Промышленный ренессанс. Как новая экономическая модель возвращает производство в российские города?

Если вам кажется, что в городе стало больше фур, а дорога до работы занимает все больше времени, вы не ошибаетесь. Это прямое следствие того, что заводы и фабрики десятилетиями выносили за КАД. Люди остались без работы рядом с домом и вынуждены ежедневно ездить через весь город, а грузовики заполнили улицы. Теперь в Санкт-Петербурге пытаются исправить эту ошибку — вернуть производство обратно, но уже в новом формате. Как это выглядит на практике — в материале MIR24.TV.

Почему промышленность стоит возвращать в город?

Сегодня изменились и технологии, и сам подход к организации пространства. Современное производство может быть компактным и чистым, а значит, может встраиваться в городскую среду. Появились гибридные пространства, где рядом с ним соседствуют офисы, склады и другие объекты.

Внутри этого понятия — два разных инструмента. Первый — «лайт индастриал». Так называют формат самой недвижимости: здания и территории, где под одной крышей соседствуют легкое производство, офис, склад и шоурум. Компания может разместить все этапы своего бизнеса в одном месте: от распила и сборки до хранения и отгрузки. Для малого и среднего производства это означает серьезную экономию: не нужно вкладывать миллионы в подключение электричества, газа и воды с нуля, а также возить продукцию между разными площадками. Заезжаете в готовое помещение и сразу начинаете работать.

Второй инструмент — промышленный кластер. Если «лайт индастриал» описывает, как устроено пространство, то кластер отвечает на вопрос, как выстраиваются отношения между компаниями внутри него. Предприятия не просто соседствуют, а дополняют друг друга: обмениваются заказами, используют общую инфраструктуру, делят мощности и постепенно становятся клиентами друг друга. Управляющая компания такого кластера не ограничивается сдачей квадратных метров в аренду, она помогает резидентам с поиском персонала, выходом на рынки сбыта и решением бюрократических вопросов.

Проще говоря, «лайт индастриал» отвечает на вопрос «В каком здании?», а кластер — на вопрос «Как компании взаимодействуют?», и часто они идут вместе, формируя новые гибридные пространства.

Гибридизация снизу: как город возвращает производство вопреки нормам?

Академик и первый вице-президент Московского отделения Международной академии архитектуры (МААМ) Юрий Виссарионов не первый год говорит о том, что массовый вывод производств за городскую черту является тупиковым путем. По его мнению, такая стратегия создает транспортные коллапсы, разрушает сложившиеся трудовые коллективы и лишает горожан возможности работать рядом с домом.

При этом многие современные предприятия экологически чисты и не мешают жилой застройке.

По его словам, город уже меняется, и эти перемены идут снизу, независимо от официальных документов. Торговые центры трансформируются в выставочные и офисные кластеры, студенческие кампусы превращаются в городки замкнутого цикла, а жилье все чаще разрешают размещать на вторых этажах предприятий формата «лайт индастриал». В обществе назрела потребность в смешении функций: работы, досуга, обучения и проживания.

Главное препятствие, по мнению Юрий Виссарионова, сегодня связано не столько с технологиями, сколько с необходимостью дальнейшего развития нормативной базы. Действующие строительные нормы и правила формировались с учетом традиционных подходов к проектированию и строительству, поэтому новые технологии, в том числе модульное домостроение, требуют их постепенной адаптации и дополнения. 

В качестве примера нового подхода он приводит студенческий проект ревитализации территории завода слоистых пластиков в Санкт-Петербурге. Эта концепция, разработанная студентами МАРХИ в рамках диплома, показывает направление мысли. Авторы предлагают сохранить действующее HPL-производство и дополнить его музеем завода с выставочными образцами продукции, торговым центром стройматериалов, ландшафтным парком, образовательными учреждениями и модульными жилыми объектами.

Важно: историческая застройка при этом сохраняется, сноса объектов культурного наследия не предполагается.

Экономика вопроса: кому кластер выгоден, а кому — нет?

