Повышение первоначального взноса по ипотеке не остановит рост рынка?
С 1 июня Центробанк России увеличил размер минимального первоначального взноса по ипотеке. Почему принято такое решение, телеканал «МИР 24» обсудил с финансовым экспертом Екатериной Астаховой.
Первоначальный взнос по ипотеке увеличен до 20% от стоимости объекта. А какой он был?
– До этого рекомендации Центробанка по первоначальному взносу были от 10%. Но надо отметить, что, несмотря на то что рекомендован первоначальный взнос 20%, банки могут самостоятельно определять, оставить ли первоначальный взнос 10-15% или следовать требованиям Центробанка. Но у них будут расти резервы, которые они закладывают на обеспечение залога и риска по кредиту. Поэтому, скорее всего, банки будут следовать требованию ЦБ.
Много ли в России выдавалось кредитов по минимальным первоначальным взносам? Все-таки банки могут на свое усмотрение регулировать эту планку?
Я правильно понимаю, что это повышение не затронет льготные ипотеки, когда помогает государство? Это ИТ-ипотека, сельская, семейная ипотека?
– Да, данное повышение не затронет льготную ипотеку, но все равно эти требования рекомендованы. Поэтому, скорее всего, на практике мы увидим, что банки будут стремиться к этому проценту и по льготным ипотекам.
Очевидно, что это решение регулятора обрадует не всех. Кто-то, возможно, откажется от идеи брать кредит, а кто-то будет вынужден выбрать вариант более дешевой квартиры. Почему было принято такое решение?
– Как мы видим, Центробанк комментирует это решение следующими причинами: безумное количество выданных ипотек с низким первоначальным взносом и низкие ставки по ним. Две эти причины загнали цены на рынке недвижимости, и они улетели вверх. Это привело к появлению большого количества долгов по ипотеке, в том числе невозвратных. Соответственно, ЦБ реагирует на это, пытается стабилизировать рынок для того, чтобы не было ипотечного пузыря и невыплат, чтобы рынок устоял.
Есть даже информация, что некоторые брали микрокредиты для того, чтобы получить этот кредит?
При этом регулятор предупредил, что с 1 января 2024 года ипотечный первоначальный взнос будет увеличен до 30% от стоимости объекта. Логика решения та же? Или здесь скрытый посыл стимулировать тех, кто пока раздумывает, успеть взять ипотечный кредит до следующего года?
– Я думаю, что скрытые посылы будут оба. Первое – наведение порядка на этом рынке и его стабилизация. Второе – не обвалить сильно этот рынок и стимулировать заемщиков, которые попадают под требования банка, брать сегодня, не откладывая ипотеку на будущее, если есть такая возможность.
Еще регулятор обязал банки применять в течение года надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки. Что это значит?
– Увеличенные коэффициенты к надбавкам – это как раз основное, что явилось увеличением минимального взноса по ипотеке. Когда заемщик приходит в банк, тот должен начислить резервы для того, чтобы обеспечить возможный будущий невозврат кредитов. Когда делается скоринг – проверка заемщика, определяется его предельная долговая нагрузка, и банк создает резервы для того, чтобы обеспечить этого заемщика капиталом.
По поводу года на действие этих надбавок, то это относится к внутренним банковским процедурам, с какого момента они могут эти коэффициенты считать, – с момента ввода дома в эксплуатацию или с момента перехода права собственности на конкретную квартиру. Но тут каждый банк имеет право сам выбирать программу, исходя из своих учетных систем и коэффициентов.
А в чем разница?
– Как заемщики, как обычные люди мы практически не увидим разницу. Это будет относиться, скорее, к банку, насколько он будет повышать или понижать свои резервы по каждому заемщику. Это зависит от внутренних нормативов.
Стоит ли ожидать от увеличения первоначального взноса того, что ипотечные кредиты будут брать меньше?
Может ли это повлиять на цены? Они могут снизится?
– Хочется ответить, что, наверное, да, но вряд ли. Потому что, по прогнозам того же Центробанка, рост ипотечного рынка составит 15%. Раз рынок будет расти, то цены вряд ли будут снижаться, а если и будут, то в моменте и ненадолго. Никто не отменял и инфляцию, и застройщики будут закладывать рост стоимости материалов в цену объекта.