Рост на 1% и дети до 18 лет: специалист рассказал, как изменятся условия льготной ипотеки

Владимир Путин заявил об увеличении срока действия льготной ипотеки до 1 июля 2024 года. Что изменится в программе и как ее продление отразится на рынке недвижимости? Об этом телеканал «МИР 24» спросил эксперта по ипотечному рынку Константина Шибецкого.

Как лично вы оцениваете продление льготной ипотеки. Решение своевременное?

- Да, безуслоновно. Рынок ждал этого решения, потому что конец года, и нужно понимать, какие будут перспективы развития отрасли строительства, ипотеки. Конечно, это своевременное и довольно позитивное решение.

О необходимости сворачивания программы прежде говорили в Минфине, в Центробанке, но мнение Минстроя перевесило. Как думаете, какой аргумент стал решающим?

- На мой взгляд, причина очевидна. Минстрой ратует за соблюдение сроков и объемов строительства, и реализацию этого строительства. Поскольку без реализации развития не будет. А ипотека является основным драйвером. К сожалению, этот драйвер привел в период послепандемийного роста цен. Но, тем не менее, без ипотеки реализации нет ни на рынке новостроек, ни на рынке вторичного жилья.

Главным аргументом против продления льготной ипотеки было взвинчивание цен на новостройки. Как думаете, рост продолжится?

- Очевидно, нет, потому что соотношение покупательского спроса и предложения сегодня сильно накренено именно в части увеличения предложения. По статистике Московского региона мы видим, что примерно один к пяти. То есть один покупатель на пять объектов, которые присутствуют на рынке. Мы сейчас говорим о статистике вторичного жилья.

На рынке новостроек, думаю, эта статистика еще более весома в плане увеличения объема предложения. Покупатели, к сожалению, не готовы на сегодняшний день быстро и интенсивно принимать решение о покупке, потому что ждут снижения цен. И ипотека в этом случае останется инструментом. Но, тем не менее, на мой взгляд, застройщикам придется корректировать свои ценовые показатели.

Вместе с продлением программы, произошло изменение ее условий. Как теперь будет выглядеть ипотека с господдержкой?

- На сегодняшний день она присутствует в размере 7%. Это то, от чего мы уходим. Идет видоизменение льготных условий в зависимости от социального портрета будущего покупателя, заемщика. Для простых граждан ипотека увеличится с 7% до 8%, а вот для людей семейных условия будут более комфортными: ставка будет на уровне 6% годовых.

В чем преимущества нынешних условий семейной ипотеки? В том, что она стала распространяться на семьи с детьми, которым на момент получения кредита не должно быть 18 лет. Напомню, что семейная ипотека в том формате, в котором пользуется спросом, имела необходимым условием рождение ребенка после 2018 года. То есть мы видим, что семейная ипотека стала более распространенной для населения именно за счет того, что дети в семье могут быть рождены не только после 2018 года, но и раньше. Это, конечно, существенно увеличит пул потенциальных потребителей таких кредитов.

А увеличение ставки на 1% – это значительно для покупателя?

- Думаю, что нет. Во-первых, ипотечное кредитование на новостройки в любом случае выгоднее, чем ипотека на вторичном рынке. То есть средняя ставка на вторичном рынке сегодня 10,5%. Это средняя статистика топ-20 банков, которые выдают ипотеку в России. Ипотека под 8% в новостройках выгоднее, даже если она была ниже на 1%.
Но, на мой взгляд, не она будет главным драйвером развития продаж у застройщиков. Скорее всего, драйвером будет именно семейная ипотека. И мне кажется это справедливо, потому что поддержка семей с детьми – наиболее правильный подход государства, это отличный ход.

Давайте напомним, какой максимальный размер кредита доступен для заемщика и что необходимо, чтобы его получить?

- Размер кредита ограничен 12 миллионами. Это касается таких регионов, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Во всех остальных регионах сумма такой ипотеки ограничивается шестью миллионами. Это обоснованно, потому что мы говорим об определенной ценовой конъюнктуре каждого региона. Естественно, в Москве, Петербурге и прилегающих к этим городам областях стоимость объектов выше.

Как льготная ипотека оживила рынок жилой недвижимости в России

Чтобы получить ипотеку, нужно соответствовать таким же критериям, как и при обычных условиях ипотечного кредитования. То есть надо иметь трудоспособный возраст, ипотека в этом случае может быть дана на срок до 30 лет. Не обязательно 30, может быть и меньше. Должен быть доход, так или иначе подтвержденный. И условия, которые касаются семейного положения.

Еще один плюс льготной ипотеки, по мнению экспертов, – возможность комбинировать ее с другими рыночными программами. Когда это можно делать?

- Не думаю, что это сильный плюс. Для того, чтобы эту ипотеку комбинировать, необходимо иметь одинаковые условия. Государство субсидирует только до уровня 12 миллионов. Есть ряд банков, где эти программы реализуются. Уровень получения кредита по семейной ипотеке может быть увеличен до 30 миллионов у ряда партнеров, которые такие условия предлагают.

Но эта разница между 12 млн и оставшейся суммой от 30 млн, то есть на уровне 18 млн, – это субсидированные ставки застройщиков. А мы с вами теперь уже знаем, что субсидирование ставки застройщиков жить в следующем году, скорее всего, не будет. Поэтому мы рассчитываем на обычные условия, которые связаны с получением кредита размером в 12 млн на семейную ипотеку.

Как вы сказали, с 2020 по 2022 год льготная ипотека стала драйвером рынка недвижимости в России. Как вы думаете, после продления программы она сохранит свое значение?

- Да, безусловно, потому что она будет востребована на рынке наряду с другим инструментом, который, на мой взгляд, застройщики будут вынуждены использовать. То есть коррекцию цены, поскольку с пандемийного периода уровень цен очень сильно поднялся, и мы теперь видим постепенное откатывание рынка. В первую очередь, это на вторичном рынке заметно. На рынке новостроек пока этого не видно по той причине, что объем продаж застройщиков до последнего момента устраивал. Но мне кажется, что нас ждет коррекция и на этом направлении.