«Эффект Долиной». Как защитить себя от мошенников при покупке квартиры на «вторичке»?
После громкого дела певицы Ларисы Долиной, которая стала жертвой аферы с недвижимостью, спланированной мошенниками, возникло невероятное количество дел. В них презумпция невиновности покупателя утратила для судов всякий смысл, и любая квартира может принести покупателям массу проблем. Юристы уже называют это явление «эффектом Долиной». Подробности узнала обозреватель «МИР 24» Маргарита Гырылова.
Элитный жилой дом в самом центре Москвы. Отсюда до Красной площади четыре километра. Живет здесь личность известная, Лариса Долина. Если вкратце, она сначала продала свою квартиру, а потом передумала съезжать. В итоге ее покупатель и без денег, и без квартиры.
«В отношении меня совершены очень изощренные и спланированные мошеннические действия», — отметила Лариса Долина, народная артистка России. Это обращение на своей странице в соцсетях Лариса Долина разместила сразу после сделки. По словам народной артистки, ее обманули мошенники и она передала им 180 млн рублей. «По данному факту возбуждено уголовное дело, я признана потерпевшей, а на мою квартиру наложен арест», — подчеркивала Лариса Долина.
В мессенджере Telegram, по словам певицы ей позвонил неизвестный и представился сотрудником ФСБ. Он убедил Ларису Долину в том, что злоумышленники получили доступ к ее банковскому счету и скоро украдут оттуда деньги. По словам артистки, послушав мошенника, она начала переводить сбережения на некие безопасные счета.
Длилось все это достаточно долго, с 3 апреля по 27 июня. Перевела Лариса Долина 103 миллиона рублей. Часть этих средств перевела на счета девяти человек. Разные суммы, в разные дни. Вот, например, Василий Валерьевич Кондрукторов получил от Ларисы Долиной 19 апреля четыре миллиона рублей, а 8 апреля Миловацкий Николай Валерьевич от нее же получает четыре миллиона.
С этих людей суд постановил взыскать в пользу Ларисы Долиной 69 миллионов рублей. Но вряд ли они ей вернутся. Читая выдержки из протокола допроса, понимаешь, кто был посредником у мошенников, то есть дроппером. Гражданка Быстрова заявила, что злоупотребляет спиртными напитками и не помнит, как оформляла банковскую карту и передавала ее третьим лицам. Гражданин Келдыбаев, на счет которого Лариса Долина в июне перевела 15 миллионов рублей, умер.
Хмурые дни у Полины Лурье. Это она купила пятикомнатную квартиру Долиной. Хотела жить в центре. Напротив за рекой Парк Горького и Третьяковская галерея. Год назад в этом доме квартиры продавали в среднем по 650 тысяч рублей за квадратный метр. Получается, что 230 квадратов народной артистки могли бы стоить 149 миллионов рублей. Продала она их за 112.
«Цена квартиры не была заниженной, как это пишут в СМИ. Цена была рыночная, был разумный торг. Данный торг был обусловлен состоянием квартиры, так как необходимо было делать ремонт, и не косметический, отсутствием машино-места, который, безусловно, Полине необходим, отсутствием детской площадки, поскольку у нее дети. В деле есть заключение эксперта, которое говорит о том, что цена рыночная».
По словам адвоката, выход на сделку спешным не был. Лурье дважды смотрела квартиру. Между первым просмотром квартиры и заключением договора купли-продажи прошло 1,5 месяца.
«Договор заключается в банке. В этот же день Лариса Александровна после заключения этого договора преподает в институте студентам своим. Вечером она дает концерт в Государственном Кремлевском Дворце съездов. Естественно, при таком раскладе у Полины Лурье не может быть каких-то сомнений в том, что человек не отдает отчет своим действиям», — добавила Светлана Свириденко.
Полине, как добросовестному покупателю, не важно, каким образом певица распорядилась деньгами от продажи квартиры. Она хотела бы вернуть свои деньги обратно.
«У суда не было оснований для признания сделки недействительной, поскольку Полина не вводила Долину в заблуждение. Но даже в том случае, если суд признал договор купли-продажи недействительным, то в любом случае он нарушил Гражданский кодекс, не применив двустороннюю реституцию», — подчеркнула Светлана Свириденко.
Реституция – это возврат сторон сделки в исходное положение. Каждая из сторон возвращает другой все, что получила по недействительной сделке.
«В нашем случае суд вернул право собственности Долиной, не взыскав с нее денег», — заключила Светлана Свириденко.
После громкого дела народной артистки возникло невероятное количество дел, в которых презумпция невиновности покупателя утратила для судов всякий смысл. И любая квартира, как у Булгакова, может стать нехорошей и принести покупателям массу проблем.
«Я должен был жить в этом доме, в этой квартире», — говорит мужчина. А живет там бывшая владелица. Ей 75 лет. И она думала, что продает квартиру понарошку. Сделать так ей подсказали телефонные мошенники, которым сразу после сделки пенсионерка перевела четыре миллиона 800 тысяч рублей, а Динару даже дверь не открыла, лишь крикнула, что не будет съезжать.
«Это было вечером, когда муж уже понимал, что тянуть дальше некуда и нужно рассказывать. Короче, была истерика. Я говорю: куда мы пойдем теперь с детьми? Было ужасно страшно. Это все накопленные наши деньги. Эти деньги мы зарабатывали, еще учась в институте», — рассказала покупатель квартиры Анастасия Щербатенко.
