По данным экспертов, аренда жилья в России стала в три раза выгоднее ипотеки. С чем это связано? В чем плюсы и минусы обоих вариантов, рассказала в эфире телеканала «МИР 24» эксперт по недвижимости Екатерина Никитина.
- Я хочу начать с исследования, опубликованного в журнале Forbes. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупнейших городах страны составляет около 17,5 тысяч рублей в месяц. Средняя же оплата ипотечного кредита за такую же квартиру – 53 тысячи рублей. При этом год назад такой разрыв между арендой и ипотекой составлял 4 тысячи рублей. Откуда такой скачок появился?
Екатерина Никитина: Сначала нужно посмотреть на выборку городов. Могут быть выбраны крупные по количеству населения города, но не притоковые, не популярные в плане аренды. Поэтому и возникла среднестатистическая цифра 17 тысяч рублей за среднюю квартиру.
С чего вдруг возник такой рост? Связан он был, конечно, с высокой ставкой на ипотеку. С февраля больше 20% составила ключевая ставка, соответственно, ипотечные ставки на вторичном рынке достигали 25-27% годовых. Эта цифра и позволила осуществиться такому разрыву между арендной и ипотечной ставкой.
Но мы знаем о том, что уже неделю назад ключевая ставка упала и составила 17%. Поэтому говорить о том, что и сейчас сохраняется такая разница, мы уже не сможем. Здесь уже будет корректировка в сторону уменьшения.
- Я дополню, что уже к сегодняшнему дню несколько крупных банков вслух объявили, что снижают ставки по ипотечным кредитам как на новостройки, так и на вторичный рынок.
Екатерина Никитина: Совершенно верно. Причем на новостройки есть предложения ипотеки под 12% годовых, а на вторичку есть предложения и 16,9%, и даже 13,9%. Мы будем все это перерасчитывать и смотреть, насколько эта разница будет сокращаться.
- Если говорить о цифрах, то самая невыгодная ситуация в Москве. Ипотека проигрывает аренде 112 тысяч рублей! Но это, видимо, из-за стоимости недвижимости в Москве?
Екатерина Никитина: Верно, в последние два года мы с вами наблюдали очень активный рост стоимости на квадратный метр в Москве. И поэтому мы получили такую разницу.
При этом, в цифрах по арендной ставке взяты не только московские предложения от физических лиц. Но взяты еще несколько городов, которые не являются интересными в плане аренды. Поэтому получилась не совсем корректная статистика. Я бы здесь сравнивала цены на московскую аренду и цены на продажу. Сейчас в Москве однокомнатную квартиру в аренду ниже 40 тысяч рублей даже в спальном районе вы не найдете.
- То есть разброс на самом деле не такой большой?
Екатерина Никитина: Конечно же, нет.
Екатерина Никитина: Совершенно верно. При этом мы сейчас уже общаемся с аналитиками в банковской среде, которые говорят о том, что в самое ближайшее время будет новое снижение. И также мы слышали о том, что в ближайшее время, возможно, будет рассмотрена программа поддержки вторичного жилья.
Обычно все программы господдержки для новостроек, чтобы поддержать строительную отрасль. Но сейчас, с учетом того, что рынок действительно в турбулентном состоянии находится, рассматривается и программа поддержки вторичного жилья. Конечно же, мы получим и снижение ипотечной ставки.
- Тогда давайте на эту ситуацию посмотрим с другой стороны. В чем, на ваш взгляд, преимущества съемного жилья перед ипотечным?
Екатерина Никитина: Все сильно зависит от портрета человека, который этим вопросом озадачился. Если он только приехал в новый город, он в поисках работы, еще не определился, в каком районе хочет проживать, то, я считаю, что в этом случае оптимальная история – поснимать какое-то время квартиру, попереезжать. Потому что значительно проще расстаться с арендной квартирой, нежели с собственной, тем более которая находится в залоге, в ипотеке у банка. Поэтому в первую очередь это интересно человеку, который не обременен какими-то обязательствами. Это молодой человек без детей, которому не нужно пристраивать ребенка в сад, школу и т.д. Для него в приоритете будет съем жилья, чтобы определиться с локацией и потом задуматься о покупке.
