Ипотечный брокер Дмитрий Ракута: «В случае отмены льготной ипотеки застройщикам будет нужно искать баланс между повышением цены и привлечением покупателей»

Программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря этого года. Что может произойти с рынком недвижимости в случае ее непродления? Об этом телеканал «МИР 24» поговорил с ипотечным брокером Дмитрием Ракутой.

Я для сначала напомню, что льготная ипотека на новостройки была запущена в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких антиковидных ограничений. Изначально она была рассчитана всего на несколько месяцев, но продевалась несколько раз, изменялись некоторые условия, параметры. Напомните, как сегодня выглядит эта программа?

- На самом деле, пока что программа показала себя неплохо. И как раз в период времени, когда она была запущена, это 2020-й год, рынок недвижимости, можно сказать, на неопределенный период встал. После того, как программа была реализована, можно сказать, что в целом рынок недвижимости восстановился.
Более того, прирост стоимости квадратного метра составил от 30%, а в некоторых регионах до 70%. Что, безусловно, сказалось в первую очередь на реализацию доходных квартир и в целом квартир. И во вторую очередь, на объемы выдачи ипотек банками. Объемы были относительно большими по сравнению с предыдущими годами. Сейчас данная программа успешно реализовывается банками. Более того, она трансформировалась в некую субсидированную ипотеку, когда по данной программе можно взять квартиру в ипотеку или построить загородный дом. Хочу напомнить, что в рамках господдержки можно и построить дом по льготной ставке. Соответственно, ставки в рамках этой программы могут быть не только 6-7%, но и 0,1%, и 1%. Сейчас у рынка «первички» 50% сделок проходят с господдержкой.

Получилось, такой хороший драйвер для спроса на жилье. Но в этой связи, по оценке некоторых экспертов, завершение программы льготной ипотеки может привести к обвалу спроса на 45%. Другие считают, что да, будет снижение покупательской активности, но такого обвала почти в два раза не будет. На ваш взгляд, какой сценарий более реалистичен?

- Если мы все-таки посмотрим на реалии рынка недвижимости в данный период времени, то, конечно, отмена льготной ипотеки в целом негативно скажется на рынке. Она негативно отразится на продажах у застройщиков. Потому то ни для кого не секрет, что для того, чтобы клиент решил взять ипотеку, должна быть какая-то экономическая стабильность и уверенность хотя бы в завтрашнем дне.

Ипотека – это долгосрочный продукт. Как правило, ее оформляют на 20-30 лет. Если нет экономической стабильности, то, конечно, заемщик пока что отложит решение о покупке квартиры. Тем более если льготную ипотеку у нас отменят, ставки будут уже совершенно другие. И, безусловно, сейчас потенциальный покупатель голосует и выбирает в первую очередь рублем. Чем ниже ежемесячный платеж по ипотеке, тем проще принять решение о покупке.

Безусловно, завершение программы негативно скажется на рынке. Я думаю, что рынок недвижимости и в целом продажи у застройщиков могут упасть на 20-30% точно.

Я еще раз напомню, что программа касается новостроек. И рискну предположить, поправьте меня, если я не прав, что остановка или завершение программы может привести к тому, что у нас станет больше недостроев.

- Здесь, на самом деле, еще какой важный момент. Сейчас у нас работает федеральный закон об эскроу счетах, и когда дольщик свои денежные средства за покупку квартиры переводит в банк, он и становится держателем этих денег. То есть сейчас застройщики не имеют прямого доступа к данным деньгам.

И если вдруг у них случается банкротство, то возможно два сценария. Банк либо собственными силами, с помощью подрядчиков, достраивает данный объект. Либо возвращает денежные средства по договору заемщику. Но важно отметить: закон работает не так давно на рынке недвижимости, и прецедентов еще не было. Как может ситуация развернуться в нынешних реалиях, сложно прогнозировать. Но, безусловно, риски банкротства всегда существуют и будут существовать. Поэтому это, безусловно, скажется в целом на рынке застройщиков и девелопмента.

И видимо также сложно предположить, как завершение программы может отразиться на проектном финансировании?

- Здесь еще очень важный момент. Проектное финансирование – это отдельный продукт между застройщиками и банками, когда банки и в целом Центральный банк выдает застройщикам льготные кредиты под стройку. Соответственно, пользуясь деньгами, застройщики непосредственно строят свои проекты.

Конечно, косвенно и на этом отразится, безусловно. Потому что, если у нас новые проекты не будут реализованы, то, соответственно, и проектное финансирование тоже встанет. Потому что застройщики, не продав нужный объем, не будут выводить новые проекты в продажу. И это может отразиться негативно в том числе и на проектном финансировании.

