«Без денег и жилья»: что будет, если купить квартиру у жертвы мошенников?

Телефонные мошенники могут не только вымогать деньги и оформлять кредиты на чужое имя, но еще вынуждают своих жертв продавать квартиры и переводить вырученные средства на «надежные счета». Когда обман вскрывается, пострадавшей стороне ничего не остается, кроме как подать иск о признании сделки недействительной. И суд нередко принимает решение в пользу заявителя. Но что тогда делать добросовестному покупателю? Как защитить свои интересы и не потерять все сразу? Об этом MIR24.TV поговорил с экспертами в области права и недвижимости.

Что учитывает суд?

Практически все судебные разбирательства по оспариванию сделок купли-продажи связаны с понятием «добросовестный приобретатель». Об этом говорит эксперт проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф» Ольга Дайнеко.

«Формально добросовестным считается тот, кто не знал и не мог знать, что у продавца нет прав на продажу недвижимости, – поясняет она. – Чтобы считаться добросовестным приобретателем, нужно получить свежую выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой. Это позволит удостовериться в наличии актуальных прав у продавца. Также в выписке содержатся данные об объекте недвижимости, сведения об ограничениях/обременениях и другая значимая информация. Если покупатель при сделке полагался на сведения из ЕГРН, он считается добросовестным, пока в суде не будет доказано обратное».

По словам эксперта, если суд возвращает недвижимость бывшему владельцу, покупателю нередко тяжело вернуть потраченные деньги. Однако добросовестный приобретатель, оказавшийся в такой ситуации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации своих убытков за счет государства.

Помимо статуса «добросовестного покупателя», в суде учитываются и условия сделки. Как отмечает ведущий юрист правового центра Диана Суворова, если квартира была приобретена по рыночной цене, и за нее была оплачена вся сумма согласно договору, а продавец на момент сделки был дееспособен и полностью осознавал свои действия, то вероятность возврата квартиры экс-владельцу значительно снижается.

«То, как продавец распорядился полученными средствами от продажи, не имеет отношения к покупателю, если только последний не участвовал в мошеннической схеме. Доказательства этого факта должны быть представлены следствием и подтверждены в судебном порядке», – говорит специалист.

Покупателю придется доказывать в суде не только свою добросовестность, но и проявленную осмотрительность, предупреждает юрист Мария Федотова.

«Он обязан доказать, что в момент совершения сделки всеми доступными законными способами удостоверился в том, что продавец имеет право отчуждать имущество. На процессе учитываются доказательства, подтверждающие, что расчетные реквизиты представлены именно продавцом, а не третьими лицами. Либо берется в расчет расписка в получении денежных средств, написанная собственноручно продавцом», – комментирует эксперт.

Кто возвращает деньги?

Между тем добросовестность и осмотрительность покупателя не всегда является безусловным основанием для отказа продавцу в признании сделки недействительной, отмечает Мария Федотова. В каждом конкретном случае суд исследует имеющиеся в деле доказательства в совокупности с учетом обстоятельств конкретного дела

«Если же судом удовлетворено требование продавца о признании сделки недействительной, в условиях очевидности факта неполучения продавцом денежных средств, покупатель имеет право взыскать денежные средства с лица, совершившего противоправные мошеннические действия. Однако фактическое исполнение такого требования, как правило, затруднительно», – говорит юрист.

Впрочем, бывают случаи, когда возвращать деньги обязывают бывшего владельца квартиры. «Продавец заранее оговаривает все условия: стоимость, сроки и способ получения денег. Если покупатель доказывает, что перевел сумму на банковский счет хозяина квартиры, то в случае расторжения договора тот должен вернуть эти средства. Однако если средства были переведены третьим лицам, возврат денег покупателю маловероятен», – поясняет Диана Суворова.

В некоторых случаях стоимость утраченного имущества жертвам мошенников возмещает государство, отмечает юрист Международной конфедерации обществ потребителей Диана Сорк. «Это происходит, если покупатель признан добросовестным, но по закону это имущество должно быть возвращено не менее добросовестным первоначальным собственникам, у которых оно было украдено. Но это довольно долгий и сложный процесс», – комментирует эксперт.

Также юрист напоминает о возможности страхования сделок: «Это тоже позволяет защититься от мошенников. Но опять же надо внимательно читать договор, чтобы не ошибиться с формулировками страховых рисков».

Как минимизировать риски?

Предусмотреть все варианты развития событий при покупке квартиры, конечно, сложно. Однако существует ряд действий, которые помогают минимизировать риски таких сделок. Об этих важных шагах подробно рассказывает финансовый эксперт Ольга Дайнеко:

- Используйте свежую выписку из ЕГРН перед сделкой. Это необходимо для проверки сведений о титульном собственнике и объекте.

- Внимательно изучите основание для возникновения прав на недвижимость у продавца. Недавнее унаследование, частая смена собственников, отсутствие согласия на сделку от второго супруга – как минимум, повод задуматься.

- Если раньше квартира была приватизирована, выясните, не было ли тех, кто отказался от приватизации, но сохранил право пользования жильем.

«Используйте доступные официальные интернет-ресурсы, чтобы узнать об имеющихся судебных спорах относительно приобретаемого жилья или его собственника, о наличии исполнительных производств, банкротстве. Также онлайн можно проверить актуальность доверенности, паспортных данных продавца».

- В случае сомнений относительно адекватности продавца, постарайтесь настоять на нотариальном удостоверении сделки. Нотариус вправе выяснять дееспособность участвующих в сделке лиц, производить видеофиксацию самой сделки.

Своими рекомендациями делится и генеральный директор агентства недвижимости Юлия Усачева. По ее мнению, особой осторожности требуют сделки, в которых участвуют пожилые люди. Именно они входят в категорию граждан, наиболее уязвимых перед мошенниками.

Кроме того, подозрения должна вызвать и низкая цена на объект недвижимости. Как отмечает спикер, такие предложения часто скрывают за собой мошеннические схемы.

«Не менее важно не торопиться с принятием решений, – добавляет специалист. – Мошенники часто используют фактор времени, заставляя покупателей действовать в спешке, что увеличивает риск ошибки».

В свою очередь генеральный директор и основатель юридической компании Дмитрий Томилин советует: «Лично встречайтесь с продавцом и изучайте его поведения. Используйте банковскую ячейку или аккредитив для расчетов. Привлекайте опытного риелтора или юриста для сопровождения сделки».

Какие еще схемы мошенничества с недвижимостью существуют?

Помимо рассматриваемого случая мошеннической схемы, в арсенале аферистов остается еще множество способов для обманных сделок с недвижимостью. Самый распространенный – продажа по поддельным документам, отмечает Дмитрий Томилин.

«Кроме того, для сделок с недвижимостью могут использоваться поддельные доверенности. Известны случаи, когда квартиру продавали одновременно нескольким покупателям. Также вероятны махинации с долями в квартире», – перечисляет эксперт.

Важно понимать, что даже самая тщательная проверка не дает стопроцентной гарантии, говорит юрист и отмечает, что его практике были случаи, когда добросовестные покупатели становились жертвами хорошо организованных мошеннических схем.

«Если вы оказались в подобной ситуации, крайне важно своевременно обратиться за профессиональной юридической помощью. Грамотно выстроенная защита в суде может значительно повысить шансы на сохранение приобретенной недвижимости или хотя бы возврат потраченных средств», – подытожил он.