Но если вы семья с детьми и четко понимаете, что нужно зафиксироваться в определенную школу, детский сад, нужна доступность, определенная инфраструктура, и вы понимаете, что вы ограничены в поиске, вот здесь уже можно рассматривать ипотеку.
- Есть плюсы, которые съемному жилью перед ипотечным никогда не преодолеть. Потому что съемное – это когда каждый месяц отдаешь деньги кому-то за его имущество. А ипотека – это уже твое, и каждый платеж все больше делает это жилье твоим.
Екатерина Никитина: Вы правы. В любом случае то, что вы оплачиваете постороннему человеку, это пополнение его бюджета. В случае с ипотекой вы не только покупаете свое, вы полностью распоряжаетесь этой квартирой. Несмотря на обременение, вы уже полностью можете ею оперировать. Это уже ваш актив, который вы можете использовать.
Мы сейчас наблюдаем некое затишье на рынке. Но в целом, если смотреть из года в год, то цена на недвижимость растет. Поэтому это и сохранение, и приобретение, и еще некий рост, который вы получаете за счет регулярного роста недвижимости.
- Если человек между арендой и ипотекой сделал выбор в пользу аренды, как правильно выбирать квартиру, чтобы не нажить себе проблем?
Екатерина Никитина: Сейчас очень интересное время для этого. Много интересных предложений появилось на рынке. Нестандартная ситуация для этого периода, предложений на рынке много. Это говорит о том, что сейчас рынок за арендатором. Он может выбирать. У него большая линейка предложений, он может больше, чем просто выбирать, а может и поторговаться. То есть пришел, посмотрел, понравилось, и он может предложить свою цену и условия, на которых он готов снять. Он может выбрать более интересное предложение.
- Есть информация о том, что сейчас предложения на рынке аренды, во всяком случае в Москве, сильно превышает спрос, это верно?
Екатерина Никитина: Да, есть некий дисбаланс.
- А если человек принял решение брать ипотеку, как это правильно делать? Вы говорите, есть программы, которые помогают снизить ставку до 12-13%. Как это сделать?
Екатерина Никитина: Есть несколько советов. В первую очередь, нужно смотреть ставки и прогнозы. Наблюдать за информацией от Центробанка. Сейчас все заинтересованные люди за ней наблюдают, не только профессионалы рынка. Следить за тем, как будут развиваться события и когда планируется снижение.
Обратите внимание на свой зарплатный банк. Потому что, как правило, для зарплатных клиентов банки предлагают более интересные, выгодные условия. Нужно связаться со своим менеджером и выяснить, есть ли какие-то скидки. Дальше проанализировать, на чем вы можете еще сэкономить. Как правило, можно выбрать страховую компанию, потому что к ипотечному кредиту добавляется страхование.
И я бы порекомендовала не зацикливаться на цене выбранной квартиры, которую вам предложили, а поторговаться еще и по ней. То есть, собрав вместе скидку по зарплатному проекту, скидку по страховке и торг по стоимости самого объекта, вы можете получить очень интересное предложение. Здесь есть возможность не быстро бежать и принимать решение, а действительно вдумчиво, анализируя, подойти к выбору жилья.
- В дальнейшем, если вы уже взяли ипотеку, можно обратить внимание на программу рефинансирования, которую предлагают банки. Иногда это помогает снизить платежи.
Екатерина Никитина: Верно, причем большинство компаний, которые работают со своими клиентами, уже сейчас предлагают рефинансироваться со временем. Можно будет вернуться к своему же риелтору и попросить его о рефинансировании, как только понизится ставка.
Читайте также:
Подробнее в сюжете: Ипотека
