«Ипотечный пузырь», или К чему приведет бум жилищного кредитования в России

Объединенное кредитное бюро (ОКБ) зафиксировало рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в России в сентябре. Их количество превысило на 16% показатель августа и на 65% – показатель прошлого сентября. Между тем, финансовые аналитики уже начали говорить о возможном ипотечном кризисе в стране из-за субсидирования ипотечного кредитования.

Действительно, льготная ипотека в России развивается очень активно – по оценке аналитиков, на эту программу приходится более 90% всех кредитов на квартиры в новостройках. Однако кризис, вызванный эпидемией, способствует росту безработицы и снижению доходов населения. Если заемщики лишатся работы, то они будут не в состоянии обслуживать свои обязательства даже по льготной ипотеке. Аналитики утверждают, что стимулирование ипотеки в условиях потенциального локдауна чревато ипотечным кризисом, аналогичным кризису subprime в США. Так ли это, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» банкиры и другие финансовые эксперты.

Кредиты, исчисляемые триллионами рублей

«Программа льготной ипотеки действительно вызвала ажиотажный спрос. Так, Дом.РФ предоставил данные о жилищных займах на сумму около 2,7 триллионов рублей за три квартала текущего года, – говорит вице-президент QBF Владимир Масленников. – Есть вероятность, что рекорды по выдаче ипотеки будут способствовать росту цен на жилье, но вряд ли глобальное повышение цен произойдет, поскольку спрос сдерживается эпидемиологической обстановкой. Кроме того, по сравнению с зарубежной ипотекой, наша льготная ставка в 6,5% не кажется такой уж низкой. Во многих государствах ипотечные ставки зачастую близки к ставке рефинансирования, а порой вообще отрицательные. В России же она соответствует доходности по облигациям федерального займа с двадцатилетним сроком».

По словам эксперта, о наличии «пузыря» говорят такие признаки, как невозможность большого числа заемщиков расплатиться по ипотечным кредитам и обеспечить свои обязательства залоговым, и не только залоговым имуществом. В текущий момент этого пока не наблюдается, как и перегрева рынка недвижимости.

«Уровень проблемных кредитов не превышает 1,6%, это невысокий показатель. Кризисные явления на рынке ипотечного кредитования начинаются при объемах просрочки выше 12%, но даже этот уровень просроченных ипотечных кредитов может не привести к фатальным последствиям. Международный опыт показывает, что спасти ситуацию всегда могут оперативные действия регулятора по поддержке рынка», – говорит Владимир Масленников.

Почему многие кинулись покупать жилье?

Почему же именно сейчас народ кинулся так массово скупать жилье? Ведь платежи по сниженным ставкам не так уж малы. Неужели у такого большого количества людей нашлись лишние деньги?

«Рост ипотечного кредитования в России во многом связан с политикой государства – современной и прошлой, еще советской, – говорит доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. – Заложенные при строительстве городов и домов жилищные нормы во многом стимулируют современный спрос на отдельное, более комфортабельное жилье. Действительно, пережить самоизоляцию в небольшой квартире в семейном кругу стало испытанием родственных чувств. Плюс приостановившиеся из-за пандемии, но отнюдь не иссякшие миграционные потоки в столицу и города-миллионники. Эти факторы создают существенный потенциальный спрос на недвижимость, и их влияние мы будем ощущать еще долго».

Эксперт напоминает, что спрос стимулируется самыми разными государственными программами льготной ипотеки. Это не только 6,5% на новостройки, но и сельская, дальневосточная ипотека, отраслевые программы для военнослужащих, медиков, а сейчас еще разрабатываемая ипотека для учителей. Во многом эти программы имеют социальное значение, население их давно ждало. Также на потребительское поведение оказывает влияние курс рубля и отсутствие адекватных ему ставок банковских депозитов, что делает недвижимость объектом инвестиций, в ряде случаев – с частичным привлечением ипотечного кредита.

То, что в сентябре был отмечен рекордный рост выдачи ипотечных кредитов, не удивительно, считает аналитик сервиса Brobank.ru Дмитрий Сысоев. Во-первых, люди еще не знали, будет ли продлена программа государственного субсидирования целевых займов, и ожидали ее прекращения в ноябре. Во-вторых, не забывайте про отложенный спрос.

«В апреле-июне, когда действовали самые жесткие меры изоляции, рынок недвижимости фактически встал. Хотя желающие приобрести жилье оставались. В том числе с помощью ипотеки. Плюс появлялись новые потенциальные покупатели. Например, за счет возникшего на фоне нестабильного курса валют желания инвестировать сбережения в недвижимость», – говорит эксперт.

Из арендаторов в собственники

Есть большая категория людей, которые раньше снимали квартиры, а теперь решились купить собственные объекты недвижимости. Вот что рассказывает об этом вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз: «Минэкономразвития РФ понизил порог первоначального взноса до 15%, благодаря этому льготной ипотекой сейчас могут воспользоваться почти 70% россиян. При этом жители нашей страны видят в этом не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и сохранить свои денежные средства. Особенно это актуально для тех, кто арендует жилье. Сейчас ежемесячный платеж за аренду фактически сравнялся со ставкой, которую необходимо платить по «телу» и процентам ипотечного кредита, что естественно подталкивает выбор гражданина, имеющего постоянную трудовую занятость и доход, в сторону ипотеки».

Есть и такая категория заемщиков, которая покупает квартиры с целью инвестиций в недвижимость.