Когда речь заходит о промышленных кластерах, обычно перечисляют плюсы: готовую инфраструктуру, соседей-партнеров, помощь управляющей компании. Для города у этой модели тоже есть своя выгода: рабочие места рядом с домом и меньше нагрузки на дороги. Вопрос лишь в том, окупается ли эта выгода для конкретного бизнеса.

Когда кластер оправдан? Генеральный директор (Санкт-Петербург), арендодатель площадей промышленного кластера в красногвардейском районе Диана Дорофей объясняет, что речь идет не просто об аренде.

Но главное, по ее словам, заключается в «связанной ставке»: если новый арендатор встраивается в производственную цепочку с действующими резидентами, ему могут предложить цену ниже рыночной. Это своего рода плата за стабильность всей системы.

Сергей Львов, генеральный директор мебельной фабрики, работающей в кластере десять лет, подтверждает это со стороны арендатора. Его компания неоднократно просчитывала альтернативы: собственное строительство, покупку площадки, переезд в индустриальные парки. Но каждый раз экономика показывала, что сохранение текущей площадки рациональнее. Аренда в сформированном кластере позволяла направлять инвестиции в производство и оборудование, а не в создание инфраструктуры с нуля. «За десять лет этот расчет себя оправдал», — говорит он.

Когда кластер не спасет?

Если бизнес не встраивается в цепочку и не готов к кооперации, ставка останется рыночной. В таком случае обычный цех за КАД может оказаться дешевле. Но разница проявится в скрытых издержках: логистике, кадрах, простоях. А еще удаленные площадки увеличивают нагрузку на транспортную систему, и сотрудники, живущие в городе, не готовы тратить часы на дорогу. Найм и удержание персонала превращаются в отдельную проблему, а город теряет рабочие места в шаговой доступности.

Сергей Львов подтверждает это на своем примере. По его словам, исторически сложившиеся промышленные районы обладают более развитой транспортной инфраструктурой и привычны для сотрудников производственной сферы. «Для нас доступность площадки важна как при найме, так и при удержании персонала», — говорит он. Расположение внутри существующей промышленной зоны оказывается удобнее, чем удаленные индустриальные парки за пределами города.

Диана Дорофей называет три риска, о которых арендаторы часто забывают.

Первый связан со сменой профиля производства. Если компания решит перейти на другой вид деятельности, потребуется заново подключать оборудование к электричеству, воде и вентиляции, а это дорого и долго.

Второй касается ремонта и улучшений, которые нельзя забрать с собой при переезде. Спор о том, кто и сколько должен компенсировать, может вылиться в миллионы рублей и годы судов.

Третий связан с экологическими требованиями: если производство нарушит нормы по выбросам или отходам, штраф может лечь на арендатора, даже если нарушение произошло случайно. Для города это тоже важно: чем строже соблюдаются нормы, тем безопаснее соседство производств с жильем.

Чек-лист для бизнеса. Что проверить до подписания договора?

Инженерные мощности. Уточните, какова выделенная электрическая мощность именно на ваше помещение, а не на все здание.

Нагрузка на пол и высота потолков. Для тяжелых станков пол должен выдерживать не менее 5 тонн на квадратный метр. Высота потолков важна, если планируете установить кран-балку или многоуровневое хранение.

Логистика. Убедитесь, что к воротам вашего производства может подехать и развернуться фура. Одни ворота во внутренний двор, куда большегруз не попадает, обернутся ручной перегрузкой через всю территорию.

Индексация арендной платы. Механизм должен быть прописан заранее и привязан к объективным экономическим показателям. Это позволит планировать бюджет на годы вперед.

Неотделимые улучшения. Зафиксируйте, кто платит за усиление пола, перекладку проводки и другие работы. Что произойдет с вашими вложениями при расторжении договора. Спор об этом может стоить миллионов.

Ответственность за сети и аварии. Четко разделите зоны ответственности: где заканчивается зона собственника и начинается ваша. Особенно это важно при аварийных ситуациях.

Экологические требования. Проведите аудит до въезда. Пропишите в договоре, что арендатор возмещает расходы собственника, если штрафы возникли по его вине. Это защитит обе стороны.