ЭКОНОМИКА

Повышение первоначального взноса по ипотеке не остановит рост рынка?

Россия •02/06/2023 — 02:47

Новые правила ипотеки – финансовый эксперт Екатерина Астахова

Фото: МТРК «Мир»

С 1 июня Центробанк России увеличил размер минимального первоначального взноса по ипотеке. Почему принято такое решение, телеканал «МИР 24» обсудил с финансовым экспертом Екатериной Астаховой.

Первоначальный взнос по ипотеке увеличен до 20% от стоимости объекта. А какой он был?

– До этого рекомендации Центробанка по первоначальному взносу были от 10%. Но надо отметить, что, несмотря на то что рекомендован первоначальный взнос 20%, банки могут самостоятельно определять, оставить ли первоначальный взнос 10-15% или следовать требованиям Центробанка. Но у них будут расти резервы, которые они закладывают на обеспечение залога и риска по кредиту. Поэтому, скорее всего, банки будут следовать требованию ЦБ.

Много ли в России выдавалось кредитов по минимальным первоначальным взносам? Все-таки банки могут на свое усмотрение регулировать эту планку?

– Да, в последнее время выдавалось много ипотек с минимальным первоначальным взносом. По предварительным оценкам, количество таких кредитов перевалило за 53%. Более того, давались очень низкие процентные ставки, что компенсировалось ростом цен на недвижимость и явилось катализатором для увеличения нормативов для банков.

Я правильно понимаю, что это повышение не затронет льготные ипотеки, когда помогает государство? Это ИТ-ипотека, сельская, семейная ипотека?

– Да, данное повышение не затронет льготную ипотеку, но все равно эти требования рекомендованы. Поэтому, скорее всего, на практике мы увидим, что банки будут стремиться к этому проценту и по льготным ипотекам.

Очевидно, что это решение регулятора обрадует не всех. Кто-то, возможно, откажется от идеи брать кредит, а кто-то будет вынужден выбрать вариант более дешевой квартиры. Почему было принято такое решение?

– Как мы видим, Центробанк комментирует это решение следующими причинами: безумное количество выданных ипотек с низким первоначальным взносом и низкие ставки по ним. Две эти причины загнали цены на рынке недвижимости, и они улетели вверх. Это привело к появлению большого количества долгов по ипотеке, в том числе невозвратных. Соответственно, ЦБ реагирует на это, пытается стабилизировать рынок для того, чтобы не было ипотечного пузыря и невыплат, чтобы рынок устоял.

Есть даже информация, что некоторые брали микрокредиты для того, чтобы получить этот кредит?

– Такие примеры, к сожалению, есть. Надо понимать, что эта история приведет заемщика в долговую яму, из которой выбраться он сможет с большим трудом, если вообще выберется. Потому что брать кредит на кредит – это всегда путь в никуда.

При этом регулятор предупредил, что с 1 января 2024 года ипотечный первоначальный взнос будет увеличен до 30% от стоимости объекта. Логика решения та же? Или здесь скрытый посыл стимулировать тех, кто пока раздумывает, успеть взять ипотечный кредит до следующего года?

– Я думаю, что скрытые посылы будут оба. Первое – наведение порядка на этом рынке и его стабилизация. Второе – не обвалить сильно этот рынок и стимулировать заемщиков, которые попадают под требования банка, брать сегодня, не откладывая ипотеку на будущее, если есть такая возможность.

Еще регулятор обязал банки применять в течение года надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки. Что это значит?

– Увеличенные коэффициенты к надбавкам – это как раз основное, что явилось увеличением минимального взноса по ипотеке. Когда заемщик приходит в банк, тот должен начислить резервы для того, чтобы обеспечить возможный будущий невозврат кредитов. Когда делается скоринг – проверка заемщика, определяется его предельная долговая нагрузка, и банк создает резервы для того, чтобы обеспечить этого заемщика капиталом.

По поводу года на действие этих надбавок, то это относится к внутренним банковским процедурам, с какого момента они могут эти коэффициенты считать, – с момента ввода дома в эксплуатацию или с момента перехода права собственности на конкретную квартиру. Но тут каждый банк имеет право сам выбирать программу, исходя из своих учетных систем и коэффициентов.

А в чем разница?

– Как заемщики, как обычные люди мы практически не увидим разницу. Это будет относиться, скорее, к банку, насколько он будет повышать или понижать свои резервы по каждому заемщику. Это зависит от внутренних нормативов.

Стоит ли ожидать от увеличения первоначального взноса того, что ипотечные кредиты будут брать меньше?

– Первой реакцией хочется сказать, что да, потому что будет меньше заемщиков. Но, по моему мнению, вряд ли. Скорее это приведет к более осознанному потреблению ипотечных кредитов в моменте. На короткий срок, возможно, да, но дальше рынок стабилизируется, потому что вопрос жилья стоит для всех россиян всегда. Банки будут более тщательно подходить к вопросу о том, что будет лучше как для них, так и для заемщиков.

Может ли это повлиять на цены? Они могут снизится?

– Хочется ответить, что, наверное, да, но вряд ли. Потому что, по прогнозам того же Центробанка, рост ипотечного рынка составит 15%. Раз рынок будет расти, то цены вряд ли будут снижаться, а если и будут, то в моменте и ненадолго. Никто не отменял и инфляцию, и застройщики будут закладывать рост стоимости материалов в цену объекта.