Снижение продаж и рост цен: эксперты — о том, что ждет рынок недвижимости во втором полугодии 2025 года
Недвижимость является объектом повышенного внимания как государства, так и частных предпринимателей. Федеральная статистика отражает тенденции в общих чертах, а о нюансах каждого сегмента рынка знают только специалисты. О перспективах отрасли во втором полугодии 2025 года рассказали непосредственные участники бизнеса — руководители агентств недвижимости, девелоперы, экономисты в интервью MIR24.TV.
Вице-премьер Марат Хуснуллин еще на встрече ПМЭФ заявил, что кризиса в сфере недвижимости как такового нет, но есть проблемы с финансированием и высокой ставкой по ипотеке. В частности, поэтому Министерство финансов не поддержало инициативу о введении в ближайшее время льготных ипотечных условий для семей с детьми до 14 лет. Также чиновник считает, что во втором полугодии не удастся избежать роста цен.
«Российский рынок недвижимости продолжает развиваться и сохраняет не только достигнутый уровень цен, но часто и рост, несмотря на довольно существенное снижение числа сделок. Отметим, что рост цен на недвижимость и в первую очередь новостройки в последний год все же утратил набранный ранее темп и сопоставим в большинстве случаев с инфляцией. Рост цен на новостройки в большей степени пришелся на региональные центры, где возродившаяся промышленность и повышение зарплат у занятых на промышленных предприятиях простимулировали спрос на жилье. В первую очередь это Омск, Челябинск, Пермь, Уфа».
Прямая зависимость роста цен и уменьшение объема продаж очевидна. Оксана Иванова, операционный директор агентства недвижимости, считает, что по объему реализации в этом полугодии отстают именно Сибирь и Урал: «В Сибири продажи снизились на 62%, а в Свердловской области отмечено сокращение ввода на 3,3%. Здесь сказывается высокая ставка, ограниченный спрос и отсутствие программ поддержки, стимулирующих покупку».
Эксперт уверена, что некоторые черты стабилизации уже присутствуют: цены на первичном рынке держатся на отметке 7-10% в год.
Недвижимость в малых городах
«Аналитика, представленная Виталием Мутко на ПМЭФ, показывает, что застройщики вполне справляются с ситуацией. В ряде случаев предлагаются скидки, специальные программы по рассрочке или субсидированию кредитной ставки от застройщика и это поддерживает продажи. Поэтому расчет на значительное снижение цен, сколь бы он не был желаемым частью покупателей, не оправдался. На локальных рынках недвижимости малых городов картина сложнее, там часто испытывают недостаток предложения, на них нет новостроек и часто даже установить цену рыночным путем сложно из-за единичности сделок. Поэтому и требуется особое регулирование и программа развития малых городов России, на что справедливо обращает внимание Минстрой России», — комментирует Александр Цыганов.
Рынок вторичного жилья
Опять-таки озвучиваются цифры в среднем, а ведь у каждого сегмента недвижимости свои показатели. Городская и загородная, первичная и вторичная, социальная и коммерческая — везде свои нюансы.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» московского агентства недвижимости, которое на рынке уже 33 года:
«На вторичном рынке Москвы не растет, но и не уменьшается, количество авансов и сделок примерно такое же, каким было весной-летом прошлого года. Как следствие, цены тоже стабильны, общая инфляция совершенно не касается квартир на вторичке в отсутствие ипотеки. Снижение Центробанком ключевой ставки на 1 процентный пункт не оживило рынок недвижимости: жилищные кредиты по-прежнему слишком дорогие, а доходность вкладов — высокая. При существенном снижении ставки ЦБ до 12% — мы ожидаем приток покупателей на рынок вторичного жилья: держатели вкладов переориентируются на другие активы, в том числе недвижимость, ипотечные покупатели смогут решить свои жилищные вопросы. Но пока абсолютное большинство ипотечных кредитов выдается по льготным программам на новостройки. Получается, что вторичный рынок живет своей собственной жизнью, оторванной от жизни экономической».
Эксперт предполагает, что летом существенных изменений во вторичном сегменте ждать не стоит: ипотека вряд ли подешевеет в ближайшее время. Рынок может оживить только ощутимая поправка ключевой ставки, но это маловероятно. Центробанк на подобную меру не пойдет, потому что иначе снова грянет инфляция.
«Сегодня 90% покупателей на вторичном рынке жилья Москвы не используют заемные средства — они приходят на рынок со своими деньгами, полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах. В этой связи сформировалась тенденция — рост интереса к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным современным ремонтом: такие объекты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента», — замечает Сергей Шлома.
По его наблюдениям, при доступных жилищных кредитах большинство покупателей брали ипотеки и в основном ориентировались на стоимость — искали самое экономичное. А клиенты с полной суммой на руках выбирают качественное. И все чаще люди покупают полностью подготовленное жилье, куда можно заселиться сразу после заключения сделки.
Элитная недвижимость
На рынке недвижимости премиум-класса резких колебаний не замечают. Дарья Комиссарова, генеральный директор федерального девелопера премиальной недвижимости, справедливо указывает, что каждый субъект РФ имеет свою уникальную специфику с точки зрения экономики, географии и социальной среды. Перечисленные факторы, безусловно, влияют на спрос, предложение и конкуренцию.
«Рынок элитной недвижимости демонстрирует заметную устойчивость на фоне общего снижения покупательской активности. Так, в Москве стоимость квадратного метра элит-класса во 2 квартале текущего года установила рекорд — 2,183 миллиона рублей, на 12% больше, чем в начале года и на 34% больше, чем в аналогичном периоде прошлого. Сохраняется высокая покупательская активность и в городах Прибрежного кластера Краснодарского края. Здесь по итогам первого квартала 2025 года спрос на премиальную недвижимость увеличился на 40% по сравнению с 2024 годом», — делится нюансами бизнеса Дарья Комиссарова.
Оксана Иванова тоже отмечает, что наиболее перспективными направлениями выглядят Москва, Московская область, Краснодар и южный берег Крыма, которые можно назвать «новой точкой инвестиционного и курортного притяжения».
Но, продолжая разговор об элитной недвижимости, Дарья Комиссарова прогнозирует, что интерес клиентов продолжит расти, а спрос останется высоким:
«Предпосылок для стагнации на рынке жилья премиум-класса нет, поскольку данная сфера недвижимости менее чувствительна к колебаниям в банковской отрасли, а их стоимость растет с каждым годом, как и доходная составляющая, что предоставляет возможность сохранения и инвестирования крупных капиталов. Кроме того, элитная недвижимость обладает уникальной спецификой и ориентирована на узкий круг потребителей, то есть не является продуктом массового спроса».
Ипотека как выход
Эксперты сходятся во мнении, что во втором полугодии 2025 спрос на жилье будет определять ипотека. Александр Цыганов выделил основные причины покупки недвижимости:
- морально устаревшее и недостаточное по площади жилье у многих россиян;
- миграционные потоки в мегаполисы;
- использование жилья в целях сохранения средств.
Что ж, теперь остается только ждать окончания года и посмотреть на соответствие прогнозов и реальности.