Мошенники на рынке недвижимости: как обманывают покупателей и арендаторов жилья?
Жертвами мошенников все чаще становятся добросовестные граждане, покупающие и арендующие жилье. Случаи, когда квартиры продавали без ведома хозяев, были известны и ранее. Однако теперь к проблемам вроде неучтенных родственников добавились и «жертвы мошенников», которые оспаривают сделки в суде. Подробнее — в материале MIR24.TV.
Как аферисты получают данные о собственнике?
Не секрет, что сегодня человек может столкнуться с предложением снизить стоимость жилья ради ухода от налогов. Также подобные ситуации имеют место при продаже проблемных квартир, у которых часто сменялись собственники, или же если сделка осуществляется по поддельной или отозванной доверенности.
Одна из наиболее популярных мошеннических схем выглядит следующим образом: аферисты выбирают объявление об аренде дорогостоящей квартиры на долгий срок. Снимая жилье, они под разными предлогами фотографируют паспорт собственника, затем находят человека, который будет играть роль владельца жилья, и делают липовый паспорт, заменив фото. Затем злоумышленники обращаются к нотариусу, оформляют доверенность на этого «владельца» и продают квартиру по доверенности. Итог: собственник узнает, что лишился квартиры лишь спустя время. Также подставное лицо может оформить договор купли-продажи и без доверенности.
Не стоит забывать, что современные реалии — передача документов онлайн — во многом упрощают мошенникам жизнь и открывают им простор для обмана.
«Нельзя исключать и сговор с нотариусом, который выпускает документы без собственника. В моей практике был такой случай, когда гражданину пришлось доказывать, что он не мог быть в указанное время у нотариуса и подписывать доверенность».
Еще один маркер риска на рынке недвижимости — срочная продажа квартиры по заниженной цене, во время которой злоумышленники предлагают (чаще всего — пенсионерам) значительно меньшую сумму, чем реальная рыночная стоимость жилья, обещая тем самым быструю сделку. После продажи жилплощади от продавца нередко поступает заявление о том, что он действовал под давлением мошенников.
Эксперты считают появление таких дел тревожным знаком: теперь покупатель жилья должен беспокоиться не только о том, чтобы избежать проявлений мошенничества по отношению к нему, но и избежать мошенничества в отношении продавца со стороны третьих лиц.
Несколько слов о субаренде
Классической схемой мошенничества с арендой жилья является субаренда: когда квартиру снимает один человек, однако вместо него там живут другие люди. Иногда в помещении обустраивают нелегальный хостел или организуют фирму. Также злоумышленники могут пересдавать жилье посуточно. Кстати, по закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение от собственника квартиры.
Кроме того, можно отметить и схему, при которой квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а затем пересдается на длительный срок. Как правило, злоумышленники берут деньги сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают.
Прецедент в Южном Бутово
Настоящим прецедентом на рынке недвижимости стал случай, произошедший в Москве: шесть лет назад супруги за 10 миллионов рублей приобрели трехкомнатную квартиру в районе Южное Бутово. Пара исправно выплачивала ипотеку до 2025 года, но после подачи документов в Росреестр семья получила иск от департамента городского имущества с требованием выселения и аннулирования договора купли-продажи. Выяснилось, что бывший собственник приобрел жилье у человека, который получил ее от города по поддельным документам (незаконно приватизировал квартиру). В конце сентября суд вынес окончательное решение о выселении семьи с несовершеннолетней дочерью.
Юрист Елена Никоненкова уверена, что застраховаться на 100% от неприятностей на рынке недвижимости невозможно. Однако, проверяя сделку купли-продажи вторичного жилья, можно просмотреть цепочку на несколько записей назад (как правило, смотрят максимум две предыдущие). Тем более, если в сделке есть банки и госорганы, которым простой обыватель доверяет экспертизу документов.
«Рассматривая ситуацию с квартирой в Бутово, мы видим, что госорган проверил документы у третьего в цепочке собственников и счел их годными для продажи ему квартиры, — говорит Никоненкова. — Как правило, такие предыдущие сделки никто не проверяет, считая их условно «чистыми». Да и невозможно проверить подлинность документов третьего лица по сделке, которая уже прошла несколько лет назад: человек просто не получит доступа к этим документам, кроме как по решению суда. Исходя из этого, есть процент риска, который невозможно исключить при покупке вторичного жилья. Этот риск можно нивелировать только страхованием титула на весь период последующего пользования».
Возможность минимизировать риски
Предусмотреть все варианты развития событий при покупке квартиры, разумеется, сложно. Однако существует ряд действий, которые помогают минимизировать риски таких сделок.
Пройдемся по пунктам:
— Используйте свежую выписку из ЕГРН перед сделкой. Это необходимо для проверки сведений о титульном собственнике и объекте.
— Внимательно изучите основание для возникновения прав на недвижимость у продавца. Недавнее унаследование, частая смена собственников, отсутствие согласия на сделку от второго супруга — как минимум повод задуматься.
— Если ранее квартира была приватизирована, следует выяснить, не было ли тех, кто отказался от приватизации, но сохранил право пользования жильем.
— Чтобы узнать об имеющихся судебных спорах относительно приобретаемого жилья или его собственника, используйте доступные официальные интернет-ресурсы. Также онлайн можно проверить актуальность доверенности и паспортных данных продавца.
— В случае сомнений относительно адекватности продавца постарайтесь настоять на нотариальном удостоверении сделки. Нотариус вправе выяснять дееспособность участвующих в сделке лиц, производить видеофиксацию самой сделки.
«Простой и действенный способ защититься от мошенников — оформить запрет на сделки с недвижимостью без вашего личного присутствия. Он доступен любому россиянину, все можно оформить бесплатно. Вы можете обратиться в МФЦ вашего района. Документов о недвижимости у вас не потребуют — специалисты уточняют информацию сами, а чтобы оформить запрет через портал «Госуслуги», нужно проверить, подтверждена ли ваша учетная запись: в личном кабинете должны быть указаны паспорт, ИНН и кадастровый номер недвижимости. Это, безусловно, важный инструмент, который во многих случаях может обезопасить ваше имущество».
Смотрите новый выпуск программы «Обману.НЕТ» 16 и 17 октября в 16:15 на телеканале «МИР». Каждую неделю ведущая Эльмира Низамова, потерпевшие и эксперты разбирают схемы обмана, проводят социальные эксперименты и дают советы: как защитить себя и своих близких от преступников.