После снижения ставки льготной ипотеки до 7% годовых в России вырос спрос на жилье. На каких условиях можно воспользоваться кредитом с господдержкой и какие ожидания на перезагрузку программы кредитования возлагают власти? Об этом телеканал «МИР 24» поговорил с экспертом по ипотечному рынку Константином Шибецким.
Константин Шибецкий: 7% годовых – это базовые условия, которые предлагаются. Но реально банки-партнеры, которые выдают ипотечные кредиты, даже эту ставку несколько снижают на уровень от 6% до 7% годовых. То есть за счет собственных возможностей уменьшают ставку для потенциальных заемщиков.
Что касается суммы кредита, для Москвы, как и в начале разработки этой программы, размер кредита составляет 12 млн рублей. Для городов меньшего масштаба – 6 млн рублей. В принципе, это те размеры кредита, которые позволяют семьям с детьми так или иначе приобрести достаточно комфортное жилье в строящихся или построенных домах, это принципиальный момент. Потому что одно из самых важных условий – получение ипотеки с господдержкой на объекты, продающиеся застройщиками.
- То есть это на новостройки. А помимо требований к объекту, какие еще есть?
Константин Шибецкий: Они стандартные – такие же, как когда клиенты берут ипотеку на общих условиях. Достаточно комфортные размеры первоначального взноса. 15% – это нормальные условия на сегодняшнем рынке. Ниже бывает 10%, но это не так часто встречается. 15% – нормально. Что еще? Доход, который должен быть подтвержден. Заемщики, которые входят в ипотечные отношения, имеют возможность так или иначе подтвердить доход.
Поэтому условия ничем не отличаются от обычных. Есть другие возможности, о которых мы поговорим в процессе нашего разговора. Они не касаются уже условий выдачи. А просто расширения спектра объектов, которые к этому имеют отношение.
- Немножко начнем ретроспективно. Потому что программа льготной ипотеки запущена правительством весной 2020 года, в апреле. За это время менялись и ставка, и условия, и детали. Как реагировал рынок на изменения ставки?
Константин Шибецкий: Скажем так, подавляющее большинство кредитов, которые раскрутил рынок недвижимости на период после пандемии, – это были кредиты, выданные по ставке 6%. И весь период, львиная доля времени действия этого продукта на рынке, он и был по этой ставке. Когда мы зашли в такую специфическую ситуацию, в которой мы оказались в конце февраля, ставка была изменена в связи с изменившейся политикой Центробанка, который существенно увеличил учетную ставку.
В связи с этим обычная коммерческая ипотека вышла за рамки востребованности, потому что она перестала быть интересной любому заемщику, она вышла за уровень 20%. И вот в этот период времени ипотека с господдержкой получила условия 12% годовых. И, как показала практика, в тот период времени в апреле, когда она была обнародована и запущена, очевидно, ее результаты не устраивали государство. Потому что через некоторое время условия изменились и дошли до 9% годовых. Следующий шаг, который привел к 7% годовых, подтверждает мое предыдущее высказывание о том, что и эти условия, очевидно, не были в полной мере востребованы потенциальной аудиторией покупателей.
- Получается, что сейчас, с подачи государства, несмотря на новую экономическую реальность, мы вернулись практически к процентной ставке апреля 2020 года. И получается, что для правительства этот льготный ипотечный кредит – инструмент для поддержки строительной отрасли в частности и экономики в целом?
Константин Шибецкий: Согласен с вами, это действительно основная задача государства, правительства для того, чтобы поддержать системообразующую отрасль, которая еще и социально значима. Конечно, ситуация со строительством жилья является одной из базовых потребностей населения. И, в зависимости от того, как ведет себя эта отрасль, зависит и вообще благосостояние страны, по большому счету.
Константин Шибецкий: Смотря с чем сравнивать. Если сравнивать условия ипотеки в целом, которая подразделяется, условно, на ипотеку, связанную с приобретением новостроек от застройщика и, скажем, на вторичном рынке недвижимости. То безусловно, ипотека с господдержкой существенно лучше по условиям, чем ипотека на вторичный рынок. Сегодняшние ставки на вторичном рынке чуть ниже 10%. То есть между 9,7% и 10,5% – это тот коридор рабочих условий, которые позволяют взять кредит на приобретение вторичной недвижимости. По ипотеке с господдержкой максимальная ставка 7%, поэтому дальше идут более низкие условия в зависимости от того, какие инструменты использует банк для реализации этой программы.
