В Москве снесут 11 процентов жилого фонда. Это около 25 млн кв.м. жилья. Еще больше планируется построить. Хватит ли места для строительства новых домов, особенно в историческом центре города, «МИР 24» узнал у экспертов.
Самая крупная градостроительная реформа начала века – реновация ветхого жилья – пока вызывает больше вопросов, чем ответов. Законопроект о переселении из ветхих домов поступил в Госдуму 10 марта, и пока все больше обрастает догадками. Чтобы внести некоторую ясность в планы по переселению, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что жители сносимых домов будут освобождены от уплаты налога по капремонту, а новые квартиры для переселенцев будут соответствовать по площади старым «метр в метр». По утверждению мэра, новые дома «простоят минимум лет сто».
МЕСТО ПЕРЕСЕЛЕНИЯ: ЦАО ИЛИ НОВАЯ МОСКВА?
Заместитель главы комиссии Мосгордумы по градостроительству Олег Сорока озвучил первые серии сносимых домов – по его словам, это будут пятиэтажки серий I-510, I-511 и I-515. Согласно открытым источникам, в Центральном административном округе насчитывается около 150 домов этих серий. Заместитель мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин пообещал , что всех жителей ЦАО, включая собственников жилья в этих сериях, будут переселять исключительно в границах своего округа. Однако не все эксперты уверены, что в Центральном округе хватит места для вынужденных переселенцев.
По словам урбаниста, преподавателя Высшей школы социальных и экономических наук Петра Иванова, маневренного жилого фонда для переселения жителей ЦАО может не хватить.
- Тот девелопмент, который сегодня осуществляется в ЦАО, – это дома бизнес-класса, – рассказал Петр Иванов «МИР 24». – Это дома, в которых невозможна предусмотренная законодательством компенсация жилья «метр в метр». И понятное дело, что в жилье бизнес-класса, которое строится в центре, сложно представить себе 3-комнатную квартиру с метражом, который был бы аналогичен метражу хрущевок.
Урбанист также полагает, что для переселения в ЦАО могут начать строить дома, которые будут существенно отставать по уровню и качеству от привычного для центра города бизнес-класса.
Фото: Алан Кациев (МТРК «Мир») «Мир 24»
Кроме того, Иванов указал на правовую коллизию, которая прописана в законопроекте. По словам урбаниста, для жителей центра Москвы предлагается два варианта переезда: либо расселение в том же районе, либо в соседних районах, но с сохранением округа. Однако в том случае, если собственник сносимого жилья будет недоволен новым адресом или качеством жилья, его могут выселить далеко за пределы центра.
- Если человек не принимает от города предложение по переселению, то через 2 месяца его переселяют уже по решению суда. И в этом случае его могут переселить по закону куда угодно. В Новую Москву, например, – полагает эксперт. – Или в какой-нибудь другой анклав – вроде новой территории района Кунцево, которая отделена от Москвы большим пластом Подмосковья [в 2012 году к району Кунцево была присоединена территория Рекреационного центра «Успенское», она граничит со Звенигородом – «МИР 24»].
Управляющий партнер риэлторской и консалтинговой компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая полагает, что обещание Хуснуллина будет выполнено, но для этого придется растянуть расселение на длительный срок.
- В ЦАО как нельзя кстати придется метод волнового расселения, при котором собственников хрущевок будут заселять в новые дома поэтапно – по мере освобождения площадей под строительство. То есть, по сути, проблемой станет поиск участка только для первой «партии» переселенцев. А следующие группы собственников хрущевок будут переезжать в новостройки, построенные на месте ранее освобожденных пятиэтажек, – рассказала Литинецкая.
По мнению Литинецкой, под строительство нового жилья в центре могут быть выделены территории старых инфраструктурных объектов: таксомоторные парки, трамвайные депо, телефонные станций и т.п.
Вице-президент Союза Московских Архитекторов Илья Заливухин также полагает, что места для переезда хватит.
- Если пятиэтажки стоят в центре небольшими скоплениями – по 1-5 штук, – то их вполне можно заменить на месте более современными домами, – рассказал он.
КАЧЕСТВО НОВОГО ЖИЛЬЯ
Затраты на программу по переселению оцениваются экспертами в 2,5-3 трнл рублей. В законопроекте, который находится в Госдуме, сказано, что выделять средства на строительство нового жилья будет специально созданный для этой цели фонд. Однако пока неизвестно, покроет ли он всю сумму расходов, или же властям придется прибегать к услугам девелоперов, которые в погоне за прибылью могут пренебречь качеством новых кварталов: например, уменьшить дворовые территории, создать недостаточно мест для парковок.
Типовой дом серии К-7. Фото: Андрей Суриков, Википедия
Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая полагает, что расселением жителей ЦАО займется именно государство, а не девелоперы.
- Учитывая ограниченные земельные ресурсы в ЦАО, новостройки для переселенцев станут точечными проектами, – считает Литинецкая. –Соответственно, лишней территории для жилого комплекса на продажу от застройщика уже не найдется. Кроме того, едва ли девелоперам понравится идея создавать единый проект и для переселенцев, и для последующей продажи на рынке. В ЦАО имеет смысл строить только высокобюджетное жилье, а его покупательская аудитория не согласится жить со вчерашними жителями хрущевок. Таким образом, скорее всего, в ЦАО власти самостоятельно расселят все старые пятиэтажки.
По мнению вице-президента Союза Московских Архитекторов, тот факт, что деньги на переселение будут предусмотрены госпрограммой, станет залогом хорошей инфраструктуры. При этом плотность застройки не увеличится, полагает он.
- Если бы жильцов расселяли девелоперы – без государственной поддержки, – то они бы действительно были бы вынуждены увеличивать плотность застройки. По одной простой причине – чтобы покрыть свои расходы, – пояснил архитектор.
Мария Литинецкая не исключает, что на локальном уровне (улица, двор) могут возникнуть проблемы с парковками. Это может произойти в том случае, «когда альтернативное жилье, точечно появившееся в каком-либо обжитом районе ЦАО, будет передано переселенцам».
ВРЕМЯ – МЕТРЫ
Как рассказал «МИР 24» вице-президент Союза Московских Архитекторов, в Центральном округе уже ведутся исследования, на основе которых будет происходить снос и строительство жилья. При этом архитектор добавил, что в центре Москвы не должно происходить массовых строек, которые бы сильно изменили облик города.
Окончательные серии домов, которые пойдут под снос в ЦАО, по словам архитектора, еще не определены.
Однако мэр Москвы Сергей Собянин предварительно оценил площадь предстоящего сноса – по его словам, сравнять с землей планируется 25 млн кв.м. жилья. Приступить ко второму этапу ликвидации пятиэтажного жилого фонда Москвы, по словам мэра, планируется после 2018 года – то есть после того, как завершиться первая программа сноса хрущевок, частично начатая при Лужкове.
Вице-президент Союза Московских Архитекторов Илья Заливухин посчитал, что для полного переселения хрущевок городу понадобиться больше двух десятков лет.
- Власти планируют переселить около 1,5 млн человек, – рассказал Илья Заливухин. – Это население всего города Екатеринбурга. Поэтому построить новый город в границах нынешней Москвы, я думаю, можно не менее чем за 20 лет.
Алексей Синяков
