Как не потерять землю и дом: руководство по проверке земельных участков перед покупкой

Представьте: вы приобрели участок, вложили миллионы в строительство дома, а через некоторое время узнаете, что постройку необходимо снести, причем за свой счет. Или еще хуже: теряете и дом, и землю. К сожалению, такие ситуации случаются, и чаще всего предусмотреть риски можно было еще перед покупкой.

Смотрите программу «Обману. Нет» завтра 12 сентября и еженедельно по пятницам в 16.15 на телеканале «МИР»

О том, как обезопасить себя от потерь, какие проверки необходимо провести перед сделкой и строительством, рассказала эксперт в области земельного права и недвижимости Ирина Акчурина.

Почему можно лишиться земельного участка?

Давайте разберемся вместе с экспертом.

Изъятие пустого участка

Изъятие для муниципальных нужд. Участок может потребоваться государству для строительства важных объектов инфраструктуры (дорог федерального значения, газопроводов высокого давления, подземных коммуникаций и т.д.). Если ваш участок попадает в так называемое «пятно застройки», его могут изъять. Однако собственник в этом случае не останется ни с чем, ему предложат либо денежную компенсацию, либо другой земельный участок на выбор.

Комплексное развитие территории. Бывают ситуации, когда муниципальным властям необходима территория для создания социальной инфраструктуры, например, для строительства школы или детского сада. Если ваш участок граничит с такой территорией, его также могут изъять с предоставлением компенсации.

Конфискация за долги. Если владелец участка имеет серьезные долги перед государством или попал в процедуру банкротства, земля может быть конфискована и продана на торгах для погашения задолженности перед кредиторами.

Реквизиция. Это крайне редкий случай: участок может быть изъят у собственника из-за стихийного бедствия или природной катастрофы – для обеспечения общественной безопасности. Например, при наводнении государство может реквизировать землю для контроля ситуации и проведения соответствующих работ. После решения проблемы собственнику предоставляют компенсацию или другой участок. 

Реквизиция может носить и временный характер: после того, как у государства пропадает необходимость удерживать участок, он возвращается собственнику.

Нецелевое использование земли. Если у вас есть участок, например, в СНТ (садовом некоммерческом товариществе) с видом разрешенного использования «для дачного строительства или ведения садоводства», и на нем более трех лет не возведено никаких построек, он не ухожен, зарастает травой, то государство получает право этот участок изъять. 

При этом сначала собственнику делают предписание, и если он его не выполняет, вопрос решается через суд.

С марта 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве по нецелевому использованию участков. Пока судебная практика по этому вопросу только формируется, но собственникам неиспользуемых участков стоит быть особенно внимательными, ведь уже сейчас ясно, что государство будет активнее изымать заброшенные участки.

Потеря участка с домом

«Основная причина потери участка с уже построенным домом – это признание постройки самовольной. Администрация может обратиться в суд с требованием о сносе строения, если оно возведено с нарушением санитарно-технических норм или в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которые ограничивают или запрещают строительство», – говорит Ирина Акчурина.

По словам юриста, когда объект сначала строится, а потом оформляется, собственник несет колоссальные риски. С высокой вероятностью дом может попасть в зону, где строительство запрещено. Даже если всего один квадратный метр дома окажется в такой зоне, объект не зарегистрируют. А дальше последует иск администрации (муниципалитета) о сносе самовольной постройки. И сносить, к сожалению, придется за свой счет.

По статистике, дел, в которых признают постройку самовольной и не обязывают ее снести, только около 2,5-3% от всей судебной практики. Но лучше не рисковать. Суды практически всегда удовлетворяют иски администрации, если доказан факт самовольного строительства в запрещенной зоне.

В чем же главная ошибка покупателей? «Люди обращаются к юристам за сопровождением сделки купли-продажи, думая, что главное – это проверить продавца и его документы на продаваемый участок. Но они не знают, что прежде всего нужно проверять оборотоспособность участка. То есть возможность использовать участок в соответствии с его назначением. Даже если в документах указано «для индивидуального жилищного строительства», это не гарантирует, что вы сможете построить и оформить дом», – говорит Ирина Акчурина. – Например, как мы уже выяснили, если в границах участка есть охранные зоны или ЗОУИТ, зарегистрировать постройку не получится».

Что можно сделать самостоятельно

Проверить земельный участок на основные риски можете вы сами, используя открытые источники информации. Вот чек-лист для такой проверки:

Шаг 1. Проверка по ЕГРН

Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) подтверждает право собственности на участок и помогает проверить, нет ли у объекта юридических ограничений (ареста, ипотеки). Ее можно получить от собственника и, если вы владелец, заказать на портале «Госуслуги» или через МФЦ. 

Важно: при покупке участка запрашивайте у продавца расширенную выписку из ЕГРН. Только она отражает внесенные ограничения по использованию земельного участка в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ. 

Шаг 2. Проверка на портале НСПД

Зайдите на портал Национальной системы пространственных данных (НСПД), введите кадастровый номер земельного участка. В открывшихся информационных вкладках найдите графу «ЗОУИТ». Именно здесь указаны все ограничения в отношении участка. Обязательно зафиксируйте эту информацию.