Но надо сказать, что это не единственное условие, при котором заемщики могут взять ипотеку в такого рода диапазоне процентов. На самом деле, есть и более выгодные предложения. И они возникли разными способами. Вообще есть ипотека для различных отраслей. IT-ипотека на уровне 5%, есть семейная ипотека под 4,5-5%. То есть диапазон зависит, опять же, от банков, которые используют эти продукты. Абсолютно другой механизм реализации ипотеки есть в таком явлении, которое называется субсидированная ипотека. Если вы понимаете, о чем я говорю, речь идет о возможности получения кредита по существенно более низким условиям, которые возникают за счет участия в этой программе застройщиков. Именно они субсидируют ставку и предлагают приобретение именно квартиры, не апартаментов, для заемщиков с условиями от 0,1% годовых. Вдумайтесь, в сравнении с 7%...
- Это вообще колоссальное различие. Но мы все-таки говорим об ипотеке с господдержкой. Сколько эта программа еще будет действовать?
Константин Шибецкий: На сегодняшний день она продлена до конца 2022 года, и что-то мне подсказывает, что на этом срок ее действия не ограничится.
- Вообще о снижении ставки ипотеки господдержки с 9% до 7% было объявлено на Петербургском экономическом форуме, то есть совсем недавно. Можно оценить, как изменился спрос за этот промежуток?
Константин Шибецкий: Условно, да. Почему так говорю? Потому что банки, которые рапортуют о получении определенного объема заявок, говорят о том, что количество заявок, безусловно, увеличилось. То, о чем мы с вами говорили пару минут назад, эти заявки в статистике не классифицируются как отдельные направления. Это заявки, выданные на строящееся жилье, то есть на приобретение у застройщиков. И все эти программы, которые я перечислил, озвучил, они в этот объем входят. По очень приблизительному подсчету, потому что этой статистики на руках у меня нет, я основываюсь только на общении с партнерами, которые эту статистику готовят, не более половины от полученных заявок – это ипотека с господдержкой.
- И тем не менее, общее количество заявок же выросло?
Константин Шибецкий: Безусловно. Здесь принимает участие не только ипотека с господдержкой, и основной упор все-таки делается на субсидированную ипотеку. И вот на ту отраслевую, которая имеет место в связи с различными мерами поддержки отраслей и социальных групп населения, – семейная или IT-ипотека, например.
- Еще один вопрос. По статистике, есть ли данные, на какое жилье, на какого типа квартиры в основном берут льготную ипотеку? Одна, две комнаты, студии?
Константин Шибецкий: Я могу отвечать за Московский регион, потому что я работаю в нем и ориентируюсь в ценообразовании и предложениях, которые подходят под этот бюджет. Обсудить те условия, которые расширяют возможности заемщиков, использующих господдержку. В данном случае я говорю про Московский регион, то есть Москва и Московская область. То есть размер ипотечного кредитования в этом случае ограничен 12 млн рублей.
Если заемщики рассчитывают только на получение такого рода ипотеки, то это одно- двухкомнатная квартира, и есть еще такой промежуточный тип, который называется евро-двухкомнатные квартиры. По своему формату это некое промежуточное звено между однокомнатной и двухкомнатной квартирой. И по большей части это касается районов Новой Москвы. То есть Новомосковский и Троицкий административные округа. Безусловно, охватывает и ближайшее Подмосковье, и в этот бюджет попадают и трехкомнатные квартиры такого формата, не очень большой площади.
Что касается возможностей, о которых я чуть раньше сказал, то это возможность компилировать ставку, соединять ее с дополнительным ипотечным кредитом, имеющим отношение к приобретению непосредственно объекта недвижимости. Проще говоря, 12 млн рублей – это ставка, которую можно взять по ипотеке с господдержкой. И до 30 млн рублей получить в том же банке в ипотеку на обычных условиях, на которых банк предлагает приобрести новостройку. Для кого? Для той аудитории граждан, которые хотят увеличить бюджет приобретения и могут таким образом скомпоновать условия ипотеки с господдержкой и ипотеки на обычных условиях.
Вот интересное явление, потому что в период запуска продукта с 2020 года, когда только появился этот продукт на рынке, такой возможности не было. Соответственно, люди, которые приобретали квартиру в кредит, могли взять его только на определенный сегмент. И сегмент комфорт- и бизнес-класса туда не попадал. Потому что нельзя было одновременно взять два кредита на одну недвижимость.
Читайте также:
Подробнее в сюжете: Гости эфира
