Рост ставок по ипотеке: как изменится рынок недвижимости?

Ставки по основным ипотечным программам в ВТБ и Сбербанке выросли до 9,3%. Причина – изменение ключевой ставки Центральным банком России. Станет ли ипотека дороже и каким будет спрос, телеканалу «МИР 24» рассказал эксперт по ипотечному рынку Константин Шибецкий.

- Повышение на 0,3% – это много или мало в данной ситуации?

Константин Шибецкий: В контексте сиюминутного повышения можно говорить о том, что это не будет существенным изменением тенденции рынка. Но, если мы говорим о том, что это повышение не первое и не последнее, конечно, это ухудшает условия ипотечного кредитования, особенно если учесть, что за время, когда ставка учетная повышалась, а за ней следовали ипотечные ставки, это сильно сказалось на условиях – они стали явно хуже.

При ставке 9,3% сегодня полгода назад ипотеку можно было взять процента на 1,5 – 2 меньше, чем сейчас. Это существенная разница.

- ВТБ и Сбер послужат фаворитами, и в других банках последуют их примеру?

Константин Шибецкий: Вряд ли именно банки эти диктуют тренды. Их диктует регулятор. Как только дорожает учетная ставка, все банки повышают ставки. Здесь даже не нужно смотреть на других игроков – кто-то делает это раньше, кто-то позже. Просто флагманы диктуют общий объем.

- Чем вызвано такое решение ЦБ?

Константин Шибецкий: Это известная вещь. ЦБ пытается сдержать инфляцию. Чем больше денег выходит на рынок, тем больше растет потребительская корзина. Если денег становится меньше, они меньше востребованы (это касается кредитных денег), в этом случае эти деньги не выходят на рынок и не раскручивают маховик цен.

Не сильно видно, как это пока работает на рынке недвижимости, потому что нельзя говорить, что цены остановились или стали снижаться.

- Коснется ли рост ставки льготных программ?

Константин Шибецкий: Однозначно – нет, это уже известный факт: ни льготная ипотека, ни семейная, которые сегодня в ходу у всех операторов рынка недвижимости, на них учетная ставка не влияет. Льготная ипотека в диапазоне 6 – 6,5% годовых в рублях, семейная ипотека – от 4,5 до 5,5%.

- Есть мнение, что меньший спрос на ипотеку вынудит застройщиков снижать цены на жилье.

Константин Шибецкий: Это рынок. Если ипотечное кредитование в объеме сжимается, кредитов дается меньше, уменьшается и объем спроса. Отсутствие должного объема спроса вынуждает продавцов, в том числе застройщиков, которые являются ключевыми игроками на рынке новостроек, предлагать специальные условия, чтобы активизировать спрос. Мы можем говорить, что будут специальные условия (они уже и сейчас есть): где-то будет завуалированная корректировка цен в виде акционных предложений – это известный метод работы застройщика с планом продаж, который каждый для себя имеет и должен его реализовывать.

- Ожидается, что повышение ипотечных ставок сдвинет основную покупательскую активность на рынке жилья в сторону рынка вторичного жилья. Это так?

Константин Шибецкий: Я бы не стал так однозначно говорить, потому что сегодня рынок вторичного жилья тесным образом связан с новостройками. Речь идет о том, что предложение продуктов новостроек очень напоминает предложение вторичного рынка по причине того, что застройщики все больше выпускают продукты готового использования, то есть квартиры с отделкой, а некоторые даже предлагают квартиры с мебелью.

Покупатели, которые рассматривают стоящееся жилье, точно так же могут рассматривать вторичное жилье. В целом, движение вторичного рынка более затруднено. Тренды по снижению либо по повышению цен более долгоиграющие и неповоротливые. Это общая статистика. Застройщики могут позволить себе манипулировать ценообразованием намного быстрее и результативнее. Вторичка так не работает.

- В ВТБ сделали прогноз, что в 2022 году ставки по ипотеке могут стать двузначными. Насколько он реален?

Константин Шибецкий: Абсолютно реальная вещь. Есть продукты банков, которые входят в первую десятку самых объемных выдач по России. Уже можно говорить, что есть двузначные цифры. Если учетная ставка будет продолжать подниматься, практически все игроки выйдут за уровень однозначных чисел.

Ничего страшного в этом я не вижу. Совет клиентам – если вы готовы приобретать недвижимость сейчас, и вам она нужна, то не страшно, что ставки будут выше ожидаемых или в сравнении с прошлым периодом. Есть такой инструмент как рефинансирование. Через некоторый промежуток времени ставки снизятся, но мы не говорим о том, что они снизятся в ближайшие полгода – год, но, если это произойдет в течение двух – трех лет, можно будет рефинансировать свою ставку, уйти на более интересный продукт, но, тем не менее, зафиксировать стоимость приобретения жилья сегодня, и начать пользоваться им уже сегодня. Если есть потребность, реализуйте, даже если финансовый инструмент стал по своим условиям хуже, чем он был раньше. Это все равно будет выгодно и интересно в будущем.