Апартаменты роста: почему выгодно инвестировать в малометражное жилье в столицах

В Москве бум спроса на апартаменты эконом-класса. В чем его причины, кто и для чего покупает такое жилье? Об этом в эфире телеканала «МИР 24» рассказала руководитель агентства недвижимости Екатерина Никитина.

- Начнем, пожалуй, с цифр. В прошлом году апартаменты и квартиры со средней площадью 17 квадратных метров составляли лишь 1% от общего объема рынка. Сейчас это 11%. Что стало драйвером такого роста, как думаете?

Екатерина Никитина: В первую очередь драйвером стал выход на рынок новых объектов, в том числе редевелопмента. Они выпустили свои проекты весной, в которых представлена популярная среди покупателей «нарезка». Площадь одного объекта около 17-20 квадратных метров.

- Как вы думаете, стоит ли ожидать роста спроса на такое жилье в других российских регионах, в крупных российских городах? Или это только столичная особенность?

Екатерина Никитина: Такая же история хорошо работает в Санкт-Петербурге. Более того, там к апартаментам еще прибавляется сервисная наполняющая, когда их организовывают как небольшие гостиницы. И уже управляющая компания сдает их в аренду.

Про другие города – сомневаюсь. Все-таки это специфика крупных городов, таких как Москва и Питер, в которых есть большой приток гостей, туристов и так далее.

- Обычно такое жилье – результат перестройки гостиниц, предприятий или общежитий. Но все больше оно появляется и в новой застройке, в новостройках. Насколько это все таки долговременный тренд?

Екатерина Никитина: На мой взгляд, этот тренд уже около пяти лет существует. Когда появился такой запрос в связи с тем, что у покупателей снизились бюджеты, возможности покупательской активности и, соответственно, возник запрос на небольшие площади. Дальше произошла пандемия, в рамках которой спрос на такие апартаменты снизился. Потому что чаще всего это формат студии, когда нет разграничения пространства кухни, отдельной спальни и так далее. И здесь спрос немножко утих. Но сейчас вернулись к такому формату, и он стал популярен. И, соответственно, в редевелопменте, в перестраивающихся объектах, чаще всего такие апартаменты используют в качестве основного продукта.

- Во сколько обойдутся покупателю апартаменты эконом-класса? И вообще как изменились цены по сравнению с прошлым годом?

Екатерина Никитина: Если смотреть по текущей ситуации, то в целом глобально можно говорить о цене 4,5-4,3 миллиона за такой лот, за один объект. А если говорить в плане квадратных метров, то, скорее всего, площадь уменьшилась. То есть мы сейчас пришли к выводу, что в основном предложения с площадью около 17, 16 квадратов, даже есть предложения на 15 квадратов. То есть цена лота вроде как осталась на прежнем уровне, но сама площадь уменьшается. Поэтому прирост составил в целом где-то в районе 10%. Я думаю, это можно посчитать, если мы будем разбирать каждый лот.

- В таких апартаментах, как правило, есть только самое необходимое. Это кровать, душ, туалет, а все сервисы, включая кухню, вынесены за порог. Кто чаще всего покупает такое жилье?

Екатерина Никитина: Тут несколько основных категорий покупателей. В первую очередь, это люди, которые планируют какое то время работать в Москве и приобретают это жилье для себя. И это, скорее всего, объект, расположенный недалеко от рабочего офиса. Вторая история – это студенты, которые приезжают в Москву, и для них приобретается это жилье как аналог условного общежития либо съемной квартиры. И третий вариант – это люди, которые покупают апартаменты для инвестиционных целей. С целью дальнейшей перепродажи, когда цена подрастет, либо сдачи в аренду, в том числе и посуточную.

- И все же чаще всего, покупают, чтобы жить самому или для сдачи в аренду?

Екатерина Никитина: Я думаю, что большинство покупает все-таки под сдачу в аренду.

- А насколько выгодно такое жилье сдавать в аренду? На какой доход может рассчитывать владелец?

Екатерина Никитина: Несмотря на небольшой метраж, тем не менее, сдается это как полноценная однокомнатная квартира. Соответственно, при вложении 4,5 миллионов рублей человек получает около 40 тысяч рублей ежемесячного дохода в виде платежа по аренде. А если он сдает это еще и в посуточную аренду, то есть организовывает это полноценным бизнесом, то там, конечно же, прибыль выше за счет постоянной сменяемости. Платят посуточно где-то около 2,5-3 тысяч рублей. Соответственно, за минусом расходов это уже больше 70 тысяч рублей в месяц за этот лот.

- Как известно, некоторые использую такие квартиры-маломерки как трамплин в собственной жилищной стратегии. Насколько эта идея удачна?

Екатерина Никитина: В целом, удачна, потому что мы чуть ранее говорили, что цена квадратного метра растет. И, соответственно, по отношению к прошлому году они приросли где-то на 5%. Если это рассматривать как первоначальный взнос для дальнейшей покупки, то да. Пока они ее эксплуатируют, сами снимают либо сдают в аренду, квартира еще и растет в цене. Поэтому в целом это вполне рабочий инструмент для того, чтобы потом поменять на двухкомнатную квартиру и т.д.

- В качестве итога, как думаете, в каких случаях покупка апартаментов эконом-класса может стать удачным решением квартирного вопроса?

Екатерина Никитина: В первую очередь при покупке нужно обращать внимание на локацию. Если она удачная и апартамент действительно качественный, то это удачная покупка. К сожалению, не все апартаменты соответствуют этим запросам, поэтому нужно внимательнее подходить к выбору и рассматривать его с той позиции, что дальше нужно будет перепродавать. Соответственно, рядом должна быть определенная инфраструктура. И наличие каких-то бизнес-центров или университета, которые могут поставлять клиентов в виде арендаторов. Вот основные моменты, которые я бы отметила, чтобы покупка была удачной.