Квартирное решение: как согласовать перепланировку

Жалоба, суд, опечатанная дверь - нередко такими бывают последствия незаконной перепланировки квартиры. Узаконивать желаемые изменения требует Жилищный кодекс, однако многие собственники полагают, что проще пренебречь этой законодательной нормой, чем разобраться в ней. Юристы и дизайнеры интерьера рассказали «МИР 24» о том, какие существуют мифы о перепланировке квартир и как ее нужно делать, чтобы избежать неприятных последствий.

Совет юриста: Начните с получения разрешения

Прежде чем приступать к радикальным изменениям внутреннего пространства вашей квартиры, убедитесь в том, что вы не забыли согласовать желаемый результат с Мосжилинспекцией. Если вы не любите бумажную волокиту, обратитесь в компании, которые специализируются на этом вопросе, - в Москве их несколько десятков.

Важно понимать, что согласование перепланировки не личная прихоть жилищных инспекторов, поэтому ее лучше всего сразу оформить в соответствии с требованиями закона, чтобы избежать судебных тяжб в будущем. Решившись самовольно демонтировать межкомнатные перегородки или расширять дверные и оконные проемы, вы поставите под угрозу безопасность жильцов.

Как рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский, перед проведением каких-либо действий необходимо выполнить проект перепланировки (его можно заказать в любой проектно-строительной организации). Чтобы составить его, потребуются технический паспорт, поэтажный план и экспликация. Затем нужно подать заявление на согласование перепланировки. К нему следует приложить подготовленный проект, правоустанавливающие документы и согласие всех зарегистрированных лиц.

Согласие на перепланировку дает глава администрации района, в случае отказа его можно обжаловать в суде.

«Если здание относится к памятникам архитектуры, то требуется также получить разрешение от учреждения по охране памятников архитектуры», - отметил Старинский.

Как рассказывает адвокат, управляющий партнер ООО «Правовое решение» Сергей Воронин, часто бывает, что в перепланировку включают и прокладку новой проводки с заменой сантехники. Такие работы уже нельзя расценивать как обычную перепланировку, их также следует согласовывать с регулирующими органами.

«Когда проводятся незначительные изменения конструкций, несущие стены остаются нетронутыми. Это значит, что перепланировка носит только косметический характер, и официального разрешения и согласования регулирующих органов она не требует», - указал Воронин.

Свободной планировки не существует

Фото: Дарья Никишина (МТРК «Мир») «Мир 24»

То, что многие застройщики пытаются продавать как свободную планировку (отсутствие внутренних стен и минимальное число несущих опор) не более чем коммерческий ход. Она преподносится как очевидное преимущество, но на деле покупатели таких квартир платят за них неоправданно крупные суммы.

Как правило, квартиры со свободной планировкой расположены в монолитных домах, и их строят по более экономичной технологии, чем дома из кирпича. Средств и времени на возведение монолитного дома требуется меньше, а значит, и фактическая стоимость квартиры должна быть ниже.

Красивая формулировка «свободная планировка» позволяет застройщикам делать свою недвижимость более привлекательной с точки зрения инвестиций. Потенциальные собственники жилья ведутся на эту уловку, ведь приятно осознавать, что после покупки квартиры можно самостоятельно решать, каким в ней будет расположение жилых и нежилых помещений. На самом деле у каждой стены в квартире есть свое место, и достраивать их придется владельцу на собственные средства.

«Когда собственник попадает в квартиру без перегородок, у него происходит «вдохновляющий аффект» - она кажется ему больше, чем есть на самом деле. Застройщики это понимают, поэтому и говорят собственникам, что в дальнейшем они могут сделать с планировкой все что угодно, но в действительности это не так. На поэтажном плане застройщика всегда показаны те перегородки, которые предусмотрены им, даже если они физически не возведены на объекте», - объяснила инженер-дизайнер Александра Кудрявцева.

Сомнительная площадь, или застройщик не всегда прав

Какую бы квартиру вы ни покупали - с возведенными перегородками или без них, в новостройке или «вторичке» - на руки получите технический паспорт БТИ (Бюро технической инвентаризации). Это документ, в котором отражены фактические данные о состоянии квартиры. Стоимость его оформления со всеми госпошлинами колеблется от 2 до 7 тысяч рублей по Москве.

Техпаспорт необходим для осуществления любых сделок с недвижимостью. Во время строительства дома застройщик передает в БТИ проектную документацию, и очень часто бывает такое, что данные, указанные в паспорте БТИ, не соответствуют действительности. К примеру, фактическая площадь может не соответствовать той, что указана в техпаспорте. Продажа квартир с несоответствием планов застройщика плану БТИ противоречит действующему жилищному законодательству и является незаконной. Это следует учитывать, если вы решились на перепланировку.

«Вы думаете, БТИшники ходят по всем домам и делают обмеры новостроек? Конечно, нет. Они заходят на типовой этаж, измеряют его и по нему делают все остальные планы. Поэтому очень часто бывает такое, что в реальности квадратных метров у квартиры меньше или больше, чем в документации», - отметила эксперт.

Следствие этого - доплаты или неустойки за лишние или недостающие квадратные метры, разбираться с которыми приходится собственнику жилья.

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира» Наталья Преображенская подтвердила, что продажа квартир с несоответствием планов застройщика плану БТИ - явление достаточно частое, и если собственник никогда не сталкивался с перепланировкой квартиры, то до обращения в Бюро технической инвентаризации он может и не догадываться о том, что в планах могут быть несоответствия.