Касательно позиции Центробанка, потому что именно он главный противник продления льготной ипотечной программы. Я процитирую Эльвиру Набиуллину: «Широкомасштабное продление ипотеки может поддержать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей». То есть, по ее словам, за последние два года жилье подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет вместе взятых. То есть с 2013-го по 2020-й год стоимость квадратного метра выросла на 33%, то есть на треть. А с начала пандемии, то есть с 2020-го по 2022-й, на 39%. То есть еще больше. На ваш взгляд, если эту льготную программу не продлевать, упадет спрос? Пойдет ли цена вниз?

- Здесь все диктует, на самом деле, рынок. Почему у нас было такое резкое подорожание? Потому что был резкий спрос именно на льготную ипотеку. И, безусловно, мы должны понимать, что застройщики – это коммерческие структуры. И здесь работает только рынок. Чем выше спрос, тем хочется дороже продать свой продукт. И это работает, с одной стороны, в сторону потенциального покупателя в не очень хорошем свете, потому что стоимость квадратного метра растет.

Но с другой стороны, рынок недвижимости не может быть идентичным, он не может быть на одном уровне, на одной планке. Есть периоды, когда рынок недвижимости подрастает, и цены на квадратный метр растут. Есть периоды, когда квадрат падает у нас, и цена становится совершенно другой.

И тут, на самом деле, нужно находить определенный баланс. Потому что, если сейчас резко отменят госпрограмму, то, безусловно, застройщикам ничего не остается, как снижать стоимость. Но это отразится негативно в целом на рынке. Мы же тут еще рассматриваем и спрос. Потому что застройщики сейчас уже выбрали более рациональную политику.

Но может быть все-таки будет принято решение госпрограмму продлить, такие слухи ходят. Потому что по факту Минфин против, а Совет Федерации предложил все-таки рассмотреть вопрос о продлении льготной ипотеки. И сейчас, на самом деле, будет чаша весов, и чью сторону выберет правительство, будет известно в ближайшее время.

Но, по факту, в нынешний период времени я все-таки считаю, что правильнее было бы поддержать первичный рынок. Иначе может обвалиться спрос. Да, цены упадут, но остановятся цепочка многих других отраслей. Потому что рынок недвижимости связан и со строительством, и с производством мебели, кухонь и так далее. Огромные логистические цепочки у нас в рынке недвижимости.

Поэтому, я думаю, что застройщики, оставив эту программу, будут предлагать скидки и какие-то интересные новые программы. Это и сейчас есть. Если мы уберем данный вид ипотеки, то, конечно, мы будем ожидать падения цены, но увидим и уменьшение спроса в том числе.

То есть, я правильно понимаю, что вы, как специалист, за продление этой льготной ипотечной программы?

- Да, в нынешних условиях она необходима. Конечно, за.

Но я все-таки не могу не спросить. Потому что Центробанк, говоря в своих возражениях о доступности жилья для покупателей, не просто предлагает отменить программу. Он предлагает ее заменить адресными программами финансирования. Возможно ли здесь такое двоение?

- Если честно, в адресность я не совсем верю. Потому что эту программу сложно будет реализовать. Как она будет выглядеть, в каком формате? Будет ли нужно какие-то параметры соблюдать, сколько займет рассмотрение этой адресной помощи? Как будет приниматься решение, на основании чего? По факту, это будет больше бюрократическая история, когда, условно, своим, наверное, можно будет получить эту адресную помощь. Тем, кто имеет какие-либо контакты в банках, либо приближен к застройщику. Это на мой взгляд.

Сейчас же, имея программу, которая, в принципе, доступна большому кругу лиц, то есть населению, мы можем выбирать. И заемщик сам принимает решение, покупать ему по данной программе квартиру в нынешний период времени или пока что отложить. Более того, с отменой непосредственно госпрограммы уйдет и субсидированная ипотека, о чем мы говорили ранее.

По госпрограмме утвержденная ставка 7%, но, если заемщик осознанно хочет купить квартиру по сниженной ставке, но при этом он готов на удорожание стоимости квартиры, оно может быть от 10% до 20%. Но при этом у него ипотека будет 1%, к примеру, или 0,1%. То есть у него за 20-30 лет переплата по ипотеке, если мы возьмем 10 миллионов, будет всего лишь 150 тысяч рублей. Но разово заемщик понесет расходы – он оплатит это удорожание непосредственно застройщику. Но этот диапазон 10-20% от стоимости вполне приемлем. Если мы сравниваем по стоимости, при условии того, что берем квартиру на 20 лет, то по факту ипотека у нас становится рассрочкой.