«Прогнозов роста цен нет. Дай бог, чтобы они не упали!»: эксперты – о росте цен на «вторичку» и судьбе «хрущевок»

Квартиры в монолитных и кирпичных домах на московском рынке вторичного жилья дорожают быстрее всего. К такому выводу пришли в агентстве недвижимости «Азбука Жилья». По словам экспертов, за год к ноябрю 2020-го средняя стоимость квадратного метра в таких зданиях выросла на 13,5 и 12 процентов соответственно. Тем временем жилье в панельных домах дорожает куда медленнее: там квадратный метр подорожал лишь на 10 процентов. В «хрущевках» стоимость «квадрата» и вовсе выросла лишь на 9 процентов. Сейчас квадратный метр в монолитных домах столицы стоит почти 330 тысяч рублей, в кирпичных – 319 тысяч, в панельных – менее 208 тысяч рублей, в хрущевках – около 229 тысяч.

В целом уже на протяжении полугода эксперты отмечают заметный рост цен на «вторичку». С начала 2020-го стоимость квадратного метра во вторичном жилье всех типов выросла на 16 процентов – до 336 тысяч рублей.

С чем это связано и каких еще изменений на рынке недвижимости нам ждать? Продолжат ли расти цены на вторичное жилье? И на какие критерии смотреть при покупке квартиры, помимо типа здания? Эти и другие вопросы «МИР 24» задал экспертам в сфере недвижимости.

«Сравнивать цены, только исходя из материала стен – смешно»

Первое, о чем важно помнить: цена объекта недвижимости не может складываться только из материала, из которого он сделан. Об это напоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

«Здесь влияет еще много факторов: это и локация, и качество самой квартиры и ее окружения. Поэтому однозначно говорить, что что-то дороже, что-то дешевле, мы точно не можем. Безусловно, панельный дом в районе Якиманки или на Садовом кольце в районе МИДа в любом случае будет стоить дороже своих аналогов в том же Выхино, хотя материал исполнения – один и тот же», – подчеркивает она.

Но, конечно, на выбор в пользу монолитного или кирпичного дома часто влияет наш российский менталитет, отмечает Анна. Помните сказку про трех поросят? Даже дети с детства знают: нужно выбирать тот домик, который покрепче – из камня или в крайнем случае кирпича. Прочность и долговечность материала ассоциируется с надежностью, что, в принципе, соответствует истине. Но, конечно, покупать квартиру, руководствуясь лишь этим критерием, неразумно, да и мало кто так делает.

Согласна с коллегой и президент некоммерческого партнерства «Международная академия ипотеки и недвижимости» Ирина Радченко.

«Категорически нельзя сравнивать цены, только исходя из материала стен – это смешно. И потом, подорожание в «монолите» на 13,5%, а в панельных домах на 10% – согласитесь, это очень несущественно. Цены в этом году выросли в принципе – на 10, 12, 15%. А дальше будет падать все! Уже сейчас происходит торможение [роста цен] и нет тех предпосылок, которые были летом. Первое – это когда объявили, что до 1 ноября действует льготная программа ипотеки, и все бегом кинулись в банки. 1 ноября программу благополучно продлили, все расслабились. Но кто бежал в новостройки? Инвесторы. Почему они туда бежали? Потому что рубль обвалился на 25%, потому что люди не хотели, чтобы у них «на руках» остались квадратные метры. Все, кто хотел, уже отоварились. А дальше – спроса нет.

Поэтому весь этот навес из платежеспособного спроса был сформирован, во-первых, хорошей маркетинговой программой «Налетай, пока дешево», во-вторых, девальвацией рубля и, в-третьих, невыгодными ставками по депозитам. Поэтому все держатели депозитов «переложились» в квадратные метры. Пока я не вижу прогнозов, чтобы цены росли дальше – дай бог, чтобы они не упали!» – говорит Ирина.

Анна Раджабова также считает, что подорожание «вторички» было «абсолютно прогнозируемо и предсказуемо».

«Мы все прекрасно видим, какими темпами за последние полгода дорожали новостройки. На это влияли разные факторы. Во-первых, государственная поддержка в виде льготной ипотеки, абсолютная лояльность банков, которые согласовывали эту ипотеку не так жестко, как в предыдущие годы. Плюс, падение рубля. Конечно, все это спровоцировало такой всплеск для застройщиков, когда в течение буквально двух месяцев они повышали цены, условно говоря, в три раза. Но рынок устроен таким образом, что не может быть так, что один сектор реагирует на экономическую ситуацию, а второй нет. Поэтому, конечно же, рост цен [на жилье] в новостройках параллельно вел и к росту цен во «вторичке», – объясняет она.