«С точки зрения инвестиций, покупка квартиры при низких ставках по депозиту позволяет заработать дополнительные проценты на росте стоимости квартиры, особенно если вы покупаете ее на этапе строительства дома, а продаете после его сдачи, – говорит Михаил Попов, банкир и основатель TalkBank. – При этом необязательно нести всю повинность по ипотеке длительное время – ее можно погасить досрочно и заработать на разнице в стоимости, потому что готовые квартиры в новостройках стоят на порядок дороже, чем строящиеся. Инвестируя в такой проект в рамках первоначального взноса, можно заработать 10-15% или больше, если потом выгодно продать квартиру».

Правда, по словам эксперта, при такой схеме больше сложностей, рисков и действий, чем в случае с депозитом, когда вы просто приносите деньги, а через год забираете их с процентами. Тем более что в дальнейшем потребуется дополнительное время и усилия на продажу квартиры с выгодой и согласование всех процедур с банком и новым клиентом, что является непростой задачей.

Каковы риски всех участников рынка

И все же, чем грозит бум жилищного кредитования на фоне пандемии и заемщикам, и экономике в целом?

«Целый ряд экспертов в последнее время высказался о возможности образования «ипотечного пузыря», по аналогии с кризисом в США, – говорит руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. – Однако мы не видим предпосылок для этого. Ипотечный портфель банков России находится на уровне около 7% от объема ВВП. В то время как в США на момент кризиса этот показатель составлял более 60%. Еще одно важное отличие заключается в том, что ипотечный кризис в США был связан не только с невыплатами по ипотечным займам со стороны граждан, но и с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке. В качестве закладных там использовались ипотечные ценные бумаги. В России рынок ИЦБ пока в зародыше».

По словам эксперта, даже если каждый второй ипотечный заемщик не сможет платить по ипотеке, это не окажет губительного воздействия на экономику. Вместе с тем, граждане России, оформляющие не потребительские, а именно ипотечные кредиты, очень ответственно относятся к сделкам с недвижимостью, поэтому продумывают все шаги заранее. «Покупка квартиры, пожалуй, одна из самых серьезных финансовых операций в жизни большинства наших сограждан, – говорит Вячеслав Приймак. – Также стоит помнить про проверки платежеспособности заемщиков со стороны банков. К ним, помимо прочего, относится и первоначальный взнос по кредиту, который покупатель должен внести по условиям программы. 15% от стоимости жилья – это серьезная сумма, которая позволяет сделать выводы о финансовой состоятельности клиента. Опыт показывает, что во время кризисов 2008 и 2014 года ипотечные заемщики продолжали выплачивать ипотеку, даже те граждане, которые брали кредит в валюте. Сейчас мы также не видим роста невыплат по кредитам».

Ипотечный кредит всегда является обеспеченным тем объектом недвижимости, который и является залогом. Опасения больше связаны с гипотетической возможностью появления заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредиту, и их квартиры кредиторы выставят на продажу для покрытия долга.

«На сегодня эти страхи вполне объяснимы, но преувеличены, так как всегда осуществляется проверка заемщиков, оценивается их кредитоспособность, – говорит Александр Цыганов. – Банк отнюдь не заинтересован в дефолте заемщика, ему не очень выгодно продавать залоговую квартиру, значительно интереснее получить ипотечника, который регулярно обслуживает свой кредит. К тому же разработаны и реализуются государственные и частные программы помощи заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, в том числе из-за заболевания CoVID-19 (ипотечные каникулы)».

А Антон Мороз и вовсе считает обсуждаемые риски надуманными. «Для застройщиков мы опасностей не видим – они сейчас уже на 42% работают через проектное финансирование, соответственно, полностью кредитуются банками. Это система безостановочного получения денежных средств при нормальном строительном процессе, – говорит эксперт. – Также мы не видим рисков и для населения, которое приобретает как по инструментам проектного финансирования, так и по постановлению правительства последние достраивающиеся объекты, поскольку все они, опять же, защищены инструментами Фонда защиты прав дольщиков и банковским финансированием».

Тем не менее эксперты рекомендуют потенциальным заемщикам очень внимательно относиться к оценке своей платежеспособности. А может быть – и отложить сделку.

«Нынешний момент – не лучшее время для оформления займа. Тем более такого крупного, как ипотека. Если нет каких-то жизненных обстоятельств, вынуждающих прибегать к такой сделке, то лучше повременить, – говорит Дмитрий Сысоев. – По двум причинам. Во-первых, заявления руководства страны дают все основания говорить, что программа с государственным субсидированием будет продлена. То есть время для получения денег в долг под выгодную ставку еще есть. Во-вторых, началась вторая волна коронавируса. Последствия от нее могут быть еще более жесткими, чем от первой. Поэтому предугадать, какие сегменты экономики пострадают в дальнейшем, достаточно сложно. Не стоит забывать и о возможном ударе по застройщикам. Это повышает риски при покупке недвижимости, находящейся на этапе строительства. Ведь возможного банкротства застройщиков никто не отменял».

Помимо этого, по мнению эксперта, прекращение ажиотажного спроса на квартиры потянет цены в обратную сторону. Скорее всего, к докризисному уровню стоимость квартир уже не вернется, но более приемлемой станет. То есть потребители, которые отложат покупку, сведут свои риски к минимуму, и при этом смогут сэкономить. Причем не только на покупке квартиры, но и на переплате по ипотеке, так как она напрямую зависит от цены приобретаемого за счет заемных средств объекта.