Бабушки из ПНД, владельцы маткапитала и неженатые: с кем опасно связываться при покупке «вторички»?

Рынок вторичного жилья всегда будет выглядеть привлекательно, несмотря на ряд опасностей, которые он в себе таит. К тому же, если раньше «вторичка» ассоциировалась с жильем второго сорта, устаревшей планировкой и не самыми лучшими в плане инфраструктуры районами, то сейчас это совсем не так. В широком смысле вторичное жилье подразумевает недвижимость, на которую уже однажды было зарегистрировано право собственности. То есть это может быть как однушка в старенькой пятиэтажке, так и шикарная квартира в новостройке – что вы купите, зависит только от вашего бюджета и потребностей.

И все-таки многие люди боятся связываться со «вторичкой», а те, кто отваживается на покупку квартиры, часто совершают одни и те же ошибки. Какие подводные камни поджидают вас при покупке вторичного жилья, что должно сразу насторожить во владельце и стоит ли бояться квартир с долгами – «МИР 24» узнал у юристов.

Бойтесь недееспособных

Первое и самое главное, что нужно сделать, когда вы готовитесь приобрести «вторичку» – провести юридическую проверку титула квартиры, говорит управляющий партнер юридической компании «Бугров и партнеры» Эдуард Бугров. Необходимо узнать, сколько раз и на каких условиях квартира перепродавалась в течение предыдущих пяти-десяти лет. Но нужно быть внимательным и с новыми объектами недвижимости, которые находятся в чьей-либо собственности менее года.

Если вы видите, что в истории квартиры имело место дарение – даже если это дарение, например, от родственников, и жилье находится в собственности владельца уже давно – будьте особенно бдительны. Чтобы обезопасить себя, нужно досконально проверить все прошлое дарителя и его ближайших родственников, говорит юрист.

«С титулом есть очень важные особенности, потому что никто не знает, что было две или три сделки назад. К примеру, приведу ситуацию, которая реально была в моей практике. Недееспособный человек, который состоит на учете [в ПНД, наркодиспансере или ином медучреждении], продает квартиру своему дееспособному родственнику. Этот родственник, будучи в сговоре с недееспособным (что, к сожалению, доказать практически невозможно, даже в уголовной плоскости), продает недвижимость третьим лицам на рынке. После этого недееспособный начинает оспаривать всю цепочку сделок. Естественно, ему удастся это сделать – сто процентов. Потому что сделки с недееспособными автоматически аннулируются. Это, наверное, самый главный риск», – предупреждает Эдуард Бугров.

К сожалению, часто покупатели пренебрегают этим простым правилом и проверяют только то, в каком состоянии недвижимость находится сейчас, отмечает он.

Если вы все же приобрели такую «нехорошую квартиру», то вы вправе требовать денежные средства от того, кто продал вам недвижимость. Ну а тот, кто покупал ее у недееспособного, окажется в худшем положении – ведь любая сделка с недееспособным считается недействительной, поэтому с него даже денег потребовать нельзя.

«У нас был случай: к нам в офис пришла недееспособная бабушка и рассказала, что недобросовестные родственники продали ее квартиру. Но потом мы, естественно, отказались от защиты, потому что выяснили, что эта бабушка делает это в третий или четвертый раз; она состоит на учете и вот таким образом системно собирает с людей деньги. Притом визуально она выглядит абсолютно здравомыслящим, адекватным человеком», – рассказал Бугров.

Таким образом, второе правило – проверить личность продавца. «Это включает в себя проверку дееспособности (справки из диспансера – особенно в том случае, если человек не внушает доверия: психически неустойчив, не работает, с виду напоминает пьяницу). Здесь можно подстраховаться: например, провести сделку путем нотариальной формы, потому что в этом случае часть ответственности принимает на себя нотариус, который сам запрашивает все эти справки, это позволяет избежать очень многих рисков», – советует юрист.

Если вы все же решились покупать квартиру у пожилого человека и он вызывает у вас доверие, лучше также перестраховаться. Отыщите всех близких родственников продавца, которые могут оспорить ваше право на эту жилплощадь, и сходите с ними к нотариусу. Каждый из потенциальных претендентов на жилье должен дать согласие на его продажу – хотя бы в простой письменной форме.

В долгах, как в шелках

А вот долгов бывшего собственника бояться не стоит, успокаивает Бугров. По его словам, «это вообще не фактор при проверке квартиры, а, скорее, миф».

