определенным покупателям и на их условиях. А это еще более усиливает тенденцию по геттоизации.

«В мире есть много случаев, когда у таких домов и районов формировалась столь плохая репутация, что недвижимость в них приходилось бросать, продать было уже невозможно, – говорит Александр Цыганов. – Можно сказать, что в случае с микроквартирами и мини-студиями сложился провал рынка, когда покупатели новостроек приобретали заведомо неликвидную в будущем недвижимость, а город – проблемы через 5-10 лет, когда есть все шансы увидеть новые гетто. Именно это и вызвало запрет на подобное жилое строительство».

На сегодня сохраняется возможность приобретения апартаментов, к которым требования по метражу не ужесточались, или можно купить недвижимость в долевую собственность с выделением своей комнаты, возможно даже с удобствами. Но массовым это уже не будет, дробление больших квартир на стадии строительства можно пресечь, а апартаменты пользуются ограниченным спросом из-за вопросов регистрации по месту жительства и большей по сравнению с квартирами стоимости обслуживания. Но зато для удовлетворения имеющего на столичном рынке спроса со стороны состоятельных жителей пригородов, располагающих средствами студентов и представителей богемы наличие предложения новых апартаментов вполне достаточно».