Таким образом, у покупателя есть выбор: сэкономить и взять квартиру в новостройке на более выгодных условиях, но еще несколько лет ждать, пока ее построят, либо купить жилье во «вторичке» – этот вариант будет дороже, зато вы сможете сразу въехать в квартиру и жить в ней (или сдавать).

«В основном первое опасение: «Достроят ли?». И, если мы говорим про ипотеку, то получается, что ты уже проценты платишь, а свое жилье получишь через три года. Что касается «вторички», то те люди, которые хотели сохранить свои деньги, покупали ее порой даже не для собственного проживания, это были инвестиции. Плюс, «вторичка» – это всегда уже готовый продукт, который может приносить прибыль, если мы говорим про аренду», – отмечает Раджабова.

Третий момент, который сказался на повышении цен на жилье – экономический кризис, связанный с эпидемией коронавируса.

«Когда в мире нестабильная экономическая ситуация, определенный процент людей просто снимает свои квартиры с продажи и ждут лучших времен. Как правило, это люди, у которых нет срочных финансовых обязательств. И даже когда такой процент квартир с рынка уходит, возникает некий дефицит. Пусть он не глобальный, но все равно лотов на рынке становится меньше, что влечет за собой повышение цен», – говорит Раджабова.

«Когда людей лишают «хрущевок», их лишают права выбора»

При этом Анна Раджабова призывает не сбрасывать со счетов «хрущевки». Многие сегодня считают их второсортным, неликвидным жильем, но это не совсем так.

«Дело в том, что если бы правительство Москвы изменило политику и занималось не только реновацией и строительством новых, более современных объектов, если б хотя бы какую-то часть [хрущевок] они реконструировали, то такие объекты пользовались бы спросом. Опять же, если мы смотрим на Москву, панельные дома в основном сосредоточены в спальных районах. И за последние 20-30 лет эти районы уже сформировались, здесь уже понятная удобная инфраструктура, и многие привыкли здесь жить. Почему, вы думаете, такая борьба за пятиэтажки? Потому что они [жильцы] не хотят выходить из зоны комфорта. И если бы эти дома каким-то образом привели в порядок, то было бы всем счастье», – убеждена Раджабова.

Ключевой фактор, благодаря которому «хрущевки» могут в перспективе пользоваться популярностью – это их малонаселенность, считает она.

«В обычной трехподъездной хрущевке порядка 60-80 квартир. И мы понимаем, что если на этом же пятачке стоит 15-этажный дом, то количество жильцов в разы больше. Соответственно, это нагрузка на окружающую среду (инфраструктуру, транспорт и т.д.). Плюс, люди готовы остаться в своих хрущевках, потому что что-то менять – переехать, сделать ремонт – многие к этому не готовы и морально, и финансово», – поясняет эксперт.

При этом, как отмечает Анна, жить в квартирах такого типа сегодня готовы не только пенсионеры, но и молодые люди, семьи с детьми.

«Сейчас рынок недвижимости настолько разнообразен, что, по большому счету, можно выбрать [жилье] абсолютно за любые деньги и любого [уровня] комфорта. Я считаю, что когда людей лишают хрущевок, их лишают права выбора жить в том жилье, в котором они привыкли, которое комфортно для них. Понятно, что для города важно обновление внешнего вида. Но, с другой стороны, эти же современные дома, которые строят сейчас, рано или поздно станут теми же «хрущевками», той же массовой застройкой», – говорит Раджабова.

Единственным преимуществом новых домов по сравнению с «хрущевками» является, конечно же, планировка. «Когда сейчас большая семья живет с одним маленьким санузлом и пятиметровой кухней, наверно, это некомфортно. И если сравнивать именно качество, то новостройки, безусловно, превалируют», – признает Анна Раджабова

Тем временем Ирина Радченко приводит пример из личной жизни, который доказывает: в «хрущевке» может быть очень уютно и совсем не тесно.

«У меня приятельница живет в Измайлово, в «хрущевке», и когда им предлагали снос, они всем домом единодушно отказались. Их все устраивает: у них нормальный дом, нормальные коммуникации, нормальный подъезд, они за ним следят. И я хочу сказать, что эта хрущевка выглядит ничем не хуже, чем какая-нибудь новостройка в Мытищах. Все зависит еще и от культуры. И если муж с женой живут в квартире площадью порядка 40 квадратных метров, то им этого вполне хватает. А в монолите это была бы однушка!» – отмечает Радченко.