Шаг 3. Изучение геопортала региона

На геопортале субъекта России, в котором находится участок, найдите раздел «Градпроработка». Введите кадастровый номер и проверьте, какие ограничения содержат архитектурные нормы для данной территории.

Шаг 4. Анализ правил землепользования и застройки

На сайте администрации соответствующего городского округа (по местоположению участка) скачайте актуальные правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Особое внимание уделяйте зонам с особыми условиями использования территории.

Шаг 5. Визуальный осмотр участка. 

Не пренебрегайте личным осмотром территории. При посещении участка обратите внимание на:

• Наличие рядом водоемов (вокруг них формируются водоохранная зона и береговая полоса).
• Объекты культурного наследия поблизости (это могут быть старинные храмы, исторические здания, музеи и т.д.).
• Таблички, указывающие на подземные коммуникации (газопроводы, кабели связи).
• Линии электропередач над участком или рядом с ним.

Перечисленные выше зоны частично ограничивают или полностью запрещают строительство. 

Проверка продавца на банкротство и долги

Перед покупкой обязательно проверьте продавца на банкротное и предбанкротное состояние, иначе сделка может быть оспорена. Это проще, чем проверка самого участка, но не менее важно. Используйте два основных ресурса:

Федресурс (Единый федеральный реестр юридически значимых сведений о фактах деятельности юрлиц). Введите ИНН продавца и узнайте, есть ли в отношении него активные процедуры банкротства.

Сайт судебных приставов. В разделе «Справочная информация» по ФИО, дате рождения и региону проверьте наличие исполнительных производств. Если сумма долгов превышает 300 тысяч рублей, это признак предбанкротного состояния. И это может создать серьезные риски, если вы купите недвижимость у такого лица.

Можно ли строить дом на участке

Чтобы убедиться, что кадастровые границы участка соответствуют реальным (то есть забор стоит там, где должен по документам), необходимо вызвать геодезиста. Этот специалист проведет услугу определения границ на местности:  приедет на участок, определит точки, указанные в ЕГРН, и скажет, соответствуют ли они фактическому расположению.

Если обнаружится несоответствие, потребуется заключение кадастрового инженера с графической частью, где будет указано пересечение границ. С этим заключением уже можно обращаться к юристу для определения дальнейших действий – досудебного урегулирования с соседями или обращения в суд.

Чтобы выяснить, можно ли строить дом на участке, обязательно посмотрите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Требуйте его у продавца при покупке или закажите самостоятельно, если вы уже владелец.

ГПЗУ – это документ, который содержит всю информацию о возможностях использования участка:

·        Где именно на участке можно строить (пятно застройки);

·        Максимальная высота и этажность строений;

·        Минимальные отступы от границ;

·        Ограничения и обременения.

Заказать ГПЗУ можно через МФЦ или электронные порталы, например, «Госуслуги». Потребуется паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности или аренды.

Документы на построенный дом: два пути оформления

Если вы покупаете участок с уже построенным домом, либо планируете строить дом самостоятельно, важно понимать, как он должен быть официально оформлен. Существует два варианта:

Вариант 1: Дачная амнистия. Это упрощенный порядок оформления через технический план, который готовит кадастровый инженер. 

Процедура простая и быстрая, но есть важный нюанс: если вдруг случится изъятие участка государством, то компенсацию вы получите только за землю, но не за дом. Государство не признает, что при таком оформлении соблюдены все строительные нормы.

Вариант 2: Полное согласование с администрацией. Этот путь сложнее и дольше, но дает больше гарантий. И если вдруг когда-то потребуется изъятие участка, вы получите компенсацию и за землю, и за дом.

Важно: только при оформлении по этому варианту банки одобряют ипотеку. 

Полный комплект документов для безопасной сделки по приобретению земельного участка с домом должен включать:

• Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на дом.
• Градостроительный план участка с обозначением пятна застройки.
• Уведомление о начале строительства.
• Уведомление о завершении строительства.
• Письменные ответы администрации о согласовании начала и завершения строительства.
• Технический план дома с указанием этажности, площади и планировки.

Какие специалисты нужны при покупке

« Конечно самый быстрый вариант – обратиться к земельному юристу, он проведет комплексную проверку участка на возможность строительства жилого дома и других действий, проанализирует градостроительный план и все ограничения», – говорит Ирина Акчурина. – Также может потребоваться помощь других специалистов». А именно:

Нотариус – удостоверяет сделку, но не проверяет участок на ограничения.

Кадастровый инженер – работает с границами и техническими планами, но не анализирует правовые риски.

Геодезист – определяет соответствие границ на местности.

«Покупка земельного участка – это инвестиция в будущее. Экономия времени и денег на проверках может обернуться потерей миллионов рублей и крахом мечты о собственном доме. Помните: аргументы о незнании закона не помогут. Следуйте рекомендациям, проводите все необходимые проверки, и тогда покупка земельного участка станет стартом для воплощения вашей мечты о собственном доме или выгодной инвестиции» – подытожила юрист.