После рождения второго ребенка супруги решили купить трехкомнатную квартиру. Недостающие два миллиона взяли в ипотечный кредит.
«Я плачу ипотеку за квартиру, в которую 2,5 года попасть не могу, 30 тысяч. За проживание в арендной квартире 15 тысяч. Я работаю на двух работах, одна из них ночью», — рассказал Динар Ахмадуллин, покупатель квартиры.
Одинокая пенсионерка никаких подозрений не вызывала. Говорила, что на старости лет хочет переехать поближе к брату, в Евпаторию.
«Даже если мошенники существовали, которым продавец передала деньги, объектом хищения были деньги, а не квартира. А по какой причине объектом хищения в уголовном деле квалифицируют квартиру, мне не понятно. После этого повторная психолого-психиатрическая экспертиза. Мы ее результатов ждали 10 месяцев», — добавил Динар Ахмадуллин.
Прикинуться «больным», как дважды два, считает житель Краснодара. Многодетный отец уже пятый год судится за квартиру с ее бывшим хозяином.
«В марте у нас сделка, а в мае он впервые за свои 65 лет обращается к врачу-психиатру, и та ему сходу ставит хроническое бредовое расстройство», — отметил Вадим Тищенко, покупатель квартиры.
Чтобы доказать, что продавец квартиры симулирует расстройство, Вадим пошел на эксперимент. В той же психиатрической клинике рассказал придуманную им легенду. «Мне поставили диагноз психотипическое расстройство. Симулировать данное заболевание несложно. Понятно, что я подготовился, и внешне — не брился, не стригся», — подчеркнул Вадим Тищенко.
Теперь, правда, живет с «диагнозом». Обратно его не снимают. Но зато в своей квартире. Апелляционный суд после повторной экспертизы признал продавца вменяемым. Вадим с семьей заехал в свою «трешку» спустя два года после начало судов.
Сроки исковой давности — три года, но есть нюанс: что брать за точку отсчета? Обычно Фемида закрывает глаза на дату сделки, а берет во внимание за точку отсчета тот момент, когда человек вдруг понял, что его права нарушены, а случиться такое «прозрение» может хоть через 10 лет.
Так, произошло в московском районе Зюзино. Там бывшая хозяйка отсудила квартиру, которую продала шесть лет назад. В суде она заявила, что на момент сделки не понимала своих действий. В итоге бабушке достался еще и свежий ремонт. Прежние жильцы делали его для себя.
Справка из психоневрологического диспансера ничего не значит. Ведь продавец может лечиться в частной клинике и не состоять на учете.
«Почему я говорю, что, когда вы берете все эти справки, молитесь на них, они вас не спасут», — отметила риелтор Анастасия Дмитриева.
Анастасия, когда покупала для себя квартиру, весь пакет документов собирала лично. Она работает риелтором. Казалось бы, ее, специалиста, трудно обмануть. Но выяснилось, что ее продавец в детстве походила лечение в другом городе.
«Ее с учета сняли в Москве, а в Казани никаких данных нет. Ну как я как риелтор, я никто не правоохранительный орган, не прокуратура, пойду запрашивать медицинские сведения? Мне дали справку, все в порядке. В итоге у нас было несколько судов в концовке. Ее признали недееспособной, назначили опекуном священника. Мне очень повезло, потому что он сказал, что будет жить по законам божьим, и он вернул нам деньги, которые остались», — рассказала Анастасия Дмитриева.
Но в большинстве случаев добросовестный покупатель остается ни с чем.
«Бабушки говорят: денег-то у нас уже нет, они где-то растворились, пожалуйста, ну что ж, взыскивайте, милые люди, и потом приставы придут и наложат арест на нашу пенсию, совершенно копеечную».
Нюансов столько, что даже юристы не понимают, где подстелить соломинку. Один из вариантов — идти к нотариусу и платить ему за присутствие на сделке и видеозапись. Стоимость такой услуги начинается от 15 тысяч рублей. Но даже видеозапись ничего не гарантирует.
«Cейчас есть очень много случаев, в которых уже, в принципе, даже человек под видеозапись говорит, что меня никто не шантажирует, все замечательно, я на эти деньги поеду, куплю загородный дом, все хорошо, а в итоге потом выходят на расторжение сделки».
Нотариус не доктор и оценить истинное состояние человека не может. Именно поэтому появилась новая услуга — «сделкоспособность продавца». Делается такая экспертиза в день подписания договора. И пока только в Москве, в Институте Сербского за 27 тысяч рублей.
«Понятно, что суды приобщат к материалам дела, понятно, что все это будет рассматриваться. Но неизвестно, будет ли это иметь положительный эффект», — считает Анастасия Дмитриева.
Есть «страховка титула». По ней можно получить компенсацию от страховой. Но даже она не гарантирует выплат. Единственные, кто в плюсе во всех этих историях, так это мошенники. «Черные риелторы образца 2024 года». Из-за них тысячи семей остаются с детьми на улице и в долгах.
«Ключи нам никто не передал. В начале ноября будет заседание, хотят они оспорить сделку», — сказал покупатель Игорь Ермаков.
А суды теперь на каждого продавца примеряют образ Долиной. Бабушек, которые, по их словам, становятся инструментом мошенников, всем жалко, а добросовестных покупателей нет. Хотя страдают больше всех именно они.