«Долги на нового собственника по закону не переходят, кроме капитального ремонта. Да, есть риски, что, например, отключат те или иные сети в том случае, если есть долги. Однако после того, как новый собственник получил выписку и стал уже полноправным владельцем, здесь даже отключить ему ничего не имеют право – если, конечно, он своевременно поменяет лицевые счета. Поэтому, в целом, в долгах ничего страшного нет», – заверил он.

Но есть другой важный момент – это долги не самой квартиры, а долги собственно продавца. «В этом случае надо как минимум по открытым источникам узнать о наличии платежеспособности, кредитов, наличии судов против продавца. Потому что в том случае, если покупатель не принял меры по проверке продавца, а он, например, находился в предбанкротном или уже банкротном состоянии, то в этом случае есть риски с оспариванием сделки со стороны уже арбитражного управляющего в процедуре банкротства», – уточнил юрист.

Но не волнуйтесь: даже если предыдущий владелец вашей новой квартиры не смог расплатиться с долгами, по закону никто не может вас выселить. «Максимум, что сделают судебные приставы – это проверят объект недвижимости, но никого они выселять не будут. Даже в том случае, если у продавца оказались долги, после того, как произошла смена собственника, то есть регистрация в Росреестре или в МФЦ, ничего предъявить новым владельцам и даже арестовать квартиру приставы не смогут», – успокоил Бугров.

Также не стоит просить всех текущих владельцев немедленно выписаться из квартиры – это абсолютно ни к чему.

«Я уже устал объяснять людям: вы легко через суд можете признать человека утратившим право пользования. Другой момент в том, что нужно, опять-таки, проверить титул. Если была сделка по приватизации, то практически невозможно выписать человека, который проживает в квартире и ранее написал от нее отказ. Да – он не собственник, но он там может проживать, ходить по всей квартире, когда ему захочется», – объясняет юрист.

Во всех же остальных случаях новые владельцы легко могут выписать бывшего собственника через суд, даже если у него, к примеру, есть несовершеннолетние дети.

Для тех, кто собирается покупать жилье на вторичном рынке, есть очень хорошая подстраховка – это система «Безопасная сделка». «Очень многие банки сейчас осуществляют такой механизм: денежные средства продавец получает только после того, как недвижимость зарегистрирована на покупателя. И в этом случае покупатель абсолютно ничем не рискует, потому что денежные средства находятся у банка; продавец тоже не рискует, потому что он знает, что деньги – на счете банка. И после того, как сделка зарегистрирована, банк, получив выписку, отправляет деньги продавцу. В этом случае покупатель уже становится полноценным собственником, и оспорить сделку можно только через суд», – говорит Эдуард Бугров.

Коварный маткапитал

В отличие от Бугрова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталия Пшеничникова убеждена: такого понятия, как «юридическая чистота квартиры», не существует, поскольку проверить при покупке квартиры можно далеко не все.

«Например, вы никак не сможете проверить наличие кредитных обязательств продавца, – говорит она. – Что можно сделать: посмотреть наличие текущих разбирательств с продавцом в судах, например, когда кредиторы судятся с ним. Но когда, с кем и на какую сумму он оформлял кредитные обязательства, у вас узнать не получится. Также можно попробовать попросить продавца предоставить вам его кредитную историю из специального кредитного бюро.

Однако и это не будет означать, что он не мог заключить кредитный договор с физическим лицом. Это важно, поскольку непосредственно связано с банкротством продавца в будущем. Если на момент продажи квартиры у него есть неисполненные обязательства перед кредиторами, то сделка, которую он совершает с вами, вполне возможно, в будущем будет признана недействительной и аннулирована финансовым управляющим в процессе о признании гражданина банкротом».

Кроме того, Пшеничникова призывает перед покупкой обязательно обратить внимание на семейное положение продавца.

«Есть мнение, что покупать квартиру у неженатого (незамужнего) продавца стоит с осторожностью. Это связано с тем, что продавец мог скрыть, что он приобретал квартиру в браке. Штампа в паспорте может и не стоять. Собственник заявляет, что не имеет супруги, однако супруга есть и при продаже квартиры она должна давать свое согласие, но по каким-то причинам продавец ввел вас в заблуждение. Это может привести к печальным последствиям. Так, супруга может оспорить данную сделку. Более того, этим способом пользуются мошенники, наживаясь на покупателе. Супруг продавал квартиру, а после этого объявлялась супруга, которая оспаривала сделку. В итоге данные лица вымогали деньги у покупателей», – объясняет эксперт.

