«Эффект Долиной». Как решение Верховного Суда повлияет на рынок недвижимости?

Росреестр опроверг снижение числа сделок со вторичным жильем из-за мошенников. Так насколько же силен «Эффект Долиной» на рынке недвижимости и как на него может повлиять решение Верховного Суда? На эти и другие вопросы ведущего телеканала «МИР 24» Алексея Мельникова в программе «МИР. Мнение» ответил основатель и почетный членом Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Алексей Мельников: Давайте все-таки действительно с решения Верховного Суда начнем, которое подтвердило право собственности на квартиру Лурье, а не вернула ее прежней хозяйке.

  

Константин Апрелев: Здорово, что это было максимально публичное действо – 122 тысячи смогли онлайн посмотреть, и в отложенных просмотрах – более полмиллиона. Это вообще рекорд Верховного Суда. Более того, если посмотреть на количество подписчиков, оно выросло в шесть раз. Это как раз свидетельствует о том, что прозрачность была очень важной задачей. Особенно если учесть, что заранее, еще до того, как суд принял решение, что будет продолжаться публичная трансляция, за два часа уже появились анонсы, что будет трансляция и будет текстовый редактор записи заседания. То есть настрой достаточно хороший, прозрачный. С учетом того, что на сегодняшний момент наши российские суды требуют повышения уровня прозрачности тех решений, которые происходят, на мой взгляд очень правильный вектор задан Верховным Судом. 

Оперативность очень высокая: 27-28 было рассмотрение в кассационном суде, 2 декабря поданы документы, 3 декабря жалоба принята, 16 декабря прошло заседание… Это не просто демонстрирует, а подтверждает достаточно высокую степень оперативности принятия решений и, на мой взгляд, это как раз обратная сторона того, что происходило в соцсетях и, по сути, в гражданском обществе. Потому что не просто разговаривать, а начать отказываться от участия в новогодних мероприятиях и сдавать билеты могут не все.

Алексей Мельников: Вердикт ожидаемый?

Константин Апрелев: Да, ожидаемый вердикт. Большая часть ожидала, что еще и в кассационном суде уже что-то изменится. Было очень много на это надежд, в связи с тем, что это реальное, как бы, нарушение закона в части несоблюдения двухсторонней реституции под непонятными совершенно аргументами. Это было очевидно. То есть, на мой взгляд, здесь гораздо больше нарушений не первой инстанции, а третьей все-таки…

Алексей Мельников: Кассация не рассматривает, не дополняет, не принимает никаких дополнительных аргументов. Она рассматривает, как проходил процесс в предыдущих инстанциях…

Константин Апрелев: И корректность процедур рассмотрения. И соответствие процессуальному кодексу тех процедур, которые происходили в судебном процессе.

  

Алексей Мельников: Но все-таки, базируюсь на статистике МВД, решение, когда сделку признают совершенной, а квартиру оставляют за добросовестным приобретателем, суды принимают в 20 процентах случаев. С одной стороны – не так уж и мало, с другой стороны – всего 20 процентов.

Константин Апрелев: Пятая часть это, как минимум. Непонятно, да?

Алексей Мельников: Да, но тогда ответьте с точки зрения специалиста: что может быть для суда железным аргументом, что я добросовестный приобретатель и квартира моя?

Константин Апрелев: Как раз это является вопросом с точки зрения судебной системы. Потому что если в арбитражном процессе четко описано понятие «разумная осмотрительность» и что подразумевается под этим (хотя там понятно, что в основном финансовые споры – в арбитражном процессе), то в гражданском процессе у нас отсутствует четкое понятие того, что является разумной осмотрительностью для того, чтобы признать покупателя добросовестным. Тут нам не хватает четкости определения. Я думаю, что будет все это дело доработано. И очень важно то, что все аргументы о том, что сделка должна была быть нотариальной со стороны адвоката певицы и должна происходить на основе запроса справок ПНД и НД на вменяемость и отсутствие постановки на учет в наркологическом диспансере – они не являются требованиями закона. Это подтверждает еще раз то, что разумная осмотрительность – это не то, что себе представляют люди, которые думают, что для того, чтобы купить квартиру нужно провести следствие.