«Например, если квартира по плану БТИ имеет площадь 50 квадратных метров и сдается без внутренних перегородок в виде «квадрата с кирпичиками по полу», то и измеряется весь этот квадрат полностью, а застройщик продает 50 квадратных метров. А если застройщик сдает квартиру с уже установленными внутренними перегородками, то площадь под перегородками не входит в общую площадь квартиры, так что и площадь квартиры «на выходе» по БТИ получается значительно меньше», - объяснила Преображенская.

Эксперт также отметила, что отделу согласования их студии часто удается убедить БТИ в том, что никаких изменений в квартире произведено не было. Обычно БТИ назначает выход техника на квартиру для повторных обмеров, могут также попросить обеспечить доступ к соседям по стояку, чтобы убедиться, что у них тоже есть подобные отклонения и что это общая проблема, а не конкретного собственника. Но бывает и так, что БТИ на это не идет, и если собственник уверен в своей правоте, можно обратиться в суд.

«Допустим, на плане БТИ подоконный блок справа, а на самом деле он слева. Обращаемся в БТИ и комментируем, что произошла путаница с подоконным блоком, поправьте его согласно действительности. БТИ отвечают: «Мы ничего не знаем, это либо вы, либо собственник до вас поменял местами подоконный блок и окно». Жильцы парируют: «Мы в этом доме живем с его постройки, так всегда и было, это ваша ошибка. БТИ говорит: «Хорошо, раз вы настаиваете, оформляйте повторный выход, мы посмотрим. И договоритесь с соседями сверху-снизу, чтобы они тоже открыли двери и мы убедились, что так у всех жильцов по стояку». Вопросы повторной оплаты, обеспечения доступа к соседями остаются риторическими - казалось бы, с чего вы должны оплачивать еще раз выход и соседей беспокоить, если они сами ошиблись, но все решается именно переговорами».

После выполнения работ независимый оценщик должен составить акт о завершенном переустройстве. Он сверит исходный документ - план помещения - с конечным вариантом уже после перепланировки. Новый паспорт БТИ также стоит отнести на проверку для выполнения независимой экспертизы.

Какие документы необходимо собрать для перепланировки квартиры

Для того, чтобы согласовать перепланировку, необходимо собрать следующий пакет документов:

- Заявление установленного образца и копии удостоверений личности заявителя. Если согласованием будет заниматься посредник, то необходима и доверенность;
- Технический паспорт БТИ (оригинал и копия);
- Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности;
- Проект перепланировки в двух экземплярах;
- План застройщика, заверенный синей печатью управляющей компании или застройщика с подписью ответственного лица.

Самые популярные варианты перепланировки

Объединить кухню и жилую комнату

Пространство кухни и смежной с ней комнаты можно объединить, сделав из них столовую с гостевой зоной. По словам Преображенской, владельцы больших квартир и домов озвучивают такое пожелание, потому что это модно: просторная гостиная-столовая ассоциируется у них с элегантными интерьерами на обложках журналов. Иногда такое объединение объясняется маленьким метражом того и другого помещения. В этом случае перепланировка - простой способ сделать исходное пространство удобнее.

«Осуществить такое объединение можно, например, избавившись от стены между кухней и гостиной и заложив проход в помещение кухни из коридора. В нишу на месте дверного проема часто очень удачно вписывается холодильник».

Разумеется, в решении этой интерьерной задачи существуют свои нюансы. В первую очередь, всегда нужно помнить о сохранении несущих стен: если стена между кухней и комнатой является таковой, то снос ее невозможен. В этом случае, по словам Преображенской, можно сделать лишь проем в виде большой арки. Кроме того, помните, что кухня является так называемой «мокрой зоной» - при объединении ее нельзя перенести на место гостиной. Стоит позаботиться и о мощной вытяжке, чтобы во время приготовления пищи запахи не распространялись по всей квартире.

Объединить санузел

В случаях с типовыми квартирами это прекрасная возможность для расширения полезной площади в стесненных условиях. Кроме того, стоимость ремонта туалета и ванной по отдельности всегда выше. Еще один плюс - в объединенном санузле проще поместить стиральную машину, бельевой шкаф и другие необходимые предметы быта.

Сделать из меньшей квартиры большую и наоборот

Из «однушки» - «двушку», из «двушки» - «трешку», а из типовой «двушки» - просторную «однушку» - довольно типичные пожелания собственников. Все они просят сделать перепланировку, чтобы более комфортно обустроить жилое пространство, отделить зону спальни от гостиной.

«Дизайнеры нашей студии нередко делали это так: строили легкий «короб» с раздвижными дверями типа «купе» и устраивали в нем большое спальное место. По тому же принципу «двушка» трансформируется в «трешку». Это весьма распространенное решение, например, в случае семьи с двумя разновозрастными детьми: одна комната продолговатой формы делится на две более квадратных», - сказала Преображенская.

Еще несколько важных фактов о перепланировке

- Если при перепланировке вы собираетесь затрагивать несущие конструкции дома, то проект может выполнить только автор дома;

- Увеличить площадь кухни и санузлов можно только за счет нежилой площади;

- Перепланировка квартиры по проекту без затрагивания несущих стен, перекрытий, полов и коммуникаций согласуется в таком порядке: получение разрешения на перепланировку в Мосжилинспекции - полтора-два месяца, сдача завершенной перепланировки приемочной комиссии - один месяц, получение новых документов БТИ - 10 рабочих дней (две календарные недели).

Алла Смирнова