Каковы новые возможности сельской ипотеки?

В России улучшили условия по сельской ипотеке. Какие новые возможности появились у потенциальных заемщиков, кто и как ими может стать, телеканал «МИР 24» спросил адвоката Александра Зорина.

На улучшение условий ипотеки правительство выделило почти 20 млрд бюджетных рублей. В чем заключается само улучшение?

- Самое главное – увеличение размера сельской ипотеки более чем в два раза. Если ее максимальный размер был 3 млн рублей в регионах, а на Дальнем Востоке – 6 млн рублей, то сейчас эти суммы увеличились в два раза. Размер ипотеки для регионов возрос до 6 млн рублей. Очевидно, что растет стоимость стройматериалов, работ, в стране наблюдается определенная инфляция. Повышение в два раза – это очень сильное опережение инфляции, которая за прошлый год была до 3%. Это повышение сильно расширяет возможности для строительства и приобретения жилья по сельской ипотеке. Это первое и самое главное.

Альтернатива ипотеке

Как прибрести жилье в лизинг?

Второе – расширяется перечень имущества, которое можно будет приобрести. Если раньше сельская ипотека выдавалась только на приобретение готового жилья либо на строительство жилья при соблюдении определенных критериев, то сейчас возможности увеличиваются: можно покупать жилье в многоквартирных домах до пяти этажей, в том числе участвовать в долевом строительстве этого дома. Вводится такое понятие, как опережающее развитие сельских территорий, то есть районных центров.

В России сейчас идет бум деревянного строительства, стали строить многоквартирные дома из деревянных конструкций, панелей. Развитию этого сектора бизнеса также помогает сельская ипотека.

Расскажите подробнее об этой программе для тех, кто раньше если и слышал о ней, то в общих чертах. Где она работает, на каких условиях?

- Программа сельской ипотеки работает на основании постановления правительства на территории всей РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Условия в каждом регионе разные, ставка может быть от 0,7% до 3%. Если мы сравним со ставками банков на ипотечные кредиты, то это в разы меньше. Минимальная ставка по ипотеке 9 – 11%, а по сельской ипотеке предельный процент, который может установить банк, – 3%. Нижние границы ставки применяются в приграничных регионах. Например, Оренбургская, Калининградская область.

Это очень интересный механизм, которым может воспользоваться каждый гражданин РФ, которому исполнился 21 год и который постоянно зарегистрирован на территории, где он собирается воспользоваться этой сельской ипотекой. Не позднее, чем через шесть месяцев с даты приобретения недвижимого имущества, он должен зарегистрироваться в нем по постоянному месту жительства. Если семья из двух человек, то сельскую ипотеку может взять отдельно и муж, и отдельно жена. В сумме объем двух кредитов составит 12 млн рублей, на которые можно построить очень хороший домик.

Возможности участия клиента в программе определяет банк. Он проверяет кредитную историю, кредитный рейтинг, работоспособность человека, где он трудится и получает доход, и оценивает, сможет ли он выплатить данную ипотеку. Для того чтобы начать участие, нужно внести первоначальный взнос в размере 10% от ипотечного кредита, максимальный срок предоставления кредита – 25 лет. Это достаточно интересный финансовый инструмент, особенно с учетом того, что правительство планирует развивать сельские территории.

Ипотека для педагогов

В чем особенности и как ее оформить?

Вы сказали, что кредит может взять любой гражданин РФ, достигший возраста 21 года и проживающий в регионе, где он собирается этой сельской ипотекой воспользоваться. Это все требования к заемщику или есть еще дополнительные?

- Дополнительные требования к заемщику устанавливает банк. Это хорошая кредитная история и платежеспособность. Эти требования рассматривают кредитные комитеты банков. В программе участвуют не все банки, а те, которые определены правительством. Программу сельской ипотеки уже продлевали – сначала до 2025 года, а потом сделали бессрочной.

Была даже такая проблема, что заканчивался размер денежных средств, стояла очередь за этой сельской ипотекой. Возникали даже судебные споры, в том числе с банками, что они одобрили заявку, а потом не дали – деньги кончились. Судились и с теми, кто продавал жилье, не возвращал задатки тем, кому не хватило государственных средств. Сформировалась судебная практика по некоторым проблемным вопросам сельской ипотеки. Но теперь правительство выделяет большую сумму на продолжение ее развития – 20 млрд рублей.

Пакет документов для получения сельской ипотеки стандартный, как и для другой ипотеки?

- Пакет документов стандартный, как для обычной ипотеки. Это паспорт заемщика, ИНН, СНИЛС, подтверждающие доходы документы. Если это наемный работник, то справка от работодателя. Если заемщик является ИП или самозанятым, то копия налоговых деклараций и иные документы, которые подтверждают финансовую самостоятельность, – на другую недвижимость, на машину, на вклады в банках, на иные финансовые инструменты, которые показывают, что человек не сбежит с этой ипотекой, не потратит ее на какие-то неправомерные цели.

Что будет, если выяснится, что, взяв сельскую ипотеку, заемщик использует ее нецелевым образом?

- Существуют разные механизмы реагирования, но один из них – повышение процента до реального ипотечного кредита, который предоставляется данным банком. Например, взяли ипотеку под 3%, а придется платить 9 – 12% и выше. По сути, это гражданско-правовая ответственность. Может существовать и уголовная ответственность с полным возмещением ущерба банку и государству, если деньги просто обналичили, что-то купили, то есть это мошенничество.

По каким причинам банки могут отказать в выдаче кредита?

- Существует поговорка: «Банк даст тебе кредит, только когда ты докажешь, что он тебе не нужен». Банкиры стараются себя обезопасить. Лично я тоже брал ипотеку, это довольно трудоемкий и долгий процесс, но он необходимый. Но сейчас развивается цифровизация, и получить ипотеку можно даже дистанционным способом, через систему интернет. В этом случае банки делают скидки. Например, один из банков выдает сельскую ипотеку дистанционно под 2,7%, в то время как для тех, кто приходит лично в банк и отвлекает трудовые ресурсы банка, оформляя все через сотрудника, ставка стандартная.

Сейчас все очень легко проверяется, подключены все базы – налоговая, база кредитных историй, это наглядный механизм. Банки могут легко посмотреть кредитоспособность человека по кредитной истории. Отказ может быть, если человек не способен, не может и не тянет эту ипотеку.

Сколько времени есть на то, чтобы подыскать подходящий вариант недвижимости с момента одобрения ипотеки?

- Как сказало правительство, деньги в пустоту не выдаются. Они выдаются под конкретную недвижимость. Составляется предварительный договор задатка, выбранное жилье проверяется, производится его оценка по определенным критериям. Например, если дом покупается у гражданина, то ему должно быть не больше пяти лет. Если у юридического лица, то не более трех лет.

По новому постановлению правительства, существует возможность приобретать домокомплект. Организация, его предоставляющая, выбирается из базы, проходит проверку. Приносят договор, что домокомплект покупают у проверенной фирмы, и банк под это выдает деньги, участвует в закупке этого домокомплекта. Если человек желает сам построить дом, то на это есть срок 24 месяца. Получив деньги на строительство, он предоставляет документы о том, с какой компанией будет вести работы. Если за это время дом не построен, то к заемщику применяются штрафные санкции.