Алексей Мельников: 39 процентов решений в спорах о сделках с так называемым «эффектом Долиной» – это двусторонняя реституция. Двусторонняя реституция это, как я понимаю, квартиру назад продавцу, а деньги назад покупателю. То есть все вернуть в исходное положение.

Константин Апрелев: На самом деле, не совсем так. То есть, если правильно читать статистику, то речь идет о следующем: да, действительно, 20 процентов или 19 процентов – это сохранение права собственности за добросовестным приобретателем, все остальные 80 процентов – это вернуть квартиру продавцу. При этом 40 процентов из этих 80, то есть половина, даже вообще не обследуется на вопрос двухсторонней реституции, даже вопросы в суде… Просто сделка признается недействительной. Возврата денег не требуется решением суда, вообще никак. А возврат квартиры осуществляется. И еще в 40 процентах от общих дел (это ровно 50 процентов от тех, по которым принимается решение о возврате бывшему собственнику квартиры) отсутствует двухсторонняя реституция, но с перспективой возможности взыскания этих денег с продавца. То есть не деньги против квартиры, а давайте попробуем в долгосрочной перспективе взыскать то, что осталось. Вот если честно, то это так. То есть на самом деле – один к четырем (или всего пятая часть сделок) в пользу добросовестного приобретателя. Тогда как на самом деле, если добросовестный приобретатель доказал в суде, что он добросовестный, то безусловно должно быть однозначное решение.

Алексей Мельников: Тогда логичный вопрос: вот этот вердикт Верховного Суда как-то на эту практику повлияет?

   

Константин Апрелев: Абсолютно точно повлияет. Другое дело, что просто самого по себе решение суда по отношению к этому делу нельзя совершенно точно на 100% препарировать ко всем остальным делам, поскольку у нас отсутствует прецедентная практика. Понятно, что многие судьи, кто обладает компетенцией, квалификацией и необходимой внутренней чистотой, будут использовать эти решения в работе судебной системы, но оно не носит обязательного характера для всех существующих судебных решений. Поэтому, с точки зрения организации действий со стороны Верховного Суда, как минимум, необходимо обобщение судебной практики. И, как максимум, с моей точки зрения, наверное, потребуется проведение специального пленума Верховного Суда – для того, чтобы дать более внятные разъяснения и закрепить это решение, как решение имеющее уже действие и для всех остальных судебных инстанций. Но уже то, что Верховный Суд так оперативно рассмотрел это дело – свидетельствует ровно о том, что есть он понимает свою роль надзорную в судебной системе.

Алексей Мельников: Росреестер: с начала этого года в России совершено столько же сделок со вторичным жильем, как и годом ранее. Реальные последствия для рынка вторичного жилья вот этого эффекта?

Константин Апрелев: С моей точки зрения сокращение количества сделок не произошло потому, что сейчас осенний деловой сезон и всегда активность рынка возрастает. Надо понимать, что вот эта проблема, она в основном коснулась сделок, которые относятся к категориям – это пожилые люди пенсионного возраста, одинокие люди, у которых нет родственников, наследников и прочее, продающие единственное жилье и не обозначающие в полной мере то, каковы их цели продажи… На самом деле это менее одной десятой процента от всего объема предложений на рынке. И поэтому, даже несмотря на соблазнительность возможного предложения по цене по такого рода квартирам и объектам, все равно покупатель способен отказаться от этого выбора, более дешевого, в пользу покупки других 99,9 процентов. И поэтому на самом деле ровно так люди и поступали: в октябре и ноябре практически прекращены просмотры квартир, где люди пожилого возраста и одинокие продающие единственное жилье. Разумность и осмотрительность любого покупателя она безусловно на порядок возросла. Если раньше то, что покупателю нужно быть разумным и осмотрительным ему объяснял убедительно риэлтор или юрист, сопровождавший сделку, то теперь люди сами задают эти вопросы, и, естественно, это повышает юридическую компетенцию наших граждан. Это тоже сыграло свою положительную роль.

Алексей Мельников: В любом случае, нужно оставаться осмотрительным, смотреть внимательно, что и у кого покупаешь.