Поэтому стоит сразу расспросить продавца о его семейном положении. Если брак был, то лучше уточнить, когда он был расторгнут и являлась ли покупаемая квартира общей совместной собственностью супругов. Можно сразу спросить о том, есть ли согласие бывшей супруги. Но и это еще не все опасности, которые могут вас подстерегать.

«Покупать квартиру, купленную на средства материнского капитала, тоже может быть опасно, так как в этом случае должна быть обязательно выделена доля детям, а там и органы опеки, и попечительства могут вмешаться. Что можно сделать: запросить у продавца информацию в Пенсионном фонде России и из банков. Если откажется предоставлять или будет уверять, что выделит доли детям в новом жилье, – это мошенники», – предупреждает Пшеничникова.

Покупка квартиры с перепланировкой или апартаментов вместо жилого помещения тоже считается опасной. «На первый взгляд, перепланировка может казаться вам незначительной, но потом вдруг обнаружится, что вы вообще не сможете ее узаконить. Тогда придется платить штраф и возвращать все в первоначальное состояние или продавать квартиру на торгах», – добавляет Наталия.

Проверить каждый угол

Таким образом, ошибки, которые чаще всего допускают при покупке «вторички», можно условно поделить на два типа: первые – это разного рода упущения с юридической стороны, вторые касаются инфраструктуры. Специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина помогла нам собрать все воедино и составила список правил, которым следует руководствоваться перед покупкой жилплощади на вторичном рынке:

Итак, подведем итоги. Вот краткий чек-лист, которым следует руководствоваться перед покупкой жилплощади на вторичном рынке:

• проверка юридической чистоты квартиры и самой сделки;
• проверка на наличие незаконных перепланировок и долгов по коммунальным платежам;
• наличие прописанных несовершеннолетних и иных лиц;
• проверка продавца на наличие прав на продажу собственности и дееспособность;
• проверка надежности расчетов по сделке.

Чтобы убедиться в легитимности сделки, необходимо проверить следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• документы на приобретение квартиры: свидетельство о праве наследования, договор о приватизации, договор купли-продажи;
• выписка из домовой книги (с ее помощью вы узнаете, не зарегистрированы ли в квартире еще какие-то лица);
• технический паспорт жилого объекта (он поможет выяснить, не было ли незаконных перепланировок);
• выписка из финансово-лицевого счета (поможет узнать о возможных долгах за коммуналку);
• документ, свидетельствующий о дееспособности продавца: выписка из ПНД (психоневрологический диспансер), либо документы, которые выдаются только после прохождения проверок на дееспособность, такие, как водительские права, либо право на владение оружием;
• свидетельства семейного статуса продавца: свидетельство о браке либо его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами (если продавец еще не состоял в браке, также требуется соответствующее свидетельство);
• заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на продажу собственности.

«После проверки документов стоит также обратить внимание на условия расчетов, они бывают разные, например, с частичным погашением задолженности за должника. Главное, что нужно запомнить: оплата производится после регистрации договора купли-продажи. Мы рекомендуем использовать для расчетов аккредитив, либо банковскую ячейку, если оплата производится наличными», – советует Шадрина.

Второй тип ошибок – невнимательность к инфраструктуре. Скандальные соседи, неудобное расположение школ и садов и плохо освещенные улицы могут сильно снизить качество жизни. Это факторы, на которые практически невозможно повлиять, так что лучше все проверить заранее. Вот несколько советов, которые помогут вам составить ясную картину того, какие условия жизни вас ждут:

• приехать посмотреть квартиру в час пик – так вы узнаете реальную ситуацию с транспортной доступностью;
• осмотреть двор: нет ли поблизости шумных баров и кафе, либо мест разгрузки магазинов около подъезда, есть ли мусорные баки поблизости;
• посмотреть, как выглядит лестничная клетка и лифт (так вы узнаете, следит ли за ними управляющая компания и как себя ведут в общественных пространствах соседи);
• осмотреть исправность труб и стояков, проверить, нет ли плесени – избавление от этих неприятностей может дорого стоить;
• посмотреть, есть ли поблизости сады, школы, парки и другие составляющие социальной инфраструктуры.

Так что, покупка квартиры на вторичном рынке может стать настоящим «минным полем». Но не стоит заранее опускать руки. Комплексный подход к поиску недвижимости поможет минимизировать риски и сделать правильный выбор.